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新築マンションの契約をしたのですが、今更ながら…

投稿日時：
2010.06.13
回答件数：
6件

新築マンションの契約をしたのですが、今更ながら購入してよかったのか不安になっております。

ゴールデンウィークにたまたまマンションのモデルルームを見学に行った勢い、営業の方からも立地もいいし転勤後に売却・賃貸を考えれる物件と聞いたこともあり契約しました。
背景等簡単に記載致します。

私、妻の出身は関西で、現在福岡に仕事でおります。
場所は百道という福岡市でも比較的いい場所（文教地区で人気エリア）で、80平米で4000万円の物件です。
私の収入は900万円（税込）、頭金は1200万円ほど用意する予定です。
ちなみに家族は妻、子供3人、私は38歳です。
今、住んでいるところは社宅で4万円／月、住宅を購入すれば3万円／月の住宅給が支給されます（なので単純に言いますと7万円／月のローンを組んでも出費自体は変わらない）。

今年春に福岡に転勤してきたところでしばらくはいるだろうということ、数年後（5年くらいは最低福岡にいる）転勤時に売却or賃貸すればよいということで契約致しました。
契約時に200万円支払っています。

この購入は正解だったのでしょうか。
周りの人たちからはそろそろ購入時期だよねとの反応なのですが、大きな買い物をかなり即決に近い形で購入したので今になって不安になってきました。
もし、あまりよい買い物でないのなら解約（200万円は帰ってこない）も検討しようかと考えております。

ご専門の方々のご意見をお聞かせください。

ニックネーム：
soltmi
性別：
男性
都道府県：
福岡県
年齢：
39歳

投資対象としての考え方をご紹介します

投稿者：
吉野充巨
投稿日時：
2010.06.13

soltmi 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィスマイエフ・ピーの吉野充巨です。

一つの考え方をご紹介します。
賃貸と自己所有は家賃を使用都度支払うのかの違いです。
そして、当該住宅に長期で住むのでなければ、投資物件としての評価をお勧めします。

雑駁な試算になりますが

5年後に売却が予定しているならば、(購入価格ー売却価格)÷5年÷12ヶ月＝毎月の家賃に当たります。
これに固定資産税と管理費+修繕積立金が加わり、住宅ローンの利子も重なります。これも6ヶ月で除してみましょう。

まず、周辺の家賃をお調べください。
そして、上記の式で得られた家賃相当分と管理費等の費用を比較をすることで、良い投資か悪い投資なのかが分かります。

なお、売却価格も周辺の地区5年程度のマンション売却価格で類似値が求められます。

吉野充巨ファイナンシャルプランナー
（代表）

今日よりも、明日を豊かに過ごすためのライフプランを提案します

: ライフプラン・生涯設計相続支援全般投資・資産形成全般投資助言・商品選択全般老後資金・セカンドライフ設計

あらためて整理をしてから冷静に判断しましょう

投稿者：
前野稔
投稿日時：
2010.06.13

こんにちは　soltmiさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

住宅の契約をされてから不安になって相談されるお気持ちよく分かります。
高い買い物ですから失敗したくないですよね。

あらためて今の状況を整理してみてください。

まず、中古で売却した場合の金額と賃貸の家賃相場を調べてください。

これとマンション購入金額と住宅ローンの返済額とを比較したデータを持つことで、判断基準のひとつとなります。

現状の質問内容から判断しますと、場所的にも人気の場所で、家計としても現状の負担と変わらないようですので、解約して200万円も損するのは個人的にはもったいない気がします。

あとは根本的に持ち家を持つか否かになります。

お仕事柄転勤の可能性があるようですので、持ち家を買う場合の転勤リスクはなくなりません。

単身赴任で家族を残すのか、持ち家を賃貸もしくは売却するのか、場合によっては、社宅で安い家賃で住み続けられるのなら定年まで社宅住まいで貯蓄を増やすことも選択肢になります。

住宅を購入する場合にはどうしても不安が先行し、マイナス思考になりがちですが、冷静になってお考え下さい。

少しでもsoltmiさんの参考になれば幸いです。

前野稔ファイナンシャルプランナー

家計から始める住宅資金

将来の売却、賃貸、ある程度想定してみて下さい。

投稿者：
西垣戸　重成
投稿日時：
2010.06.13

soltmiさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸　重成と申します。

投資用マンションとして考えると結構高額ですね。
既にご契約済みですから、前向きなアドバイスをさせていただくべきところですが、今回のご質問の主旨とされてはデメリットの確認ではないかと解釈いたしましたので、その方向でアドバイスさせていただきます。

５年後に売却された場合
いくらで売却できそうですか？これはある程度想定しておいてください。あくまでも想定です。契約金２００万円を放棄するかどうかに影響すると思います。例えば、１０００万円も下がるかもしれないとなれば、投入した自己資金が売却時の仲介手数料や支払い済み固定資産税などによりほぼ５年間で消えることになります。ただし、それに見合う生活が出来たとなれば納得いただけるかもしれません。

賃貸にする場合
いくらで貸すことができそうですか？これも近隣相場から想定しておいてください。資産価値の低下スピード、ローンの支払い利息、空きや率、賃貸後の補修等に伴う出費予想などと比較し、収益の利回りを考えてみてください。もし、試算により採算が合わなければ、売却が優先されることになると思われます。

転勤後の住宅
転勤になられた場合でも、将来は、今回ご購入予定のマンションに戻られるご予定でしょうか？もしこの先、当マンションを所有されたまま２件目の住まいを購入されるご予定があるならば、基本的にダブルで住宅ローンの借入は難しいことから、住宅ローン控除の利用できないセカンドハウスローン等になることも予想される必要があるでしょう。

その他、家賃補助と住宅ローン控除
購入予定のマンションからご家族全員で転居された場合は、住宅ローン控除は利用できなくなりますのでご承知ください。また、ご勤務先の家賃補助に関しても、当マンションに関しては無くなると思われますので、賃貸時の収益率に折込むことが必要でしょう。

以上、色々とデメリットを並べてみましたが、足元のご確認にお役立ていただければと思います。

西垣戸　重成不動産コンサルタント
（コンサルティング事業部　部長）

「人生を楽しむための器」にするためのお手伝い！

: 住宅売買全般新築・リフォームトラブル住宅資金・住宅ローン全般税金全般相続支援全般住宅・不動産トラブル全般

新築マンションの契約をしたのですが、今更ながら…

投稿者：
鈴木宏
投稿日時：
2010.06.13

soltmi様

はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
不動産仲介業15年の実務経験からご質問に回答させて頂きます。

転勤地で5年程度のために購入するのであれば
私の答えはＮｏです。

一戸建てもそうですがマンションでも
築5年～10年は値段が一番下がります。

家賃との比較にはなりますが4万円の社宅があるので
5年間の支出は4万円×60ヶ月で240万円

絶対とは言いませんが築5年経てば
販売価格はもっと下がるのではと感じます。

あとはご家族とよ～く話あってご決断ください。

この回答が soltmi様のお役になれば幸いです。

株式会社クレド　鈴木　宏

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不動産業界の非常識に挑戦します
[[クレド社長blog:http://ameblo.jp/suzuki-h/]]

鈴木宏宅地建物取引主任者
（代表取締役）

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新築マンションのシュミレーション

投稿者：
向井啓和
投稿日時：
2010.06.14

新築マンションを購入されたという事ですがこの購入を「投資」として考えるのか、「消費」として考えるのかによって異なります。

１．投資として考える場合には5年後の売却想定価格をインターネット等で出ている築5年のマンション等を参考に考えられたら良いと思います。仮に3500万であるならば、500万円のマイナスとなり、恐らくその場合は5年後の残債以下に売値がなります。売却時に自己資金を追加してローン解約となります。

２．仮に5年後に賃貸にして10年後に売却の場合であれば、5年後の家賃を想定してそれに空室率をかけて計算してみてください。現在の家賃相場から想定数字をだされて、それを60か月×0.9等されて計算してみてください。そして、10年後の売却価格も１．と同じ様に想定
で調べる必要があります。

soltmi様が投資としてではなく「消費」として新築マンションを購入されるのであればそれは、損をして当然の事（費用が掛るという事）ですので、そう気持ちが割り切れる数字かどうかを上記１，２,等で出された額を基に考えられたら良いかと思います。

もし、同じ様なマンションを「自分が賃貸で借りて5年間で払う家賃と今回解約して払い損となる金額を合計した金額」と、「上記1，2,の数字で出された損失額や費用」がどの程度開いているかによって検討されるべきかと思います。

そしてその差が「新築マンションオーナーとしての満足度」というものの値（金額）になります。その為に出す金額が安いと感じられるのであれば、それは消費として納得のいくものでしょうし、高いと感じられるのであればそれは勢いで失敗した（しそう）という事であるかと思います。

物件の詳細が分からないので漠然とした一般論になっております。ただ、ご自身で数字の上でクリアにしておいた方が良いと思います。

不動産投資に関してのブログを書いています。ご参考まで

http://blog.minato-am.com/

向井啓和不動産業

銀行融資から損害保険まで一棟物不動産投資を徹底サポートします

住宅購入時の重要ポイント

投稿者：
管野寿一
投稿日時：
2010.06.16

ｓoltmi様

はじめまして、建設コンサルタントとして各所で「まちづくり」「地域開発」に参画しているアークの管野と申します。

建設コンサルタントとしての立場から、住宅購入時の重要ポイントを紹介させて頂きたいと思います。

住宅を購入する場合のポイントは様々ありますが、購入物件その物の善し悪し（隣接地現状及び将来建設の可能性含む）はもちろんのこと、忘れてならない点は、その周辺地域の２０～３０年後の状況を予測することです。
３０～４０年前に行われていた、画一的な住宅建設だけを目的としたニュータウン開発は、居住者の高齢化とともに老人社会となってしまい、様々な問題が起こっております。
そのような偏った街とならないよう、自然な形での世代循環が行われる持続可能な地域社会（サスティナブルコミュニティタウン）の形成がなされているかが重要です。

今回契約された百道地区は、私自身視察で何回か訪れておりますが、「まちづくり」の観点からすると、「産・学・遊・住」バランスのとれた、九州でも群を抜くエリアであり、「持続可能な地域社会」の形成がなされており、将来にわたって住むには、申し分の無い地域であると思われます。

契約物件の詳細及び隣接地の状況が分からないので何とも言えませんが、百道地区は地区としては値下がりの少ないエリアであると思われます。しかし、短期間で売却する場合は、坪あたり単価が１６５万円とかなり高い物件であるため、購入リスクは高いと思われます。一時的に離れ、賃貸等で保有し続け、将来戻って住みたいと思われるようでしたら、多少のリスクがあってもエリアとしては問題がないと思われます。ご家族の将来像も考え、最終結論を出されるとよいと思います。

今後転勤で住宅を購入される場合、今回契約の住宅を他人に賃貸する場合は、住宅ローンの見直しが必要になりますが、子供が残り（転勤時のお子さんの年齢にもよりますが）居住用にする場合、新たな住宅購入において、住宅ローンの適用が受けられる場合もあります（金融機関によっても異なります）。