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投資用不動産の保持について

投稿日時：
2007.03.30
回答件数：
2件

主人が結婚前に投資用に不動産（マンション）を購入したのですが、家賃収入とローンの支払に差額があり、毎月持ち出しが発生しています。またそのマンションは長期修繕計画がなく、そのための積み立てもされていないようで、大規模な修繕が発生した都度、数十万の請求があります。ローンは変動金利で借りており、今後金利上昇が考えられること、ローンが完済する約２０年後にまだマンションに価値があるか（利益を生むのか）疑問があることなどから手放したい気持ちがあるのですが、ローン残高と売却の相場に数百万円の差額があり、このまま保持すべきか、手放すべきかを悩んでいます。アドバイスをお願いいたします。

ニックネーム：
ゆうみぃ
性別：
女性
都道府県：
東京都
年齢：
43歳

今手放すのと保有し続ける場合で計算してみては？

投稿者：
noname
投稿日時：
2007.03.30

不動産コンサルタントの大友です。

僕なら計算します。
手放すかどうかの判断は計算してみてみます。

Ａ：今、売却すると○百万円の損

所有し続けた場合、家賃や金利や修繕費などを、
Ｂ−１：楽観的なケースで３０年間で○百万円の損
Ｂ−２：標準的なケースで３０年間で○百万円の損
Ｂ−３：悲観的なケースで３０年間で○百万円の損
のように３パターン計算してみます。

もしＢ−１でもＡより損失が大きいようなら、
今売却するのがベスト、と判断します。

実際には、
今数百万円の損失なのと、
将来にわたっての損失を
単純に比較できませんけどね。
それに数十年も先のことまで正確にわかりません。

それでも意思決定の参考にはなるでしょう。

あとはダメと思い込まないで別の選択肢も考えます。

・今の家賃は安すぎないか？
・金利の低いところに借り換えできないか？
・もっと高く売却できないのか？
・売却金額でローンの返済に足りない部分を一括で返済しないとダメなのか？（分割返済はダメなのか）
・マンションの管理費を削減と修繕積立金を始めて長期修繕も作ることはできないのか
・いっそのこと自分たちで住む

などなど。

まずはExcelで試しにちょっと計算してみたらいかがでしょうか。

より正確なシミュレーションや売却査定額などを
ご希望でしたらご相談下さい。

では。

早速のご回答をありがとうございました。
ただ漠然と「どうしたらよいか？」と考えていたので、さまざまなパターンを仮定し、比較するというご提案は、本当に参考になりました。
どのような項目で比較するかは難しいところですが、洗い出して数値にしなければと思います。
なかなか損失に対して目を向けない主人も、数値にすれば納得すると思いますし・・。
アドバイスをありがとうございました。

noname

DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法という考え方

投稿者：
noname
投稿日時：
2008.04.12

米田と申します。回答させていただきます。

DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法で、投資用の不動産を評価しようというのが現在のグローバルな考えかたです。

この方法をかいつまんで説明しますと毎期の収益を(厳密には割引現在価値の総和)合計したものに将来の予想売却価格を加算して得たもので投資額を決定します。

但し、あくまでも将来の売却価格は予想価格になりますので確実なものとは言えません。

不動産の価格(特に土地部分)は株式と同様に上下しますので、売却には注意が必要です。

なお毎期の収益と借入返済分を計算して、赤字になるようであれば、売却又は繰上返済を行ってく黒字化することが重要です。