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住宅新規購入に伴う他ローンの完済について

投稿日時：
2006.02.16
回答件数：
1件

来月新規マンションを購入するため銀行ローンを組みました。そのとき、現在返済中のマンション（住宅）ローン（他銀行ローンで残額1,000万円）を6月以内に完済するよう融資条件に書かれました。
1,000万円は用意できないのでどうしたらいいか思案しています。
●私名義の借金を主人名義にできますでしょうか。
・新（来月入居する）・旧（返済中）のマンションは、ともに私名義（単独）で購入しています。
・旧マンションは、9年間私一人で住んでいます。しかし、通勤用のセカンドハウスとして利用しているので、住民票は一度も持ってきていません。（形式的には誰も住んでいないマンションです。）
・旧マンションは、転居と同時に賃貸にします。
賃貸料で、現在のローンは返済可能です。
・実は主人は自営業なので、一度も銀行等から借金をしたことがありません。というか、収入が多くないので、借りられないだろうと思って、聞いたことがありません。堅い職業の私名義で借金はしてきました。
・超低金利でローンを組んできました。
●主人名義のローンにする場合は、借金の1,000万円分については、マンションを主人名義にしなければいけませんか。
●他にいい方法はないでしょうか？
●税金関係の知識もないので、税金が少なくなる方法も教えてください。

ニックネーム：
じゅん
性別：
女性
都道府県：
愛知県
年齢：
60歳

「負担付き贈与」は、方法のひとつですね

投稿者：
峯村照秋
投稿日時：
2006.02.22

**ローンの名義変更は贈与の問題が

ローンだけを夫様名義に変えると（夫様に、ローンの返済義務というマイナス財産だけが移転してしまうので）夫婦間で贈与税の問題が生じます。

**プラスマイナス・ゼロの財産を贈与

贈与税の問題が生じないようにローン名義を移すためには、''負担付き贈与''という方法があります。すなわち、旧マンションの価値のうちローンの残高と同額の部分を、ローンの返済義務と一緒に夫様に移転する方法です。

たとえば、旧マンションの''時価''が１，５００万円だとします。その場合は、旧マンションの持分の２／３（＝１，０００万円÷１，５００万円）を、ローン（１，０００万円）付きで夫様に贈与するのです。夫様は１，０００万円のプラス財産（旧マンションの２／３）と１，０００万円のマイナス財産を贈与してもらったことになり、結果的にプラスマイナス・ゼロですから、贈与税の問題は生じないことになります。

**実行する前に十分な配慮を

だたし、この場合、旧マンションはご夫婦の共有名義となってしまいます。（夫様２／３、じゅん様１／３の共有）旧マンションを賃貸に出したときの賃貸料収入のうち、夫様の持ち分は２／３しかありません。夫様が、この賃貸料収入の２／３でローンを返済できればいいのですが、足りない場合は夫様の収入から支払っていただかなければなりません。（ローン名義は夫様になっているので、じゅん様がローンの返済額の一部を援助すると、そこで贈与の問題が生じますから、気をつけてください。

なお、ローンを夫様名義に変えることについて、金融機関が了解するかどうか、あらかじめご確認ください。また、上記の手続きを実行される場合は、十分な配慮が必要だと思いますので、事前に、お知り合いの税理士または[[当事務所:http://profile.allabout.co.jp/pf/mine/index.htm]]にご相談されることをお勧めします。

　新マンションのローンは、3月13日に借用し、15日に入居することが決定しています。
　旧マンションは、賃貸契約を締結し、4月1日から貸すことが決まりました。今の予定では私の名義で賃貸するように話が進んでいます。
　早急に、名義変更を検討し、賃貸契約を主人と私との連名でしたほうがいいでしょうか？
　あるいは、ローン返済の6ヶ月の猶予期間の切れる9月までに検討して結論を出せばよろしいでしょうか？
　お手数をおかけしますが、ご教授くださいませ。

【2通のご返答に対して】
　早急かつご丁寧なご返答ありがとうございました。
　ゆっくりと対応することが可能であることが解り、得心しました。また、慎重に十分配慮する必要性も解りました。ご指導に従って、検討して参りたいと思います。
　やっと、安心して、眠れそうな気がいたします。本当にありがとうございました。

時期としては、９月までに検討して結論を出せばいいと思います。

なお、手続きとして、
１）旧マンションのローンの銀行から、ローン名義の夫様への変更について、承諾を得る
２）旧マンションの''時価''を算定する（→ ''共有持分の比率''を算定する）
３）じゅん様と夫様との間で、旧マンションの持ち分の''負担付贈与契約書''を作る
４）旧マンションの名義書換をする（→ 不動産の変更登記をする）
５）賃貸契約書の賃貸人を、じゅん様から、じゅん様と夫様に変更した契約書を作成し、賃借人との間で''変更契約書''を交わす。
６）旧マンションのローンの元利返済は、上記３）以降は、夫様の預金から返済する

という段取りが考えられますね。