Q&A詳細

アパートの経営について

投稿日時：
2007.05.07
回答件数：
1件

おばの土地にアパートの建築を計画しています。
住居付きアパートで、自分が住む予定になっています。
広さは約３００平米です。
駅より10分圏内で市内には大学があります。また都心にも電車で15分の立地です。
現在数社に建築プランと金額の見積もりをさせています。そこで気になるのは、一括借り上げと呼ばれるサブリースです。立地としてはリースをしなくても経営は成り立つように思われるのですが、安定を考えるとリースが良いと思ってしまい、どちらが良いのか見当がつきません。
よいアドバイスをいただけたらと思います。

ニックネーム：
ともっぺ
性別：
男性
都道府県：
東京都
年齢：
33歳

不要です。まともな企画なら１０年は満室稼動です。

投稿者：
noname
投稿日時：
2007.05.07

こんにちは。

実践！金持ち大家塾を主催している
不動産コンサルタントの大友哲哉と申します。

結論から言います。

私の考えでは、サブリース（一括借上）は不要です。

さらにいうと、入居者との契約方法を工夫することで、管理も自分たちで片手間でできます。（50世帯位が目安）今は、新しい仕組みやサービスがあるので、あなたがもし会社員でも自主管理をおすすめします。

一見、サブリースは魅力的に思えます。何もしなくて家賃が毎月入ってくるのですから。

しかし、新築の企画（間取や広さやデザインや賃料設定など）がまともであれば、10年はまず満室稼動します。また、入居者との契約方法を「定期借家契約＋集金代行付滞納保証契約」とすることで、日常的な集金・督促業務から開放され、さらに不良入居者や家賃滞納トラブルも回避できます。

「管理」業務をひとくくりにしないで、自分たちで出来ること、出来ないことを分けて、できないことだけ外部委託することです。

そして、もっと大切なことは、運営全体のことは自分たちで把握すること、です。そのための勉強を継続することです。サブリースにしてしまうと、運営の仕組みが分かりません。これが一番の問題です。

さらに、サブリースの落とし穴は、新築時の家賃をずっと保証するわけではないことです。2年ごとなど定期的に見直されます（下げられます）。そして修繕費用は大家さん持ち。退去後は数ヶ月間の猶予期間（家賃を払わない）があります。礼金収入もありません。

サブリースしてくれるならリスクはない？　ということで、新築企画提案書の中身の良し悪しの判断することから、目をそらされてはいませんか？

リスクがゼロで儲かる、そんなうまい話はありません。リスクを減らすためには勉強するしかありません。

がんばってください。成功を祈ります。

追伸

勉強方法の一つとしてご参考に。

●時間がある場合

もし、時間があるなら、私の大家塾で開催した、「最強のアパ・マン企画法その１、その２」のＤＶＤで勉強してください。企画提案書の妥当性や、収支計画書の見方も分かるようになります。詳細はこちらからどうぞ。

最強のアパ・マン企画法その１
http://www.e-itabashi.net/archives/52827613.html

最強のアパ・マン企画法その２
http://www.e-itabashi.net/archives/53426131.html

その２では、第2部で定期借家契約について解説しています。

●時間がない場合

時間がないようなら、無料診断サービスにお申し込み下さい。手元にある新築企画提案書のチェックを行います。詳細はこちらからどうぞ。
http://www.e-itabashi.net/archives/53991347.html