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質問

老朽化マンションの今後

  • 投稿日時:
  • 2009.09.05
  • 回答件数:
  • 4件

父の相続により親子3人で賃貸マンションを運営しています。
現在そのマンションの近くには相続人は住んでいないので、管理は地元の不動産会社にお願いしています。
マンションは築40年を越え、入居戸数は約30戸とテナント1戸です。
数年前より入居者が減りだし、今は半数近くになっております。
40年を越えたマンションですので、当然メンテナンスにはかなりの額がかかってしまいます。
入居者が減ってしまい、空き室は1室あたり2、300万ほどの改装をしなければならないとのことで、今の収入(現在は1カ月あたり50万くらいです)からでは、無理な金額です。
また水道の傷みや、外壁の塗り替えや防水工事、非常階段の取り替え、まだまだ多数の工事が必要で、数千万の費用がかかるといわれました。
売却にしても、取り壊しや入居者に支払う代金等でかなりの額がかかる、現況では修繕等が多くてリスクがあるため、誰も買わない物件だと言われました。
今後どうしていけばいいのか、まったくお先真っ暗です。
なにかよい方向性がないものか、どなたかお教えください。

回答

3つの対応方法

  • 投稿者:
  • 真山 英二
  • 投稿日時:
  • 2009.09.05

[[ハッピーハウス:http://www.happyhouse.co.jp/]]の真山(さのやま)です。

老朽化した賃貸物件に関しては、大きく下記の3通りの方法があります。

1.あまりお金をかけずに、ひたすら賃料を下げて貸し続ける。
安全上問題がない最低限の修繕だけを行い、賃料を平均相場よりも下げることにより、
入居を促がしていく方法です。
不動産物件の資産価値は当然下がり、入居者の質も落ちていきます。
あまり物件に思い入れもなく、お金も手間もかけたくないオーナーがとる方法です。

2.リフォームにより特徴を出し、家賃を少し上げて入居者を入れ、資産価値をあげる。
プロパティマネジメント的な観点から、資産価値を保つもしくは上げなら
物件を保有していく方法です。
例えば、外観を綺麗にして、防犯差設備を充実させて、女性専用マンションにするとか、
共用部分にペット洗い場、屋上にドッグラン等を設置して、ペット専用マンションにする等々
お金をかけて、特徴を出すことにより、付加価値の高い住居を提供し、
高い入居率と、高い家賃を継続的に保持する方法です。
このためには、リフォームのための資金調達(借入でもOK)と
周辺エリアを熟知しマーケティングに基づいた企画を立てられる専門家が
必要となります。
理想的には、この方法が一番オーナーのためになると思います。

3.現状で、売買価格を下げて、売却する。
とにかくまとまった現金が欲しいという場合は、売買価格を下げて
オーナーチェンジで売却します。
どんな物件でも売れない物件はありません。
相場よりも、2割、3割低くだせば、物件に問題がありそうでも
購入する方はいらっしゃいます。
ただし、その際には、建物に関する瑕疵担保責任を免責にしておいた方が
安全です。


賃貸、売買共に相場よりも金額を低く設定すれば
必ずお客さんはいらっしゃいます。
物件の周辺エリアに応じた、一番良い方法をとって下さい。

少しでもお役に立てれば幸いです。

真山 英二

真山 英二 不動産コンサルタント   
(代表取締役)

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回答

建て替えをお勧めします。

  • 投稿者:
  • noname
  • 投稿日時:
  • 2009.09.06

文面をお読みする限り、
建物維持には今後も大規模な修繕等が必要と推測され、
すでに築後40年以上経過しており、耐震性やアスベストなどにも問題があるため
現実的には建替えを前提に計画を練られたほうがよいと思います。

現状、一室当り3.5万円前後の収益だと思いますが、
書かれているようなリフォームや大規模修繕は
収益性から言っても得策ではありません。

相続された物件ということですので、
建替える場合の担保余力は十分と思われ
金融機関の融資も受けやすいと思います。

ただ、建替えを検討する場合は、
建物規模、収支予測などを十分練る必要があります。


問題は立退きの進め方ですが、
これについては賃借人と交渉し立退料を支払って出て行っていただくか、
自発的な退去を待つかしか方法はありません。

テナントが一店舗だけですし住居部分も半数が退去しているので、
立退き交渉の難易度は高くありません。
また現在の賃料から推測するとそれほど高額の立ち退き料総額にはならないとは思いますが、
入居者の内容(特にテナント業態)などを吟味した上で
検討する必要があります。

自発的退去を待つ場合は、日常生活に支障の無い最低限度の修繕を行い、
また家賃収入を得るため、
内装費をそれほどかけずに賃貸募集が出来る部屋は、
定期借家契約で貸していく方法をとります。
ただ、最終的に残る数戸については、
いずれにしても立退き交渉が発生すると思います。

売却という方法もありますが、
購入するのは、現実的には建替えを前提とした不動産会社だけだと思います。
その場合は、かなり安く売却せざるを得ません。
(立退きの難易度が低いと予想されるので購入する不動産会社はあると思います。)

身近に信頼置ける不動産コンサルタントの方がいらっしゃれば、
一度ご相談されたらいかがでしょうか。

回答者

noname


回答

問題を1つずつ明確化して判断してみては

  • 投稿者:
  • noname
  • 投稿日時:
  • 2009.09.09

質問を拝見いたしますと、
様々な問題が発生し、御不安になっているものと存じます。
1つ1つの問題を、数値に置き換えてみて、合理的に判断してみては
いかがでしょうか?

何もしないこともリスクですし、何かをすることもリスク、
リスクの原因を排除することもあり、様々な対策が打てるかと存じます。

御参考までに
私どもでは、月末に築45年の不動産を購入します。
稼動率は30%といった物件です。
築年の古さは、懸念しますが、さほど不安はありません。

日本の不動産の価値は、金融機関の融資視点で建物耐用年数を40年程度でとすることが多く、
売買に際しての資金調達が困難なゆえ、割安な評価となってしまいます。
しかし、欧米をみれば長期の使用も一般的です。
そうした観点で、様々な利用方法を考えています。

表題の明確化とは、
1.売却した場合についての金額
2.建替える場合の金額(収支)
3.補修する場合の金額(収支)
を数値化してみては、いかがでしょうか?

御相談頂ければ、上記に関し、問題を現状より整理することは可能と存じます。

回答者

noname


回答

老朽化した投資用不動産

  • 投稿者:
  • 向井 啓和
  • 投稿日時:
  • 2009.09.09

物件は東京都下等に立地するワンルームの賃貸マンションと想像します。(入居半分で50万円という家賃から)


例え40年経っているにせよ「非常階段を取り替える」というのは尋常では無いですね。老朽化していて大規模修繕や防腐塗装を殆ど一度もしていない様な状態でしたら、入居者が非常階段を利用した際に負傷する等事故が発生する等の可能性も考慮しなければなりません。


所有者責任や管理者責任を問われる可能性があるので、入居者に危険となる様な管理状態は優先順位を付けて危険の無い様な状態にしておかなければ将来にリスクを持ちこす事になります。


推測ですが、40年も経っていれば恐らく銀行に残債も無いでしょうから暫くは収入金額を費やしても必要な所は修繕していくべきだと思います。


ただ、数千万掛けて元を取るのは大変だと思いますので「入居者に危険があるか無いか」に絞った安全対策上の最小限の修繕をされる事をお勧めします。


他の専門家の方も書かれていますが、どんな物件でも必ず値段が付きますので「本当に酷い状態」であるならば数社に相談して売却されるのも宜しいかと思います。「誰も買わない物件」という事は無いと思います。


http://blog.minato-am.com/


不動産ブログでも色々なケースをご紹介しています。

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