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土地の契約条件変更に伴う売主・仲介の責任について

投稿日時：
2009.12.05
回答件数：
2件

住宅用に土地の購入を進めております。住宅はハウスメーカーと同時進行で進めておりまして、土地は仲介業者を介して、売主（業者）から購入しました。

契約した土地は接道しておらず、43条但し書き道路と、協定道路（宅地）経由で接道しており問題ありません、との説明を受け、契約しました。

住宅の打合せを進めていくなかで、設計士から、但し書き道路へ敷地延長というかたちで橋渡しすると契約時に聞いていた共有部分（契約時に「協定道路」と説明受けた宅地）についても但し書き道路申請を別途取る必要があるのですが聞いてますよね？と聞かれ、聞いていないし、契約の際の説明と違うので、仲介に確認したところ、契約時と同じ説明を繰り返されました（敷延で行けるので問題なし）。

確認申請の際になって、県条例で、敷延での条件では建築不可とのことで、申請ストップ、土地決済も地鎮祭直前で、すべてストップしてしまいました。

仲介に確認したところ、当社は売買が成立してはじめて仲介であって、売買未成立の今はアドバイスしかできない立場なので、交渉は売主と直接してくださいと言われ、電話したところ、売主からは仲介を通してくださいと、たらい回しの状態です。

売主・仲介側の説明で、問題の共有地を「これから」但し書き道路申請すべく動いており、7件分承諾を取って手続きを進めるとのこと。が、その後も進捗報告はありません。当方は現居の賃貸マンション退出期限が決まっており、それに合わせて進めていたのですが、現在は売主と仲介とが責任を巡りもめている状況です。仲介手数料も払っており、仲介業者に責任はないのでしょうか。売主は、契約内容が変わったのは認めるが違約でないと主張していますが、いかがでしょうか。時間、雑費、引越し自体見直し等々、損害賠償請求して契約解除したく思います。よろしくお願いします。

ニックネーム：
碧い海
性別：
男性
都道府県：
東京都
年齢：
47歳

契約の目的が達成できない場合の取り扱い

投稿者：
真山英二
投稿日時：
2009.12.07

[[ハッピーハウス:http://www.happyhouse.co.jp/]]の真山(さのやま)です。

個別の法的解釈等については、弁護士、司法書士等の専門家へご相談下さい。

今回、仮に建築確認が取得できない土地であるならば、疵担保責任により、
契約を解除して違約金の請求をすることは可能だと思います。

土地売買契約書の確認が必要ですが、基本的には、
「瑕疵によって目的が達成できない場合、契約を解除することができる」旨の
記述になっていると思われます。
また、売主が業者なので、瑕疵担保責任の期間は2年だと思います。

今回は、新築を建築する目的で土地を購入しているので、
県条例に合わず建築確認が取得できないのであれば
目的を達成することができません。

契約解除を希望するのであれば、売主の業者に内容証明で
「現状で建築確認が取得できないので解約をしたい」旨を
通知してください。
現状、当初の予定通りの計画では建築確認が取れないので、
売主および仲介業者に責任があります。
契約書の内容によりますが、
相当の期間を定めて催告をした上で債務が履行されない場合、
契約を解除して違約金の請求になると思います。

仮に、43条但し書き道路の許可が得られれば、建築が可能となります。
建築可能であれば、契約の目的を達成することができるので、
売主の主張している契約内容の変更になると思います。

これ以上の解釈は弁護士等の案件となりますが、
内容変更(接道の取り方)になったものの建築ができるのであれば、
一応目的が達成できるので、違約解除まではできないと思われます。
一般的には、話し合いで契約内容変更によって発生した費用
(賃貸の更新料、引越費用の差額、手間代等々)を実費で
負担してもらう形になるのではと思います。

詳細は弁護士等の専門家へご相談下さい。
少しでもお役に立てれば幸いです。

ご回答どうもありがとうございました。
参考にさせていただき、弁護士さんからアドバイスを受ける事になりました。

真山英二不動産コンサルタント
（代表取締役）

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい！

: 住宅売買全般住宅・不動産トラブル全般住宅資金・住宅ローン全般不動産投資全般税金全般

43条但し書き

投稿者：
高橋正典
投稿日時：
2009.12.07

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、43条但し書き許可は、あくまで建築確認申請を出し、個別に

1案件毎に建築審査会が審査の上、決定します。従いまして、契約前にその

許可が下りるから問題ないとの表現は、その時点で間違っています。

もちろん、近隣を調査し県の適用条件に照らした上で、確率が高いと推察

することは出来ますが、それでも建築審査会に上げなければ、断言はでき

ません。ですから、通常きちんとした業者にあっては、43条但し書きの適用

を条件とし、その結果如何では即時解約できる条項を入れるのが常識かと存

じます。そうでなければ、買主は保護されません。

今回の、売主及び仲介人の話が、口頭レベルか書面に記載されているかに

よって、トラブルの度合いも違いますが、その様子では時間ばかりが経過し

てしまうように感じます。早めに法律家への相談を行った方がよろしいでし

ょう。

ご参考になりましたでしょうか?

この御縁が碧い海様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

　　　　　　　　[[株式会社バイヤーズスタイル:http://buyers-style.jp]]
　　　　　　　　　代表取締役　高橋　正典

　　　　　　　　 [[家を通して考えるライフデザイン:http://profile.allabout.co.jp/pf/takahashi/]]

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