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【至急】ローン実行期限・・・。

投稿日時：
2010.03.08
回答件数：
3件

中古住宅を購入予定です。
見学に行き、手付けまで１週間。
手付けから、契約まで１週間。
契約から実行まで２週間ちょっとのスケジュールを組んでいます。
最初にこのスケジュールではフラット35Ｓのローンの審査が降りないと思うと仲介に話しましたが、「大丈夫だと思います、多少前後しても・・・」と言われていました。

そこで、すべての休みを費やして、ローンの申し込みまでやってきましたが、やはり今月中の実行はどこも難しいとの答えが返ってきます。

それを仲介業者に言うと、「うちのすすめる○○モーゲージだと、ぎりぎり間に合います」と言うのです。

「無理だと違約金が発生すると思うので・・・」と。
結局仲介のススメる銀行しか選択肢にありません。

適合照明を取ったり、仲介業者の書類がそろって、１週間しか経ってないのですが、「誠意ある取り組みをしていない」とみなされ、その進めるローン会社以外で申請し、実行日に間に合わなかった場合は、違約金や仲介手数料が発生してしまうんでしょうか？

「融資利用特約期限」が今月末に設定されています。

その時はローン会社を選んでいる最中だったので、仲介には「今選んでいるところ２行とも、「急いでも審査に２〜３週間かかりますと言われましたので、１５日は無理だと思いますが？」とお話したら、「まぁ、大丈夫ですよ、少しくらい前後しても」ということで、最終期限？が３月末になりました。

ですが、申請書類が届いたのが、先週半ばになりました。
急いで書類をまとめて、明日申請しようとは思っているのですが。。。

どうしても末まででないといけないのか？
審査は通過しはもちろん３月中に終わるが、実行日が末には間に合わないのだが？と相談すると、

「売主のローン支払いが間に合わないから末までしか駄目」「末までに間に合わなければ、違約金が発生する」と言われました。

私たちは仕事を休んで区役所に書類を取りに行ったりと、精一杯早く運んだつもりなのですが。

売主のローン返済がキツイらしく、３月末までと言うのなら、先にいくらか売主にはらい、４月中実行に延長してもらえないかと持ちかけてはいるのですが、まだ返答はありません。

延長してもらうために、何か良い方法はありませんか？
また、ローンが間に合わなかったら、白紙になると説明されていましたが、この状況で、違約金が発生してしまうのでしょうか?

もしも、違約金が発生しなくて、私たちが買えない状況でも、売主は結局３月までに物件を売ることが出来ないし、振り出しに戻り、また買い手を見つけることになると思うのですが・・・それなら、少し待ってくれてもいいのになぁと、かなり自分勝手な解釈をしているのですが・・・(汗)

ニックネーム：
bunbun18
性別：
女性
都道府県：
兵庫県
年齢：
28歳

ローン実行期限について

投稿者：
藤森哲也
投稿日時：
2010.03.08

bunbun18　さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

そもそもスケジュール的に無理があります。

bunbun18さんの、詳細なスケジュールは判り兼ねますが、

適合証明は最短でも、申請してから2週間くらいかかりますし、この時期は検査機関も大変込み合っているので、検査するまでに時間がかなり掛かっているのが現状です。

さらに、ローンの審査自体も、早いといわれているJモーゲージやSBIモーゲージでさえ1週間くらいはかかりますし、金消契約から決済までも1週間くらい見なければならないので、契約から決済まで2週間というのは無謀としか言いようがありません。

本来なら、契約から実行までの間に「融資利用特約期限」なるものを設けて、その日までにローンが通らなかったら契約を白紙解除できるはずですが、この特約期限は指定されていますか?

もういちど、契約書をよく確認されてみてください。

営業担当者の

「大丈夫だと思います、多少前後しても・・・」

「無理だと違約金が発生すると思うので・・・」

という、言葉は何を根拠にいっているのか分かり兼ねます。
あくまでも推測ですが、3月の年度内に決済してしまいたいのではないですかね。

最初から無理なスケジュールで契約されているのですから、違約金などを支払う必要はないと思われます。
きちんと、売主と話し合ってみて、引渡の延期をお願いしてみてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
[[アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/]] 藤森哲也

藤森哲也不動産コンサルタント
（代表取締役）

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか？

: 住宅売買全般不動産売買トラブル住宅資金・住宅ローン全般住宅ローン選び・審査住宅取得資金相談

土地建物売買契約書の内容をじっくりと!

投稿者：
山中三佐夫
投稿日時：
2010.03.09

bunbun18様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、bunbun18様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.土地建物売買契約書は、通常住宅ローン仮審査(フラット35は本審査のみ)通過で締結され「ローン特約条項」の期限は最低1ヶ月程度は設定されると考えます。

2.何故なら、本審査で認可に要する日数や万が一に否認を想定すれば、「ローン特約条項」の期限は出来るだけ買主(bunbun18様)に有利にすべきと思います。

3.又、違約金の問題につきましては、
土地建物売買契約書の内容をじっくりと見直して住宅ローンが組めない場合、白紙に戻す等の文言が入っているか確認することが必要です。

4.さらに、業者と相談されて契約書以外に補記部分があれば、売主と買主で「覚書」を作成ることも良いと思います。

以上

山中三佐夫ファイナンシャルプランナー
（ファイナンシャルプランナー）

専門家ネットワークを活用し、FPとして人生の側面を応援！

: 住宅資金・住宅ローン全般保険設計・シミュレーション

違約金の件

投稿者：
渡辺行雄
投稿日時：
2010.03.09

bunbun18さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『実行日に間に合わなかった場合には、違約金や仲介手数料が発生してしまうのでしょうか?』につきまして、まず、違約金の取り扱いにつきましては、契約している契約内容をしっかりと確認してください。

必ず、違約金に関する取り扱いが記載されていますので、違約金が発生するかどうかを冷静になって確認してください。

もし、ご自身では分からないのでしたら、残念ながらファイナンシャル・プランナーは契約の専門家ではありませんので、契約を含め法律の専門家である弁護士さんにご相談してください。

最寄りの法テラスにご相談をしていただければ、無料で専門の弁護士さんが対応してもらえるとと思われます。

尚、仲介手数料につきましては、通常、成功報酬となりますので、その点をご確認ください。

オールアバウトさんに繋がらなくなっていたため、回答が遅くなりました。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン　渡辺行雄