ワンちゃんとネコちゃんの飼育阻止の為、敷金からペナルティを取りたいと考えております。

　　お世話になります。
　賃貸住宅を経営しております。
　前にも同じ事を質問し、多くの方から大家だからしっかりしろとお叱りをうけました。賃貸マンションの契約には、犬猫の飼育を禁止されているにも関わらず、飼われる居住者が後を絶ちません。そこで、退去時に、空家査定の時、敷金から空家修繕費として幾ばくかのペナルティを取ろうと考えております。
　但し、国土交通省のガイドラインがありますので、ペットを飼育する時、消毒代とか称して敷金から、１ヶ月ぐらいの家賃分を差っぴきたいと思います。現在でも、柱がペットでかじられた時には、修理代を引いておりますが。
　最近の顧客も、ずうずうしくなって、空家査定の時は、ペットを他に預けたり、ペットを逆に預かったりしていると称している人が後を立ちません。困った物です。
　というわけで、法的に１ヶ月ぐらいの消毒代、次の顧客のためにと称して、契約違反でペット飼育をされた方から取り立てることは問題が無いのか教えてください。よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2004/09/14 23:12

　ペットを飼わないという不作為行為をする義務を有しているにもかかわらず、ペットを飼うということは債務不履行ですから損害賠償を請求できることになります。

しかし、仮に裁判になったとした場合、債務不履行があったこと、損害が発生したこと、債務不履行と損害の発生との間に相当因果関係があることを証明する必要があります。１ヶ月分の額が妥当なのかどうか、判断は難しいですね。
　ご質問の回答からはずれますが、そのような問題を回避するため、契約で違約金を定めておいたほうがよいと思います。ただし、違約金は損害賠償の予定と推定されますので、例えば、ペットが部屋を損傷した場合は、別途損害賠償することを妨げないという形にして、それを契約書に明記したほうが良いと思います。もっとも、この特約の有効性の問題がありますから、契約書の文面を慎重に検討する必要があるでしょう。
　常々、思っているのですが、弁護士というのは、問題が起きてから依頼するのではなく、問題が起きる前に依頼するということが重要だと思います。この場合でいえば、弁護士に契約書の文案を考えてもらうのです。確かに契約書の雛形は市販されていますし、契約書の書き方の本も販売しています。しかし、一般的な書式なので、個々のニーズにマッチした物を見つけることは困難だと思います。この点、弁護士ならば、そのような雛形の本を持っていたとしても、顧客のニーズに合わせた（カスタマイズした）契約書の書式を提供することができます。報酬として何十万取られるかもしれませんが、有能な弁護士に依頼すれば、価値のある契約書の書式を入手でき、将来の法的紛争を防止できる可能性が高くなります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。いつもいつも。そうですね、裁判には、弁護士先生に頼んで勝訴いたしましたが、いたちごっこで。
　事前に、ペナルティを課すように！弁護士というのは、問題が起きてから依頼するのではなく、問題が起きる前に依頼するということが重要だと思います。＞いつもお世話になっている先生と相談にいってきます。

お礼日時：2004/09/15 08:32

No.1 回答者： this 回答日時： 2004/09/13 23:07

　敷金からペナルティという視点は少し甘いのではないでしょうか。

相手方の契約違反なのですから、賃借人に退去手続きをすぐとるべきです。それは、まわりの賃借人の方々にも迷惑ですし、逆にその方たちから、大家さんの管理怠慢について責任追及される可能性が十分あります。
　真面目に賃貸されている方たちが平穏に快適に過ごせるための、大家としての責任感や義務感が文面から感じられないのは私だけでしょうか？

この回答へのお礼

大家としての責任感や義務感が文面から感じられないのは私だけでしょうか?>　そう取られましたか。反省いたします。
　相手方の契約違反なのですから、賃借人に退去手続きをすぐとるべきです。＞これに関しては、契約解除手続きは、相当な悪質なものでなくては、実行できません。当事者間で合意しなくては、裁判です。裁判所は、１匹２匹では、契約の解除を許しません。

お礼日時：2004/09/14 08:10