不動産のトラブル解決の報酬(お礼)は何円？？

購入しようとしていた不動産を解約するにあたり、手付金(325万)を流して解約しようとしていたら
契約書が買主保護の契約書になっていない・・・本来なら白紙撤回の部分が手付没収となっている・・などの不備が見つかり、
友人に不動産業者を紹介してもらい、結局
手付金は250万だけ戻ってくることになりました。
お礼に10万円を包んだら、返されて、
「100万円をオマケして50万」と言われました。
不動産業者の相場と言われました。
当初、費用がかなりかかるようなら自分である程度(弁護士など)頑張ります。といったら
「謝礼は気持ちでイイ」と言われたのですが。。。

解決したのは、その人が先方の不動産ヤさんの担当者に10万円渡したからだとも言われ、その１０万円も請求されています。

ソノ人にしてもらったのは、先方の不動産ヤへ4回同行してもらいました。

宅建協会や弁護士のところへは自分で行きました。
先方の不動産ヤさんの担当者が話にならないので
その会社の社長に直接電話したのも私の考えであり、
その後、その担当者の態度が変わり返金に至りました。

No.5 ベストアンサー 回答者： guramezo 回答日時： 2004/11/21 05:50

＃１です。

＃２、＃３のご回答にある、「手付金の返還」について、私からもお答えを・・・

ご質問者は、お礼の金額についてのご質問でしたので、あえて触れませんでした。
＞本来なら白紙撤回の部分が手付没収となっている
という設定が、ちょっと判りにくいのです。

「本来、白紙撤回」というのが、「無条件で契約解除」を意味するならば、考えられるのは、「ローン条項の適用＝申請した融資が受けられなかったための解約」です。
この場合は、契約書に「ローン条項」が記載されていなければ、「無条件での解約」にはならず、買い手側の都合による解約で、手付金は没収となります。
・・・私は、このケースかな、と考えていました。

そこで、「ローン条項」を説明せず、契約書にも記載していなかった「不親切」「買い手保護の考えに反する」行為について、手付金の大部分の返還を認めた。ただし、買い手にも不注意があったので、全額の返還ではなかった・・・ということなら、理解できます。

ただし、普通は、一部返還ということがないのも確かで、
(1)買主の都合による解約＝他にいい物件があったのでとか、用意する予定の現金が調達できなかったとかいった場合は、手付金「全額」の放棄となります。
(2)売主の都合による解約＝もっと高く買ってくれる客が付いたとか、建築許可が下りなかったとかいった場合は、手付金の倍返しになります。
というように、一部返還ではなく、全額のやりとりになるからです。

なお、買い手の一方的な理由による解約でも、消費者センターでは、「弱い立場の消費者を保護する」観点から、売主が企業である場合には、手付金の全額ないし一部の返還を検討するように「口添え」する場合もあります。

最後に、本題の「報酬金額」についても、付け加えますと・・・

不動産業の業務は、
宅建業法により「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」
とされております。
ですから、今回の不動産業者は、業者として行なった行為ではなく、債権債務の仲介を行なったということになります。
その場合、この業者が弁護士免許を持っていればともかく、一般人として仲介したのですから、「社会的通念上の謝礼」で充分と判断しました。

更に、もし「不動産業者の相場」ということを主張したいのであれば、「一般人の常識」ではないことは承知しているのですから、最初から「相場」を説明するのが当然でしょうね。

※私も弁護士ではないので、「私見」の域を出ないのですが、不動産業者が、自分の媒介していない不動産取引の手付金トラブルに対して、仲介に入るのはいいのですが、その解決で、依頼者の得た利益の何１０％もの報酬を要求したり、もらったりするのは、何か業法に触れるような気がするのですが・・・
他に詳しい方がご回答いただければはっきりするかもしれませんが、少なくとも「業法の趣旨」からは逸脱している行為に思えます。

ちょっと長文になり、失礼いたしました。

No.7 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/22 19:10

今回のケースは宅建業法・商法・民法ではなく、新設された消費者契約法の適用でと・・・思ったのですが違うのでしょうか？

No.6 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/21 11:42

＃3回答者です。

kappa_landさんの補足の無い段階であれこれ憶測するのも
無意味かと思いますが。

質問冒頭に
＞手付金(325万)を流して解約しようとしていた
とあり、手付流しには納得だったご様子です。加えて
＞契約書が～白紙撤回～などの不備
の、不備条文が、kappa_landさんの解約に絡んでいたのか
いないのかもわかりません。
これがわからなければ、本来返るものか、そうでないのかも
わかりません。（私は絡んでいなかったと解釈しました）

わかっていることは、この手付返還に関して、kappa_landさんは
もう既に手打ちとしてしまっていることだけです。
従って、その過去についての議論あれこれより、現時点で
のご質問の方が重要でしょう。

No.4 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/21 00:37

＃２です。

色んな意見があると思いますが、報酬については何％とかではなく、また、戻ってこなかったものを取り返したので１００万くらい、いいじゃないとかのレベルでなく以下の不動産屋さんが思ってしまう根拠に基づき、１００万円とか５０万円とかと言いました。

根拠（根拠になるかどうかですが？計算できます）

相談者さんは、手付金を３２５万円支払った。推測ですが、購入された価格が、３，２５０万円なので、その１割りを支払ったと過程します。

この際、万一売買契約が当事者の一方の都合により手付解除もしくは、手付の倍返しで売買契約を解除した場合。この取引きに関わった不動産屋さんの報酬は、手付金等を取得（金銭を得した方）した方に請求が出来ます。請求金額は、(1)、得した金銭の半分（３２５万円÷２＝１６２.5万円）(2)、売買価格（３２５０万円）の正規手数料（１０８.678万円）。(1)、(2)何れか低い方を上限とします。但し、売買価格（３，２５０万円）が消費税込みの場合、消費税部分については、手数料は発生しませんので多少金額が低くはなります。

上の計算を不動産屋さんは直ぐに計算、想像されます。また、今回の場合、こじ付けですが、相談者さんが３２５万円を得をしたと解釈の基に計算した不動産屋さんならではものです。一般の方には通用しません。

ですが、今回の場合、手付金全額を返して頂くまたは、返すのが常識なのですが、もう一度、交渉をされてはいかがなものでしょうか？

No.3 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/20 22:02

こんばんわ。

相場と言うか、成功報酬として20％ですね。

交渉を商売としているなら、そんなもの（少し安い位）
でしょうが、友人の紹介でちょっと関わっただけですよね。
支払いは、＃1回答者さんに同意です。

しかし、後手に後手に回っている印象です。
物件購入…手付金の扱いの条文に注目しなかった
手付金返還交渉…報酬の相談も契約も無い状態の第三者に
依頼した

どうぞお気をつけて。

No.2 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/19 18:25

大変ですね。

不動産業者の「相場」おっしゃる通り、１００万円とか５０万円なのは間違いないでしょう。
しかし支払う必要はないと存じます。

それよりも、問題は３２５万円全額、何故戻ってこないのでしょうか？消費者契約法（売主が事業者の場合）の規定から言えば（見ていないので正確ではありませんが）、その売買契約自身が無効でありますので、全額戻ってこないと・・・。

解決方法、解決オチが怪しいと思われませんか？

No.1 回答者： guramezo 回答日時： 2004/11/18 20:21

「謝礼は気持ちでイイ」というのですから、「気持ち」とは、交際費の範囲程度でしょう。

４回同行の「実費＝交通費」と、日当２万円×４＝８万円
に、謝礼の５～１０万円を加えた金額を提示して、断られたら明細書付きで、現金なり郵便為替で一方的に送っておきましょう。

このケースで、相手が「支払い請求」の訴訟を起こすことは考えられません。
相手の不動産業者とのことは、これで終りです。

あとは、お友達との関係でしょうね。
事情を話して納得してもらえる相手もあるし、俺の顔をつぶしたと、絶交されるかもしれませんし・・・
これはご本人同士でないと分りませんので。