母名義の収益物件処分方法

下記のような案件で譲渡所得税や今後の相続税対策なども含めなにかいい対処方法がありましたら教えてください。

前提条件
１、母名義の土地に母名義の収益物件が建っている。祖父の代から所有の土地にあり土地の取得価額はすぐわからないがかなり安いと思う。
２、そのほかにも母名義の不動産、収益物件がありなにも対策をしないと相続税が発生する。そのためこの物件を売って譲渡所得だけでなく将来の相続税も増加すると考えられる。
３、不動産管理会社（母名義の物件の管理と会社名義の収益不動産を所有する会社。役員が家族だけの有限会社。使用人なし。）
４、建物はもう２、３十年建っており減価償却も進んでいる。
５、売却金額は、土地、建物込みで収益還元法から考えて８０００万から１億円くらいと思います。
６、売却したお金は、次の収益物件購入のための資金にしたい。
　購入について
　A、できるだけ会社名義または私名義で買いたい
　B、母に入る売却代金を会社に貸し付けて会社名義で買うことをいまは検討している。
　C、なんらかの方法で、（会社に貸すかわりに私に貸すというのもあり）私名義で使えるお金に合法的に換金できないか？素人考えだが、土地の一部を贈与税を払って贈与してもらい、土地を共同名義にしてから売却することで短期譲渡所得が発生するが、売却益を元にして私が、収益物件を購入する。

なお、母は健康であるので相続税の問題は、数十年後だと思っています。（直近の対策が目的ではありません。現在の収益物件がローンがないので売却益を利用して大きな収益物件に換えたいという目的です。）

No.3 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/11/20 16:02

以下は参考意見として捉えてください。

◆「会社名義または私名義で買いたい」「会社名義で買う」「私名義で使えるお金に合法的に換金」ということですが、いずれにしても母名義の不動産を移動させる場合には「譲渡所得税」の対象になりますし、取得した側では不動産取得税等の費用が発生します。

◆「土地の一部を贈与税を払って贈与してもらい、土地を共同名義にしてから売却することで短期譲渡所得が発生するが」については、贈与金額にもよりますが、「贈与税」の負担が大きくなることが予想されます。また、贈与の場合は前所有者の取得費と所有期間を引継ぎますので短期ではなく「長期譲渡」になりますが、いずれにしても取得価格が低いでしょうから、譲渡所得税は多額になると思います。

単純な贈与や売却が有効になるのは「相続税の実効税率＞譲渡所得税率・贈与税率」のケースです。

◆譲渡所得税の節税方法としては「事業用資産の買換え」により譲渡所得税の繰延べをする方法があります。また、坪単価の高い物件に買換えることで「小規模宅地の評価減」による相続評価額の圧縮も可能になります。長期的に需要があり、換金可能な物件を選択すれば、納税資金を確保することもできます。（また、場合によっては、購入した後に相続人に贈与して財産と収入の移転をすることも考えられます。）

◆管理不動産に売却する場合においても、譲渡所得税の対象になります。
・無償譲渡→「みなし譲渡」（時価で譲渡）となる
・時価の1/2以下→時価で譲渡
・時価の1/2超→同族会社の行為否認になる可能性大
といずれの場合も「時価」で譲渡したことになるでしょう。また、法人側でも時価と取得価格との差額に対して「受贈益」を計上しますので、時価取引が原則になります。

もし、買換えをしないのであれば、建物部分（「建物はもう２、３十年建っており減価償却も進んでいる」とありましたので時価は安いでしょう）だけを法人が買取り、収入を役員報酬・給与として分散させ、地代を個人に支払う方法もあるでしょう。相続までは時間があるようなので、収入・財産移転の有効な方法になると思います。また、株式を移動させた後に法人で収益力をつけて他の不動産も法人で取得する方法も考えられます。

◆「相続時清算課税制度」という制度を活用することで今後値上がりの期待できる財産や収益性の高い財産を事前に移転させる方法もケースもあります。ただ、財産状況によっては効果が期待できない事もありますので要相談といったところでしょう。

と、このようにここでは仮の話しかできません。#1で回答されている通り、この手の問題は、財産状況、損益状況、相続税試算額、家族構成、管理会社の財務状況…等を全て把握して、「納税・分割・節税対策」を総合的にシュミレーションして考えないと適切なアドバイスはできません。ご質問にある不動産に個別の対策を講じても、それが全体から見れば必ずしも適切な対策にならないケースもありますし、税制もコロコロ変わりますので、それに柔軟に対応する必要があります。従って、資産税に精通した税理士に依頼する方法がベストだと思われます。

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/11/19 18:17

母の物件はそのまま売却して、母が次の収益物件を購入ということになります。

相続税節税になるような方法は存在しません。必ず贈与税がかかり、メリットが出ないようになっています。
売却先を会社にした場合で、母が売却代金を貸し付けるのはかまいません。
ただしきちんと会社は母に返済が必要です。もし返済が完了する前に相続が発生した場合は、残債は同時に母の債権という名の資産としてご質問者に受け継がれます。（もちろん相続税の対象です。）
最終的には売却したいということなので、
　母から管理会社へ売却（お金は母から借りる）、管理会社は市中で売却するが、その売却代金を直ぐに返済せずに他の物件を購入して収益を上げてそれから母に対して返済を続けるという形になりますね。

ご質問者が介在してもかまいませんし、管理会社の代わりにご質問者が同様のことをしてもかまいません。
でも相続税節税にはなりません。その点ご注意下さい。

現金の状態であろうと、不動産の状態であろうと、相続税がかかることに違いはありません。
ちなみに通常は売却代金より相続税での評価額（路線価）は安いのが普通ですから、相続税の節税という意味では現金よりは不動産の方がメリットがあります。

No.1 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/19 18:17

このようなケースは、評価額・市場価格・税法等の微妙なバランスをテクニカルな方法により上手く乗り気る事なので、このような場では結論は出ないのではないでしょうか？評価額等まったく解りませんもの。

大金を使ってでもプロにご相談することをお薦めいたします。