レオパレスの設計ミス問題発覚。ここから相続税対策のためのアパート建築問題に発展するか？

Question

概要
レオパレスの設計ミス問題発覚。ここから相続税対策のためのアパート建築問題に発展するか？

詳細
賃貸アパート大手のレオパレスで「設計ミス問題」が発覚しました。
これは壁材料に指定された難燃材をつかわずに燃えやすい材質を使っていたり、
図面と異なった建築をして界壁（防音、延焼防止のために各個室を区切る壁を天井裏、屋根部分まで壁で仕切ること）をまったく作らず、屋根裏がつながっていた状態になってます。
1000棟以上のアパートで問題が発覚した、ということですが、ここまでいくと
「ミスしたり見逃しをしたことで、結果的に違法建築となった建造物がある」
のを通り越して
「何らかの目的があって意図的に設計図面とは異なる建築物を建てることが常態化していた」
のではないかと思います。

　レオパレス社は
「問題のあるアパートに住んでいる方は退去をお願いする。費用は全部当社が負担する」
といっていますが、問題はこれだけにとどまりません。
違法建築が発覚したアパートは、当然書面上の施工費よりも安く仕上がっているはずです。だって指定の難燃材を使わなかったり、界壁そのものが無かったりするんですから。そりゃ材料費も施工費も浮くでしょう。でも大家からは書面上の施工費用を出させているわけですよね。

たとえば書面上で1億円のアパートとなっているところ、界壁の設置をせず、指定材料より安い壁材を使って1割分、1000万円やすい9000万円のアパートを建てた、とします。

この浮いた1000万円、レオパレスがポッポに入れた分はどうするんでしょうか？
浮いた金は当然、大家に返しますよね？
返さなきゃウソですよね。

で、さらにその違法建築を是正する為の材料費や職人の工賃はどうするんでしょうか？
まさかレオパレスは
「差額分は返した。その後はもう関係ない。返した金を使って大家が大工雇って自分で修繕しろ。そもそも1億円のアパートを建てるはずが、9000万円で建てた。差額の1000万円は返したんだ。違法建築を是正したけりゃその金で職人雇って、界壁作って、壁材料を入れ替えば1億円のアパートに戻るだろ？　差し引きゼロだ、文句あっか？」
とでも言うのでしょうか？（言ったりして）

問題はこれだけにとどまりません。レオパレスでアパートを建てた大家は、もともと貸家業など営んでいたひとではない人が多くいたそうです。それが土地の値段が上がってしまい、
「このままでは相続税でたくさん税金取られちゃう！」
と悩んだ土地持ちの人のところにレオパレスが
「相続税対策のためにアパート建てませんか？　銀行から融資できるようにアドバイスしますし、家賃収入も30年間保証しますよ」
などと甘い言葉をささやきかけて大家に仕立て上げた、というのが実体らしいです。

「アパート建てれば相続税かかりませんから！」
「入居者募集も、維持管理も、入居退去の立会いも、全部こちらでやりますから！」
「入居者ゼロでも家賃保証しますから！　30年間保証しますから！」
なーんていってアパート建てさせると、業者はそのアパートを一括借り上げします。
その個室を入居者にまた貸しする、という形にするのですが、ここに落とし穴があります。

大家さんはこの一括借り上げを「大家業、貸家業を代行・代理してくれるんだ」と思うのですが、実態は業者自身が借主になるのです。借地借家法では大家よりも入居者のほうが保護され、立場が強くなります。決して一括借り上げとは、大家業の代行ではないのです。
残念ながら、この実態を大家が知るのは契約後数年してからのこと。

契約数年経過すると
「周囲にたくさんアパートが建った」
「入居を当て込んでいた近隣の大型工場が閉鎖した」
「近くの大学が移転するらしい。少子高齢化の影響は避けられない」
「建築後、数年経過した」
などなどの理由を並べ立て
「家賃を下げないと他のアパートとの競争に勝てない。
　30年家賃保証はしたが、契約事項に
”事情により家賃の見直しをすることもある”
とは書いてあるが
　”契約当初の家賃を30年間続ける。絶対に家賃の値下げはしない”
とは書いてない。
　いやなら一括借り上げ契約を打ち切る」
と居直り、無理やり家賃をさげさせてしまうそうです。
業者のほうが借主、という強い立場を利用して迫るそうです。

そして、この「相続税対策アパート」が日本各地にぞろぞろ建ちました。なぜなら同業他社が山のようにいて、同じ商売をやっているからです。ちょっと思いつくだけでも
パナソニックホームズ、
セイワコーポレーション
AVENT
BLUEBOX
クラスト
MDI
ミサワホーム
三井ホーム
日本ハウス
などです

「アパート、家賃保証」
でネット検索をかけるとぞろぞろ出てきます。
今回はレオパレスが集中して非難されていますが、この問題、「相続税対策アパート問題」「家賃収入保証問題」に広がっていくのでしょうか？

fusiminohikaru · Accepted Answer

>「相続税対策アパート問題」「家賃収入保証問題」に広がっていくのでしょうか？
これは、そもそも賃貸住宅に適さない場所に、無理に契約を迫ってアパートを建てさせるような営業手法そのものは問題になるし、
既になっているところがありますが、相続税対策には実際になる面もあり、家賃収入保証のサブリースの形そのものが大きな問題があるとは
個人的には思っていません。

うちは去年、相続した実家の小さい土地に小規模賃貸住宅を建てました。
大和ハウスに依頼し、サブリースも同社系のところに依頼して家賃保証もあります。
サブリース契約でないと、自分で大家業的に管理をしていかなければならないところが出てきますが、様々な問題に個人で対処するのは、
手間も時間もお金もかかり、わりにあいません。それらをすべて代行してくれるサブリース契約は、管理料が差し引かれたとしても楽であり、
収入のめどもたちやすいという利点もあります。

大手ハウスメーカー系の建築は価格は高めですが信頼感は高く、うちの場合はほぼ戸建てと同様の断熱、防音の仕様とし、スペック、備品等
も競争力が現段階としてはあるものにしました。

なお、書かれているような周辺環境の大きな変化があった場合、家賃の水準が大幅に下がる可能性は当然あります。
それはサブリース契約をしていてもいなくても同じことで、賃貸住宅経営にはありえる一般的なリスクです。
そうした周辺環境の激変があっても、サブリース契約があるから従来の家賃保証を継続しろというのは、逆に無理な注文だと思います。

そんなことがないのに、契約更新で家賃切り下げを迫るようなことになれば、それは管理会社、ひいてはおおもとのハウスメーカーの信用
問題にもなってきます。ですから、またもな管理会社であれば、オーナーとの信頼関係を維持する意味でも、相応に合理性のある提案をしてくる
し、原則的にはそうせざるをえないと考えています。

賃貸住宅、アパートの経営そのものということを考えれば、この超低金利の状況はお金を借りるには有利ですから、土地の条件等によっては
今は建築にはいい機会であるという側面もあろうかと思います。

kkk8989 · Answer

＞＞国の責任
これは設計施工に関する限りはありません。

＞＞設計ミス
これはあり得ないと言いますか
確認申請上は正式なものが出されている。
そうじゃないと確認が下りない。
施工段階でのコスト縮減か工期短縮か知りませんが
組織的な問題でしょう。

確認検査機関による中間検査もそこ段階じゃないとこで受けるし
完成検査も仕上げ剥がしてみるわけじゃ無し。

こんなことがあると又検査、書類で煩くなるんだろうなぁ(*_*)
まじめにやってる方は大迷惑です。

相続税とか家賃保証なんて方向まで飛び火するとは思えんけどね。

きちんとした対価払うのが普通になればこういった問題も
起きにくくなると思うけど安けりゃ良いって風潮はなかなか
収まらんでしょうね。

スリープ · Answer

＞この浮いた1000万円、レオパレスがポッポに入れた分はどうするんでしょうか？

補修や建て替えをします。
そのようにニュースで報道されていますよ

そもそもが、設計ミスではありませんよ、意図的に施工不良にしたのですから

めくりや · Answer

ぐだぐだ書きまくっているけど、肝心なことがどこにも書かれていない。施主は誰なんですか？施工主は誰なんですか？レオパレスはどういう立場で違法建築に関与したのですか？レオパレスは発注する立場だったのですか？それとも受注する立場だったのです？どちらでもなくて善意の第三者だったのですか？これがわからないと話になりません。

mabuterol · Answer

> 「”相続税対策の為のアパート建築、一括借り上げ、家賃保証30年”のビジネスモデル問題」とはちょっと違うかなあ、と私は考えています。

一緒ですよ。

昔は不動産屋と言えば、『土地を売ってください』だったわけです。
不動産屋が借金して土地を仕入れて、物件を建てて商売をする。

それが今は『あんたが借金して賃貸経営しろ。俺達が管理してやる』に変わったわけです。
不動産屋はノーリスクで、建物を建てる儲けと、管理の儲けと、二重に儲けられます。
リスクは全てオーナーに負わせる。
かぼちゃの馬車もそう。レオパレスや大東建託もそうです。

testman199 · Answer

何をいまさらって感じです

大家業を営もうと思う者が
不動産・建物に無知だ、契約書もまともに読まない、じゃ失敗して当然です

lv4u · Answer

まあ、昔からよくあった詐欺事件のひとつってことではないでしょうか？

もう４５年くらい前ですけど、私の妻の親がセキスイハウスでアパートを建てました。
変な部材を使って建設したのか、できあがった直後、子供だった妻が、そのアパートで寝たら、タタミから虫が沢山でてきてひどい目にあって、それ以降は、そこで寝ることをやめたそうです。
そのアパートの解体前に、工務店の大工さんに見てもらったら、「ひどい造りをしているね！」と驚かれていました。
まあ、実際の工事は下請けがやったんでしょうけどね。

mabuterol · Answer

「相続税対策アパート問題」「家賃収入保証問題」、これらは『かぼちゃの馬車』と『するが銀行』の事件が発覚するより前から、ずっと問題にされてきたもので、今さらという感じがします。

違法建築の件はさておき、家賃保証の物件が乱立している件については、民間の不動産投資における契約の問題であって、要するにはオーナーが馬鹿だったという一言で片付きます。

不動産に限らないわけです。仮想通貨だ何だと、世の中には、『うまい儲け話』に引っかかってしまう馬鹿が多すぎるんです。いつの時代も。

レオパレスの設計ミス問題発覚。ここから相続税対策のためのアパート建築問題に発展するか？

>「相続税対策アパート問題」「家賃収入保証問題」に広がっていくのでしょうか？

＞＞国の責任

＞この浮いた1000万円、レオパレスがポッポに入れた分はどうするんでしょうか？

ぐだぐだ書きまくっているけど、肝心なことがどこにも書かれていない。

> 「”相続税対策の為のアパート建築、一括借り上げ、家賃保証30年”のビジネスモデル問題」とはちょっと違うかなあ、と私は考えています。

何をいまさらって感じです

まあ、昔からよくあった詐欺事件のひとつってことではないでしょうか？

「相続税対策アパート問題」「家賃収入保証問題」、これらは『かぼちゃの馬車』と『するが銀行』の事件が発覚するより前から、ずっと問題にされてきたもので、今さらという感じがします。

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