公図が無い土地の売買について

義母が四国に持っている家屋付き土地の売買について質問です。25年前に、某信託銀行の仲介で購入し、しばらく住んでいたのですが、ここ10年ほどは空家になっています。諸般の事情で売却を検討し始め、とりあえず、当時の仲介だった信託銀行に売却相談をしたところ、「公図がないため、売却は大変難しい」と言われました。義母は、購入時にはそのような説明は受けておらず、今更そのように言われたところでどうしてよいことやら、困惑しています。公図のない土地を売却するためには、どうしたらよろしいのでしょうか？ なお、登記は義母の名義になっております。わたしたちは東京在住で、8月1日に現地に行く予定ですので、その際に、信託銀行に相談したほうがよい事項なども教えていただけたらと思います。よろしくお願い致します。

No.1 回答者： and4173 回答日時： 2001/07/28 01:11

私は不動産仲介に携わる者ですが、「公図がない」という言葉は初めて耳にしました。

一度公図がまちがっていて、公図のなかに存在しない土地を見つけたことはありましたが、そういうことなのでしょうか？
しかし、登記がされているということは地番は存在するわけですから不動産が特定でき、売買もできると思うんですが…。
もし公図でなく地積測量図がないということであれば、資格ある測量士に依頼し、隣地所有者立会いによる境界を確定のうえ現況測量図を作成すれば十分です。
大きく土地の面積が変わる可能性がある場合は、地積更正を行うとか、１m2あたりの単価を決めておき、実測売買にて清算するとか、方法はあります。

この回答への補足

早々のご回答、ありがとうございました。向こうの説明では「合筆・分筆の繰り返しの中で、この土地の公図がなくなってしまっている」ということだったので、「公図のなかに存在しない」ということになるのかもしれません。「役所にある「航空写真」で現地は確認できるけれど、（公図の）図面上では確認できない土地、になってしまうので、それを納得した上で購入してくださる方を探すのは難しい」ということなのですが...

補足日時：2001/07/28 09:32

No.2 回答者： noname#21649 回答日時： 2001/07/28 03:44

公図がない土地の場合に．地番が変更になっている可能性が有ります。

登記簿を参考にして．土地台帳まで遡って調べてみて下さい。うっすらと．赤線が引かれていて．別の地番になっているかもしれません。
あと．日本軍の関係した場合に公図記載が省略されている場合もあります。

学生時代利用した食堂付近が．戦争の関係で．公図・登記簿・土地台帳が全部異なる状態になっていて．食堂のお孫さんが中心となって．専門家を一切使わないで直したと聞いています。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。日本軍関係の土地なのかどうかはちょっと分からないのですが、参考になりました。また、9ヶ月のチビがいるので、現地にしばらく滞在して自力でじっくり調べるということがなかなか難しいのですが、土地台帳はさかのぼって調べてみるべきだなと思いました。どうもありがとうございました。

お礼日時：2001/07/28 09:46

No.3 回答者： noname#20895 回答日時： 2001/07/28 10:30

分筆、合筆の繰り返しの中で、公図上その土地がなくなったということでしょうか？それなら公図上ではなくても、法務局備え付けの分筆図の中にはその土地も出てくるのではないでしょうか？公図にはなくても分筆図にあれば、土地の特定ができると思うのですが。

また地図訂正と言って、公図の間違いを訂正することもできると思います。（時間と費用はかかりますが）
いずれにしても直接法務局でお調べになり、土地家屋調査士にご相談される方が良いと思います。
公図上問題があっても、市場価値のある土地ならば売れないことはないと思いますが。
信託銀行の不動産部は、非常に堅い事を言いますから、場合によっては他の業者に相談されても良いと思います。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございました。大変参考になりました。さっそく土地家屋調査士への依頼を検討したいと思います。ただ、前面道路が２ｍ800くらいしかなく、裏の公地に水路があったり、といろいろ問題が多いようで、どうも市場価値も思っていたより低くなってしまいそうです。どうもありがとうございました。

お礼日時：2001/07/29 01:41

No.4 ベストアンサー 回答者： gamogamo 回答日時： 2001/07/28 11:54

正攻法は前述の方の通りですが、地図訂正は大変です。

確認の手段として課税上どのようになっているか、市町村の課税担当窓口に確認してみるのも良いかと思います。
また、市町村でも課税上の図面を持っています。そちらと法務局備え付けの図面が異なる場合が極わずかですがあります。その場合違いを主張することで、地図訂正が可能なはずです。（土地家屋調査士さんに相談することが大前提）
それと、国土調査の予定があるか市町村の担当窓口に問合せるのも手です。個人での地図訂正作業は、時間と手間と費用がかなりかかります。国土調査の予定があるならば、しばらく待った方が良いでしょう

参考URL：http://tochi.mlit.go.jp/tockok/index.htm

この回答へのお礼

ご専門の方からのお返事で、大変参考になりました。このようなやり方もあるのだと分かり、自分でもある程度アクションを起こせそうです。参考UTRも付けて頂き、感謝しております。ありがとうございました。

お礼日時：2001/07/29 01:45

No.5 回答者： hiro1001 回答日時： 2001/07/28 14:10

どれだけの広さの土地か判らないのですが、権利証はお持ちでしょうか。

権利証に記されている地番が土地登記簿に有れば、土地を売買できないと言うことはないと思いますが（全筆売買の場合ですが）。
合分筆の繰り返しの中で地番が公図上に無くなったとすれば、法務局のミスで有るとも考えられますので、ミスとは言わず、お持ちの土地の地番が公図のどこにあるか登記官にお尋ねになるのも良いかもしれません。
もしかすると、登記簿上も地番が抹消されている可能性もありますから、取り敢えず登記簿謄本を取られた方が良いでしょう。
その上で公図の調査にかかってください。
そうすれば、無い場合は経過を調査してくれるかも知れません。
ご自分で調査される場合は、分筆や合筆の経過を土地登記簿からたどれば、どの地番に接しているかが判るはずですから、接しているはずの地番の周囲を見れば、無くなっている地番の消した後が見つかると思います。
もしかしたら分筆時の手入れの不備で図面に記載されなかったのかも知れませんが、恐らくそう言うことはないのではないかと思われます。
合筆の際消されたと考えるのが妥当だと思いますので、探してみてください。
もし有れば、法務局の方で訂正してくれる可能性が大きいと思います。
それにしても銀行を仲介にして買われた時には公図にはあったはずだと思うのですが・・・

この回答へのお礼

お返事ありがとうございました。登記簿は取ったので、これからいろいろとできることを調べてみたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2001/07/29 01:49