親子、親戚、同族会社或いは他人との賃貸借契約について

親子、親戚、同族会社の賃貸借契約の法律関係にについて教えてください。
例えば、親子で、土地の持分１／２として、子が親から土地を借りる賃貸契約を結んでいたとします。
親が、銀行から借り入れし親の持分だけ根抵当で担保に入れていて、銀行から抵当権の実行（競売）をされた場合、子の持分の権利ははどうなりますか。
持分ですので土地は区切られていませんので、その後土地の利用について競売で手に入れた人も、子供も複雑な権利関係になってくると思いますが、法律ではどのようになっていますか。
親子、親戚、同族会社の各間も、あるいは全く他人の持分の場合も同じかどうかも教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： businesslawyer 回答日時： 2004/12/13 16:31

土地の共有者の関係が、親子ではなく、親戚とか個人とその者の会社であろうと同じ事です。

土地が共有であって、賃借権があくまで自己所有以外の部分にのみ設定してある、つまり、持分に設定している限り、賃借権は無効です。自己持分も含めて、土地全体に賃借権を設定していれば、他人と共に建物を共有している場合なら、自己借地権として認められますが、あくまで「親の持分にのみ」賃借権を設定しているのであれば、その賃借権は無効です。恐らく、法律の専門家を入れず、当事者だけで、そのような契約をしたのではありませんか?無効ですから、「持分への賃借権」は仮に登記申請しても却下されます。したがって、無効な賃借権は考えなくてもいいですから、親の土地が抵当権の行使を受け、競売により、その買受人が新所有者となり、買受人と子の共有地となるわけです。そして、その土地のその後の使用収益については双方の話し合いによる事になります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
よくわかりました。
感謝します。

お礼日時：2004/12/13 22:31

No.1 回答者： businesslawyer 回答日時： 2004/12/10 21:36

まず、確認したいのは、この土地の所有権が、親１/2・子1/2づつ所有していて、ただその土地全体に、子供の賃借権が設定されている、と言う事でしょうか?この場合、子供は自分の持分については「自己借地権」となりますが、これはその土地の上に、他人と建物を共有している場合にのみ認められる権利で、この事例ような場合には認められません。

そうすると、親の持分のみに賃借権を設定する、と言う事になりますが、共有持分のみに賃借権などの用益権は設定できません。いずれにしても、出来ないと言う事になりますが、親子間のみでそういう契約をされているのでしょうか?とすると、その賃貸借契約は無効ですから、抵当権者やその競売による買受人には当然主張できない事になります。ただ、子供の持分については根抵当権の目的ではないですから、そのままです。つまり、競売による買受人と子供の共有となります。そして、その両者間で、その土地の今後の使用収益について話し合う事になると思われます。

この回答への補足

ありがとうございます。
現実にはしておりませんが、他人と建物を共有している場合で親の持分のみに賃借権を設定です。
なお、他の親族、或いは同族会社の場合は、各々どうなるのでしょうか。

補足日時：2004/12/10 22:07

この回答へのお礼

ありがとうございます。
すみません。記入欄を間違えてしまいました。

現実にはしておりませんが、他人と建物を共有している場合で親の持分のみに賃借権を設定です。
なお、他の親族、或いは同族会社の場合は、各々どうなるのでしょうか。

お礼日時：2004/12/11 18:23