固定金利に借り替えるタイミング

現在住宅ローンを変動金利で借りています。残金は1300万円、0.5％の優遇を受けてこの二年間は1.875％の利率です。
最近、色々な銀行で借り換えのキャンペーンをやっていて固定でもけっこう金利が低いので今のうちに固定にしたほうが安全なのではと最近気になりだしました。ただ、後二年間は金利の優遇が受けられるので、それから考えてもいいのかな、と思うこともあります。
もちろん先のことは誰も分かりませんので、いつごろ固定金利に借り替えるべきか、またはこのまま変動金利でいくべきか、「自分としてはこう思うなぁー」って程度のご意見があればお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/31 14:50

残り年数が１７とのこと。

１３００万の時点での金利負担は現在その１．８７％です。

>今後はちょっと難しいです。
今後繰上返済が難しいということを考えると、問題となるのは今後の金利上昇にどう対処するのかという点です。
返済額が今が限度ではなければ支払額との差額を預金すれば繰上原資に出来ますが、今が限度であれば将来金利が上昇したときに対応できません。

>やはり固定金利の方がいいと思われますか？
現在の金利が永久に続かないのはほぼ間違いない話ですから（特に１０年以上先）、返済額を押さえるには固定金利を選択するしかなくなります。
ただ、一般には１０年固定までは金利も安いのですが、１０年以上先には金利上昇が見込まれるため、それ以上の期間の固定金利は割高です。

なので選択が難しいところがあります。
ご質問者の現状ですと、２年後には０．５％優遇がなくなるので返済額は７．９万に上がるでしょう。これはもはや避けることは難しいですが、いまだと借り換えで返済額を同程度にに抑えることの出来る可能性はあります（低金利の為色々商品がある）

今１０年固定金利を選ぶと、２．５％という商品もありますので、こちらに駆りかえると毎月返済額は８万になりますが、これで１０年間は安泰になります。その後金利がたとえば４％に上がっても毎月返済額は８．４万までしか上がりません。

一方、たとえばこの十年の間に金利がずるずる上昇して平均４％程度になる可能性を考えると返済額は現在８．５万程度まで上がる可能性があります。

もちろん総返済額はずるずる変化した方が多くなります。（６０万程度）

もし今後のことが不安ということであれば、２．５％の１０年固定商品などを狙っていますぐ借り換えというのは一つの有効な手段です。
２年後に同様な商品がないと断言は出来ませんが、正直言うと可能性は低いと考えてください。
現在固定金利が安いのは国債価格が低迷しているためであり、これは徐々に上がってきているので、この先期待するのはちょっと微妙です。（あと今は他の要因もあります）

もちろん変動金利が今程度が継続するというのであれば、総返済額は確かに現状を継続となりますが、将来の金利が上昇する前提では現状のママはよくないとなります。

私としては安全策として１０年固定金利への借り換えをお勧めしますが、あとは判断するのはご質問者しかいません。誰も将来の金利について確たることは言えませんので。

この回答へのお礼

とても丁寧なアドバイスありがとうございます。PCが壊れて修理に出していたためお礼が遅くなり申し訳ありませんでした。やはり10年程度の固定商品でよさそうなのを探してみます。

お礼日時：2005/02/20 18:08

No.3 回答者： kaichoo 回答日時： 2005/01/29 11:33

私も今借り換えの手続きをしているところですが、変動金利で0.5％の優遇を受けて1.875％はちょっと高いと思います。

私の手続きをしている銀行では、3年固定1.4％　5年固定2.0％　10年固定2.3％になっています。

2年後に0.5％の優遇がなくなると考えると10年固定の金利よりも高くなってしまいますよね。
（手数料や登記費用で30万円弱とられますが）

金利が極端に上がるような状況も今の景気では考えにくいですが、残りの返済期間や残高が少ないことを考えると、わたしなら2年後に10年固定に切り替えたほうが安心かなと思います。
（12年後に万が一金利が5％くらいになっていても残高が少なければ影響も少ないですし、そんな状況ならそのときに一括返済をしたいとこですね。）

この回答へのお礼

PCが壊れて修理に出していたためお礼が遅くなり申し訳ありませんでした。私も変動で今の金利はどうなのか…と。固定金利に借り替えることを真剣に検討してみます。（でも３０万も新たに必要なのはとってもイタイですよね）

お礼日時：2005/02/20 18:11

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/27 16:37

残り年数、又は毎月返済額が書いてないので判断できません。

残存年数が１０年として金利１．８７５％－＞金利１．０％に借り替えたとすると６０万ほど総返済額は少なくなります。（これが継続すると仮定）
キャンペーンが終わるということなので、これ以上の差がつく可能性はあります。

あとは繰上返済の予定があるのか、あれば何年くらいで完済しようとしているのかなどの事情により作戦は変わります。

この回答への補足

残りは17年、毎月76000円返済でボーナス払いはなしです。繰上げ返済したばかりで、今後はちょっと難しいです。やはり固定金利の方がいいと思われますか？
少しでも支払額を少なくしたいのももちろんのこと、このまま変動金利を続けるのも不安なのです。

補足日時：2005/01/28 22:19

No.1 回答者： uPC575 回答日時： 2005/01/26 16:56

今年の夏までは１．９％固定、残り１１００万円で、

三年間固定0.85％、その後も0.4％優遇というチラシを見て借り換えました。
四年前に借りて、二年固定を更新ていたのですが、前回更新時、新規契約者との優遇の違いにむかついて、特約終了後も0.4％優遇という文言に反応してしまいました。

残り期間が１２年なので、司法書士報酬やら繰り上げ償還の手数料やらを考えると、良かったのかどうか…

ローン減税で１％還付があるから、三年間は無利子？？
とか
借り換えって、どんなことするんだろ、という興味半分で借り換えたようなモノです。

この回答へのお礼

手数料などでもけっこう取られますよね。今後の金利もどうなるか誰にも分からないし「あきらかにこれだけ得をした！」と言い切れないところが悩むところです。

お礼日時：2005/01/28 22:15