1番抵当 2番抵・・・根抵当権の順位について

観覧頂き有難う御座います。
現在親の不動産を守る為の解決案を考えており、「登記事項要約書」によると、根抵当権の欄にAと言う1人の人物の名前が記されています。

そこで根抵当権について過去の質問を検索した所、疑問に思ったことがあります。以下はその内容の一部をお借りしたものです。（http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=947722）

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あなたが土地を買うとしましょう。なんだかわけのわからない抵当権がついた土地よりも、なんの抵当権もついてないまっさらな土地を買いたいでしょう？
普通、抵当権というのは、返済が滞ったときにその担保物権を処分することにより債権を回収するために債権者が設定するものですから、たとえば担保物権の価値が１０００万円のところに、１番抵当○○銀行８００万円、２番抵当××金融２００万円の抵当権の設定がある場合、この物件には「担保余力」がないということになり、通常の金融機関はこの物件ではもうお金を貸しません。しかし、帝国は街金。いくら担保余力がなくても、この物件に３番抵当をつけ、金を貸す。で、この文章の前段に戻るわけです。
そう、この担保物権の売却額からは債権回収できなくてもいいんです。街金の抵当権付の土地なんて誰も買いたくないですから、まさにこの土地を売りたい買いたいという人なり会社なりがお金を持ってくると、こういうことです。これを業界用語で「ハンコ料」といいます。お金と引き換えに抵当権抹消手続きの関係書類にハンコを押すからです。
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1番抵当　2番抵当とありますが、自分の例をとり、Aの他に誰か（B）が2番抵当をつけた場合、AはBの許可なしでこの不動産を売却する事は可能でしょうか？

また、個人レベルでBになる方法はありますでしょうか？　宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/03/08 18:03

>不動産を売って出来たお金に関してはAに対しての負債に当てる事になりますよね？

そうでなければＡは抵当権の解除には応じないでしょう。抵当権を解除できなければ誰も購入しません。

詐欺うんぬんについては当人がそうではないとしている以上は詐欺にはなりませんからどうにもなりません。
父親は自分の財産を自由にする権利があります。それをとめることは誰にも出来ませんし、逆に他人が干渉するのは法に反します。（たとえ親子であってもです）

ただ医学的に正常な判断が困難な状態であるという医師の診断があれば、成年後見人制度などにより、管理を後見人に移すことは可能です。

弁護士に相談下さい。ご質問の場合はそれしかないです。（相談してもよい答えは得られないかもしれませんが）

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/03/08 17:10

>AはBの許可なしでこの不動産を売却する事は可能でしょうか？

ＡもＢも売却できません。「競売」にかけることはできます。
売却できるのはあくまで所有者です。

>また、個人レベルでBになる方法はありますでしょうか？
所有者に対して債権を持ち（お金を貸すとか）、抵当権を設定すれば良いだけです。

ご質問に書かれている引用ですが、競売ではなく任意売却の話ではないかと思いますが。
任意売却では、所有者がＡ，Ｂに売れたときにはその代金をＡ，Ｂに支払うのでそれで抵当権をはずして欲しいと頼み、売却時に抵当権をはずしてもらうというやり方です。
抵当権者にしてみれば安く競売で売られるより高値で売れれば、債権もより多く回収できるので相談に応じます。

ここで売却価格からするとＡの債権を充足できないとなるとＢにとっては面白くないから抵当権なんてはずさないよという話しになります。仕方ないのでＡは競売より沢山回収できた分からＢにも分け前を上げましょうとなります。

>現在親の不動産を守る為の解決案を考えており
どういうつもりかわかりませんが、相手が競売を実行しようとしているのであればそれを妨害する行為は犯罪になる可能性が高いですよ。（そもそも妨害自体が合法的には困難ですが）

不動産を失わないようにするということであれば、任意売却を債権者に持ちかけて、親戚・子供など他の信頼できる人にとりあえず買い取ってもらうことです。
そうすれば債権者も競売よりは回収できるから相談に乗るし、親の不動産ではなくなっても、親族の不動産であれば後は付き合いでそのまま親が使い続けることも可能でしょう。

この回答への補足

早速のご回答有難う御座います。

>任意売却を債権者に持ちかけて
もしとりあえず売却した場合、不動産を売って出来たお金に関してはAに対しての負債に当てる事になりますよね？もしそうだとすると、今回の件は詐欺絡みなのでAの好都合な展開にはさせたくないのです。

現時点では被害届けも出せない状態の中、違法な行為で済ますつもりはなく今回の様な事を思いつきました。

宜しければ前回質問させて頂いた詐欺等の件も御覧頂ければと思います。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1252451

補足日時：2005/03/08 17:26