築30年のマンション、買うかどうか迷っています

　場所は、関西（阪神間）ではあこがれの居住地と言われる所で、さすがに環境は良いです。最寄駅まで徒歩７分と８分の２線利用が可能です。第一種低層住居地域で、３階建が６棟あり、最も南の棟の３階で１００平米３LDKです。南向きで、近所に高い建物もないので眺望もそれなりによいです。
　価格は２２８０万円。周囲の環境が非常に気に入っています。ただ、問題は築２９年であるということです。管理は非常にしっかりしており、外見は築２９年には見えません。高級住宅地と言われるだけあって、周囲にも古い低層マンションはありますが、いずれも非常に管理が行き届いており、きれいな街並みを作っています。
　現在３０代前半の夫婦ですが、ここを購入しても一生住めるわけではないと思うのです。１０年住んだら築４０年の物件になり、いくら環境が良くても売れなくなって、どうしようもなくなってしまうのではないかという不安で、踏み切れません。
　やはりこれだけ古い物件を買うのは、安さと引き換えに
リスクを負わなければならないのでしょうか。
　将来のことを考えると、どうすべきか悩んでいます。アドバイスをよろしくお願いいたします。
　

No.6 ベストアンサー 回答者： torabrother 回答日時： 2005/04/20 14:32

始めまして。

　少しでも参考になればと思いアドバイスします。　まず(管理がしっかりしていると)言うのは、建物がきれいにしてあるとか、お掃除が行き届いているとか、管理フロントなどがホテルなみだとかいろいろあると思いますが、マンションの価値はまず　1.飲み水がきれい。　2.雨漏りがしない。　3.排水管が交換されているか。　4.住んでいる住民(隣家が特に大事)がどういった人達か。　　他にも沢山ありますが以上が特に重要かと思います。　私の知っているマンションでは、見てくれはすばらしくても、年がら年中、上の階から腐った排水管の水漏れでトラブルばかり起こしているマンションもあります。　これは修理すればよい問題ですが、３０年も経過していますと貸家にしている人とか、個人的なお金や人間性の問題、また排水管などは、下階の天井に施工していることが多いので、自分だけの問題では済まなくなります。　給水管についても新しくステンレス管などにしてありますと、あと三十年は安心して住むことが出来ます。　これらの心配が何もないのであれば、気に入れば買われれば良いかと思います。　ただ１０年後に高くなっているか、安くなっているかはその時の経済情勢で分かりません。　ただ上記の問題が常に良好に保てているマンションであれば、土地の価格＋そのマンションの付加価値の値段では必ず売れると思います。　付加価値とは、景観が良い、静かだ、駐車場が100％ある、管理組合が積極的に活動しているなどがあります。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/21 10:38

No.5 回答者： himawari223 回答日時： 2005/04/20 00:11

こんばんは

配管関係は２５年で、ボロボロです。

水道局に、６０年もつと言われているマンションに、耐用年数２５年の水道管を使わせるのは、おかしいじゃあないんですか！？！？と聞いたところ、細かい返事は忘れましたが、妥当だそうです。

水道管の全面取替えには、一戸あたり、１００万以上必要とのことです。

また、３０年前は、耐震性の基準が今より、ゆるかったので、大地震に弱いとのことです。

また、６０年ではなく、３０年で、建て替えも視野にいれなければ、ならないそうで、新たなローンが組めない人はどうしたら良いのか、頭の痛い話です。

少々むりしても、新築をお奨めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/21 10:36

No.4 回答者： st_tail 回答日時： 2005/04/20 00:02

誤解されるといけないので、ちょっと一言。

躯体など共用部分の修繕費は、管理組合に積み立てられていて、たとえ売却したからと言って返還を求めることはできません。ですから、その部屋には前の所有者が積み立てた修繕費が、言ってみれば「込み」になっていますので、新規住人にいきなり他の区分所有者よりはるかに高い修繕費を要求されるような事は、まずありません。

で、１０年後の資産価値がどうなるかは、正直言ってわかりません。
メンテナンスさえきっちりやっていれば、４０年でも十分住むことは可能だと思います。実際、旧住宅公団の団地で、築４０年を超えている例はあります。
ただ、設備面がどうなっているかが、相当不安ですね。給水菅や排水菅などは、更新されていなければ、漏水が多発するころだと思います。
そのあたりをきちんとメンテしているなら、後は需要がどれくらいあるかで値段は決まります。

　４０年ともなれば建て替えも考えられるでしょうが、第一種低層では、高さを稼いで部屋数を増やす、と言う訳にもいかないでしょうから、かなりの出費は覚悟した方がいいと思います。

　今、管理組合で修繕積立金がどれくらい溜まっているか調べてみて、組合がこれらの出費に耐えられるかどうか、調べてみる必要はあると思います。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/21 10:35

No.3 回答者： anchorage 回答日時： 2005/04/19 23:47

３階建てなら、鉄筋コンクリート造りですよね。

このころのコンクリートは、「アルカリ骨材反応」等の問題もあり、３０年経つとコンクリートがかなり痛んでいる可能性がありますね。建替えや大規模補修の可能性も要チェックですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時：2005/04/21 10:33

No.2 回答者： sydneyh 回答日時： 2005/04/19 23:07

建築関係はまったくの素人です。

が、築30年でまず思い浮かぶのが、「修繕費がかかりそう」です。
それも、一括で出さないといけない感じ。

昔から住んでる人は、管理会社が積み立ててると思うので、多少の出費で済むと思いますが、新規住民にはそのようなものはないでしょう。
でも容赦なく一戸分として、修繕費用が徴収されるでしょうね。
30年の月日が、建物をどのくらい蝕んでるのか分からないので、突然「どこが壊れたから、あそこをリフォームするから」など、その都度急な大出費になりかねません。

その辺、管理会社へ詳しくお調べになった方がいいと思います。
マンション物件は、環境よりも住み心地よりも、何より「管理会社を選べ！」とも言いますしね。

この回答への補足

回答ありがとうございます。管理や修繕についてはしっかりしていて納得できているのですが、将来の資産価値と言う点で悩んでいます。
この年齢で、１０年ほどしか住めない物件を買うのは、やはり無駄が多いでしょうか。この点からアドバイスいただけるとうれしいです。

補足日時：2005/04/19 23:34

No.1 回答者： koisikawa 回答日時： 2005/04/19 23:06

やはり、メンテナンスや将来のことを考えると、

諸費用合わせて２３００÷１０＝２３０万/年と考えれば、ちょっと高すぎるように思いますが、、、。

　外観より配管等、、、どうなんでしょう？