先祖の土地が転売されてなくなった。

困っています。先祖からの土地が他人の家に含まれてしまっていて、前々から話をしていましたが、話し合ってもらえず、国政調査の立会いをしましたが先方が現れず、線引きができませんでした。そのうちに、その人が隣地を新たに購入した際、法務局に購入した土地も含めて一括の土地として提出してしまいました。先日その土地が転売されて私どもの土地は消失してしまった状態になっております。本日購入された不動産会社と話し合いをしましたが、先方は「一括された土地の図面を基に購入しているので関係ありません。」とのこと。すでに購入希望の方と契約を交わしているようです。町役場に問い合わせても当時と担当者がちがうからとか閲覧に行かなかったからと埒があきません。よい方法があればどなたか教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/04/28 21:56

１．不思議なのは、なぜ、「先祖伝来の土地」と隣接地とは所有者が異なるのに、合筆されてしまったかということです。

合筆された「先祖伝来の土地」の地番を表示する登記簿は、もうないのですか。
　国土調査法３２条では、「（中略）事業計画に基づいて地籍調査を行うために土地の分割又は合併があったものとして調査を行う必要がある場合において、当該土地の所有者がこれに同意するときは、分割又は合併があったものとして調査を行うことができる。」と規定されています。要するに“土地所有者の同意”がなければ合筆できないのに（署名や押印を求める市町村もあるというのに）、なぜ、合筆されてしまったのでしょうか。測量から地籍図を作成する間に、何らかのミスがあったような気がします（予断かもしれませんが…）。

２．やはり、町役場の当時の担当者に出てきてもらって、当時の事情を聞くことが必要だと思います。「担当者がちがうから」と言っても、同じ役場庁内にいるのですから、少し時間を割いてもらうことは可能なはずです。なんたって、町税納税者（質問者さん）からの“お問い合わせ”ですから。
　そのときには、国土調査の成果である図面と簿冊の閲覧ができます。「都道府県知事又は市町村長は、前項の規定により送付された国土調査の成果の写（※図面と簿冊のことです）を保管し、一般の閲覧に供しなければならない。」と国土調査法２１条で規定しているからです。

３．税務課で使用している地番図は、おそらく国土調査の内容が既に反映されていると思いますから、国土調査前の地番図が閲覧できれば、それとの対比で「先祖伝来の土地」はどこへ行ったのか、問い合わせることができると思います。
合筆されたのなら、「先祖伝来の土地」はもはや、固定資産税を納税していないのですか。

４．なお、国土調査による図面は、現況に合わせて筆界線を引き直したものであり、この図面をもって真実の境界を表示しているとは言い切れないようです。
　また、国土調査法により作られた地籍図に不服がある場合、地籍図の訂正を裁判で争えないみたいです。国土調査法による地籍調査の効果として作成された地籍図には、境界を確定する効果はなく、法的な効果がない以上、地籍図の記載に不服があっても、行政訴訟の対象にはならないとされています（なお、民間同士の「境界確定訴訟」はできます）。
　不動産会社も「地籍図」を基に主張しているのであって、「地積測量図」を基に話しているのではないように思います。それとも、「先祖伝来の土地」を飲み込んだ「地積測量図」が法務局にあるのですか。お時間があれば、法務局で「地籍測量図」を閲覧してみて下さい。

　この当たりは、下記参考URLで、立命館大教授の寄稿文の中から「三．判例における地籍調査の法的性格の見方」をご覧下さい。

参考URL：http://www.shiho-shoshi.or.jp/shuppan/geppou/200 …

この回答へのお礼

まだ、解決にはいたっておりませんが、頂いた内容を確認していい方向に向かうよう手続きしたいと思います。ありがとうございました。又分からないことがあった場合質問したいと思います。その際もどうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2005/05/26 14:08

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2005/04/27 23:22

※具体的な状況が今ひとつ理解できないので、アドバイスというより“ヒント”程度でご覧いただき、具体的なご相談は、不動産登記の専門家である司法書士、あるいは土地家屋調査士にされたほうがいいと思います。

１．ご質問文に「法務局に購入した土地も含めて一括の土地として提出してしまいました」とあるのは、先祖伝来の土地も“合筆”されてしまったということですか。土地登記簿の所有者が異なるのに、勝手に合筆することはないと思うのですが、もし、法務局の手違いであれば、錯誤無効（民法９５条）を主張し、更正登記が可能だと思います。

２．国土調査法２５条では「国土調査を実施する者（国、県、市町村など）は、その実施のために必要がある場合においては、当該国土調査に係る土地の所有者その他の利害関係人又はこれらの者の代理人を現地に立ち会わせることができる。」と規定され、さらに、同法３７条では「立入を拒み、又は妨げた者は１万円以下の罰金に処する。」と規定されています。
　国土調査の立ち会いを拒否することから判断して、“確信犯”のような気がします。刑法２３５条２に「他人の不動産を侵奪した者は、十年以下の懲役に処する」と規定されています。例えば、他人の土地を自分の土地であると偽って、第三者に売却し、その土地に住居を建てさせる行為も“侵奪”に該当します。この不動産侵奪罪に該当しませんか。

３．国土調査は、一定の地域内を対象に行われますが、先祖伝来の土地の回りだけ国土調査が未了ということですか。
　国土調査が未了ということは、現在も絵図面のような公図で筆界を示しているのですか。それなら、転売先も地積測量図はなく、筆界線も現地で特定できない状態だと思います。改めて、転売先の所有者に、国土調査の立ち会いを依頼することをご検討されたらいかがでしょうか。

４．町役場の担当とは、国土調査を担当する総務課ですか、固定資産税を担当する税務課ですか。ご質問文の「閲覧」というのは、国土調査の図面ですか、固定資産税の評価に用いる地番図ですか。法務局では絵図面のような公図しかありませんが、町役場税務課には、評価用の現況に合わせた地番図を作成していることがあります。
　この地番図から、先祖伝来の土地がどこにあるか、少なくとも税務課は認識している証拠ということができます（※地番図には、「権利関係を示すものではない」と断り書きがしてありますが、税務資料として公式な資料のひとつだと思います）。

この回答への補足

ご丁寧な回答、本当に有難うございます。父の話によると国土調査に行ったのは４～５年前ですが、合筆になっているのを知ったのはつい最近です。その間にどういう経緯でそうなったのかわかりませんが、国土調査未了地が完了地にされてしまっていたということです。こちらの手元には祖父が亡くなった昭和５５年に父が相続したため、所有権移転の登記申請書と地図のコピーがあります。アドバイス頂いた税務課の評価用地番図は取ってこようと思います。閲覧とは「国土調査が終了した際このようになりましたという閲覧を確認して異議申し立てをしなかったからだ」ということらしいです。

補足日時：2005/04/28 10:13

この回答へのお礼

貴重なお時間をさいて丁寧な回答どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/04/28 11:03

No.2 回答者： hijyousyudan 回答日時： 2005/04/27 15:15

登記をしていなかったのでしょうか？

それであれば、きわめて厳しい状態と言えます。
早急に弁護士と相談したほうが良いと思いますよ。
　　　　　　　　　　

この回答へのお礼

貴重なお時間をさいてご回答有難うございました。

お礼日時：2005/04/28 11:03

No.1 回答者： noname#113260 回答日時： 2005/04/27 15:14

どうもこれでは埒があきませんから、裁判しかないのではないでしょうか。

一刻も早く売買禁止の仮処分申請を出して転売を防ぎ、土地の所有の確認を裁判所に求めるしか、いたし方ありません。
特に知り合いがいなければ、県の弁護士会に弁護士を紹介して貰い、法的手段をとってください。

この回答へのお礼

貴重なお時間をさいて、ご回答有難うございました。

お礼日時：2005/04/28 11:04