兄弟3人で相続することになりました。主な遺産は預金と土地です。土地は農地も多くあります。この土地には、宅地に地目変更することも可能と思われるものが幾つかあります。こんなとき、土地の評価はどうしたらいいのでしょうか。金額にしてぴったり3分の一ずつとは考えていませんが、遺産総額も目安の一つにしたいと思います。

A 回答 (4件)

回答者の皆さんは経験者の方であったり専門家の方でそれぞれ良い回答と思います。

私は全く別な観点からお話しします。
torisorakazeさんは、兄弟3人で相続するにあたって、数々の不動産があり、それぞれの不動産の価格が違うため、どのようにすれば争いのないようにできるか、と云うことがこの質問の趣旨と考えます。それなら、ずばり競売することです。最近の競売は以前と違って全くの素人が買いに来ていますし競売になると価格が安い、と云うことは決してありません。むしろ時価相場より高い場合があります。そのようなわけで、相続財産全部でなくて結構ですが、その中で特に迷う物件は競売して分ける方法が最善と考えます。競売の仕方は幾つか方法がありますが、それはその不動産によって、これまた最良の方法があります。
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土地は現物分割だってできます。

一人が土地の全部を相続して、他の人に1/3相当額を金銭で支払うというものです。ほったらかしにしておけば、相続財産は共有物になります。(民法920条)それから、土地の面積にもよりますが、分筆して持分の移転登記しないほうがいいですよ。金かかりますから。いや、どうしてもやりたいってなら、我々土地家屋調査士は喜びますけどね。ちなみにお隣さんとの境界があいまいな場合の分筆はかなり金かかるよ。最低でも40万円、多くて150万以上とか・・・さらに、持分移転の共有物分割登記するなら、司法書士もかんでくるので、お金かかっちゃいます。
あと、相続してから地目は宅地に変えてください。宅地に変えると、評価額は高くなります。評価額が高くなると相続税いっぱい取られますよ。評価額の基準は、国が出している公示価格、都道府県が出している基準価格から求められます。道路沿いから批准して求めたりします。公示価格・基準価格は役所にいけばわかります。行って見せてもらうのはタダだと思いますので、相続税の参考になさってください。
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1.土地は、亡くなった日付現在の評価額になります。


2.地域の農地委員会の許可を得て、地目変更をされればいいです。
3.路線価(または田舎なら倍率評価)で計算することが最初になります。
4.路線価が現状とかけ離れた評価だと思えば、不動産鑑定士に評価を依頼することになります。
 
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 土地を相続する場合は2通りありまして、1筆毎に所有者の持ち分を3分の1づつにする登記方法と、面積を3分の1づつ分筆してそれぞれの土地を3人それぞれの名義にする方法です。

評価額は、固定資産税の評価額として使われる金額で、実勢売買価格とはかなりかけ離れています。

 相続後の固定資産税や相続税等も勘案して、手続きをされたら良いでしょう。
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