中古マンション売買時 ローンはどのような契約になるのですか

中古マンションの売買のとき、ローン残債があれば物件には抵当権がついていますよね。

一方買い側がローンを組むなら銀行が物件に抵当権を設定しますよね。その場合売り側の抵当権は外しておかないといけないようにおもうのです。

しかし売り側は売却代金をいただいたら残債を返済して抵当権を外せることになると思うのです。

このようなとき契約はどのようにするものなのでしょうか。

ローン借り換えのときのつなぎ融資のようなものを使って売り側の抵当権をいったん外すのでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： joker0006 回答日時： 2005/07/04 16:58

中古マンションの売買において、その物件に抵当権が設定されている場合は、

買主から受領する売買代金で抵当権の抹消するのが一般的です。
売主は事前に抵当権を抹消するための資金を用意できないことがほとんど
でしょうから、引渡し時に売買代金にて抹消しています。

>一方買い側がローンを組むなら銀行が物件に抵当権を設定しますよね。
その場合売り側の抵当権は外しておかないといけないようにおもうのです。
しかし売り側は売却代金をいただいたら残債を返済して抵当権を外せること
になると思うのです。

おっしゃっているとおりですね。この場合の引渡しのスキームは下記のよう
な流れでしょうか

売主から金融機関へ一括返済の申し込みをしてもらう。
↓
仲介業者が抵当権者（金融機関等）に連絡をとり、完済予定日・担当司法書を伝える。
この時金融機関に抵当権の抹消書類の確認を司法書士とやりとりしてもらうよう依頼する。
引渡しの場所に金融機関は抵当権抹消書類を持ってきてくれません。
そのため金融機関と司法書士との間で事前に抹消書類確認作業をしてもらうのです。
↓
完済金額の確認。売買代金で不足するようであれば売主に用意していただく様、案内する。
（引き落とし口座へ不足分を予め入金していただく。）
完済金額は金融機関から売主へしか伝えません（個人情報のため）ので
売主から完済金額を聞いたら、私はその金額でいいか金融機関へ再度確認
していますね。
↓
引渡し日当日（買主ローン借入銀行にて）
所有権移転の為の書類確認（権利証、印鑑証明書、住民票等）
買主の融資実行→売買代金の支払（売主のローン引き落とし口座へ送金）
鍵の引渡し
↓
売主、司法書士、仲介業者そろって抵当権者（金融機関）のところへ出向き
抵当権抹消書類の受領をします。

こんなところでしょうか。

この回答へのお礼

とても詳しいご説明をありがとうございました

お礼日時：2005/07/04 17:17

No.2 回答者： merlionXX 回答日時： 2005/07/04 15:50

買い手の側のローン実行日付けで売り手側のローンの返済が行われ、抵当権が外れ、所有権も移転し、新たに抵当権が設定されます。

これらの手続きは特に指定しない限り、銀行の連れてきた司法書士が手続きを行います。

この回答へのお礼

ありがとうございました
すべてを同時にやるのですか　それで判りました

お礼日時：2005/07/04 16:33

No.1 回答者： mendokusa 回答日時： 2005/07/04 15:40

ごく一般的な話ですね。

不動産屋に任せておけば大丈夫です。