中古住宅購入か？賃貸住まいか？（長文）

Question

初めまして、３３歳の主婦です。今、住宅を購入すべきか否かで迷っています。

夫　自営業者（両親が社長の為代表権はありません）37歳
子供７ヶ月一人。現在家賃８・５万円（駐車場含み、名目は会社寮ということで半分負担）　年収約４７０万円。私は育児中につき働いていません。自己資金は６００万程です。今現在ローンは組んでおりません。会社は赤字決算ですが、無借金経営でやってるそうです。（ココも不安）

夫の年齢的に住宅を購入するにはそろそろ決断しなければ
と思っており、夫婦でいろいろ話ておりますが、結論がでないことが多々あります。
(1)住宅購入となるといままで通りに会社で家賃負担が出来ないので給料を上げてローン返済をする。（会社に負担がかかる）
(2)子供ももう一人はほしいし、子供２人にかかる生活費などを考えると自己資金全てを住宅購入に回して良い物か？
（学資保険１８歳満期で２００万には入っておりますが・・・）
(3)自営ということで将来の景況に影響されるし、消費税も
二桁に上がると家計も会社も負担増。
(4)少し無理をしてでも子供たちに故郷（持ち家）を作ってあげたい。
(5)自分達が老いたときローン返済を終えて老後を過ごしたい（老後も家賃を払ってゆくのはどんなものか。。。）
(6)低金利の今のうちが住宅購入のチャンスであり、年齢的にも急がないと。。。
(7)夫の両親が住んでる家を建て替える。ローン負担が少なくなる（３０坪くらいの土地に２世帯は・・・私的にはチョット）
(8)幾らくらいの家が買えるのか？
など・・・きりがありません。
長くなりましたが皆さん客観的に見てどう思いますか？
ローンを組むことはできるでしょうけど。。。ココに居る
方で良識のあるかたの自分の立場に置き換えての購入の賛否と理由を教えてください。よろしくおねがいします。

noname#12813 · Accepted Answer

#4で回答させていただいた者です。

私はやはり、質問者さまの状況ならば借入は一千万程度に抑えておいた方がいいと思います。
これは決して慎重過ぎる意見ではありません。
私自身、年収600万で1500万借りたと言うと多くの人からは無謀だという意見をもらいました。
これは私自身もそう思っているのです。
きちんと計算してみればどんなに無謀なことかわかるのです。

まず返済率が年収の何％かというのは、銀行の計算であって、こちらには意味がないことです。
私の年収からは最高のところで4000万融資可能という銀行もありました。
でも銀行が貸すというだけ借りるなんて・・そんなバカな話はありません。

それから今現在の家賃と比べるのも意味がないことです。
今と同じ生活ができればいいかどうかという問題ではないです。
あくまでも「将来に渡って私の家庭の財政はどうなるか？？」ということが問題なのです。

手取り収入から、毎月の出費を引いて計算してみてください。それが「現実」です。
私は年収1500万の借入で苦しいと書きました。
うちは車も持っていませんし、お酒もタバコもやりません。
毎月10万くらいのローン支払いで、15年以内に完済する予定です。
毎年200万近くの貯金もできます。
それでも苦しいのです。今の生活が苦しいという意味ではないですよ。
その貯金額だと老後資金にとても足りないです。
子供が一人生まれたとしてすべて公立に行かせても、大学まで行かせてやる資金はありません。
家族の誰も病気になるゆとりはありません。

確かに私の計算はかなり厳しく設定しております。
実際にはもう少し余裕はあるかもしれません。
けれど家を買うということは、最悪の場合を想定するべきではないのでしょうか？
まさに「そうまでして持ち家を持つ意味があるのか」ということです。

私は家を購入したのは数ヶ月前ですが、もし今、その時に時間を戻せるならば、もう絶対家は買いたくないとさえ思います。
（買った家はとても気に入ってます。とても幸せです。）
うちの場合、どうしても同じ条件（立地、広さ）で比べると、一生賃貸で行くと家計が破綻するという結論に達したので、購入したのです。
一生賃貸で行けるなら賃貸の方が良かったのです。
要は賃貸か購入かというのは、資産を現金で持つか不動産で持つかという違いです。
将来、家族の誰かが病気になったと仮定しましょう。
賃貸ならば安いところに移り住み、貯金でしっかり治療費に充てられます。
地域を選ばなければ安い賃貸はいくらでもあります。
けれど購入していると貯金も少ないでしょうし、家を売って換金しようにも、どれくらいで売れるかはわかりません。
これから人口が減って住宅は供給過多の時代になるので、よっぽど需要の高い地域でないと売りにくいでしょう。
それに持ち家を持っていると生活保護も受けられなくなるのです。


質問者さまの場合、今現在会社負担で安く賃貸に居られるのでしたら、その恩恵を充分に受けられればいいと、私なら思います。
今が買い時、と世間では言われますが、中古一戸建てに関しては必ずしもそうではないと思います。
家は早く買えば早く古くなるのですし、固定資産税、火災保険（ローンを組む時に必須。木造だと高額です）などの維持費もかかります。
それに家を売却する理由というのは様々で、いつでも必ず掘り出し物物件というのは出ます。
よく不動産に掘り出し物なしと言われますが、私が一年間不動産事情を見て来た経験では、毎月一件は出ていました。
それは破産による売却や、離婚や相続、買い替えなどの理由で売り急ぐのでとても安く値をつけている物件で、これは買主にとってはデメリットなしのお買い得です。

もちろん、しっかりと資金計算をした上で、今すぐ予算に合う気に入った物件が出ていれば決断してもよいと思います。
けれど何より不動産購入は一年以上、いろんな物件を見て勉強することと、資金計算について何度も何度も家族で話し合い、練り上げることだと思います。

kajiyasu1955 · Answer

銀行での借り入れは年収の3倍以内無理をしても4倍以内にしておかないと後がたいへんですよ。

sentatoku · Answer

月々９万円返済、ボーナスなし。２３年（６０歳まで）返済ですと、ちょうど2000万円の借り入れが可能でしょう。

ただ、中古物件は築年数などでローンが組める物件が限られるので注意しなくてはなりません。

個人的な印象ですが、2000万円のローンは楽ではありませんが、かといって現状の生活からそれほど無理をしている借り入れではありません。今後の生活が大きく変わるわけではないとすると、ご主人の年齢から「実行する時」ではないかと思います。

自己資金を合わせて諸費用ともに合計2600万円の物件であれば、建坪40坪までのものであれば中古あるいは、地方都市であれば新築が可能と考えます。

しばらくしたら奥様がパートをするなど若干の融通はつくでしょうから、まあ全体的には「普通の住宅ローン」的です。

ponsuke04 · Answer

■いろいろなご希望や条件があるでしょうが、現実的な計算をしてみます。

■月々９万円、ボーナス時には５万円の返済とします。
金利は少々甘いですが3.5％として、28年（ご主人が65歳）のローンとします。借りられる金額は2100万円で、返済が収入に占める割合は25％で上限ぎりぎりです。

■今の生活が維持できれば、自己資金と合わせて2700万円の物件であれば、なんとか可能というところです。

■これまで会社が負担していた住居費が8.5万円ということですので、その分を給料としてもらい、月々１７万円の返済は可能とすると借入可能額は28年で一挙に3800万円となります。合計4400万円の物件です。

■現実にはその間の3500－4000万円の物件ということになると、現実味が出てきます。首都圏を除いては新築一戸建てが可能でしょう。

■ただ、これは今後の生活・収入水準が現在のまま、ということが前提です。でも「将来が不安な状態」では、ローン計算も意味がないですね。

■地域によっては土地40坪・建物40坪の家に十分な資金ですが、どうでしょうか？

noname#12667 · Answer

＞間取りも分譲仕様なのかしら

外見は分譲みたいですが中は・・・市営住宅風です。
ご注意下さい（笑）
何回も参加させて頂きました。これで失礼致します。

noname#12667 · Answer

>「市の特優賃」ってなんでしょうか？
うまく説明できませんがＵＲＬ参照願います。
うちは特優賃とは知らずに物件の外見と、住所（人気のある学区だった）だけで決めたらたまたまそうだったんです。
収入によって家賃が決まります。共働きでは民間の賃貸マンションとあまり変わりませんが・・・トホホ

http://ocnsearch.goo.ne.jp/click.jsp?DEST=http://www.daiyukyo.com/html/w_toku_01.html&no=5

参考URL：http://ocnsearch.goo.ne.jp/click.jsp?DEST=http://www.daiyukyo.com/html/w_toku_01.html&no=5

noname#12667 · Answer

＞makimakiunさん。補足っというか・・・質問させてください。

＞今後お子さんの予定はありますか？
ありません。っていうか詳細を話すと長くなりますができないんです。

＞仮に４人家族になったと仮定して現在の賃貸住宅が手狭になったらまた新たな間取りの賃貸住宅を探されますか？
はい。もちろん。。。でも今の家も１部屋空いてるんです。
市の特優賃の中で３ＬＤＫで一番狭い、最低の所だそうですが。。。
子供が独立したら１まわり狭い所でもいいかな・・・

＞正直、私と違って土地があるのに・・・なんて思ってしまいます。それでも賃貸住宅にこだわりますか？
はい。もちろん。こちらは駐車場にして貸し出してアガリをもらってます。

noname#12813 · Answer

購入を希望されるのは一戸建ての住宅でしょうか。
私も賃貸か購入かで迷って、戸建中古住宅も検討した経緯がありますので、その経験を書かせていただきます。
参考程度に読んでください。

まず購入する物件の価格なんですが、これはこれからの生活設計をご自分で計算してみては如何でしょうか。
毎月の給与収入から、出費（食費光熱費などの生活費、育児費、保険代、車費用、そして住居費）を引いた残りが、貯金できる額になります。
それをご主人が仕事を辞められる年齢まで計算して、いくら貯金ができているでしょうか。
それと社会保険庁のＨＰで年金額の試算ができますので、これで65歳からもらえる年金はいくらか出してみてください。
ただしこれは現行の制度での試算なので、将来はもっと減額されることは予測できます。
質問者さまは自営業ということは、国民年金だけでしょうか。
多分、すごく少ない額になると思います。
この年金額と、先ほど出した貯金額が老後資金になります。
これで夫婦二人、暮らしていけるように、つまり今現在の住居費を決めるのです。

ちなみに我が家では年収600万で1500万のローンを組みましたが、これでもかなり苦しいです。（子供なし）

それから自営業ではローン審査はかなり厳しいとは聞きます。
ただそれは購入する物件の価格によりますね。
中古住宅はそれこそピンキリです。
お住まいの地域にもよりますが、安いところはすごく安いです。

ただ、買ってローンを支払い終えたら住居費はかからなくなる、ということはありません。
マンションだと購入してから維持費が意外なほどかかります。
一戸建て住宅には寿命があります。
運が良ければ、何10年も建替えも修繕もしないで保っているという住宅もあるようですが、買った物件がそれだとは限りません。
私が中古住宅を検討していた時に、「木造住宅は10年毎の修繕（100万くらい）をしても30年くらいで建替えをしなければならなくなることもある」という意見をたくさんもらい、それで購入を断念しました。
それならば新築で最初から質が良く耐久性のよい住宅を建てて、メンテナンス費用がかからないようにした方がいいかなと思ったのですが（建築技術も進歩しているので、そういう方法もあるらしいです）、これは予算が合わずに断念。

それでも我が家は一生賃貸で行くよりは購入した方が結果的に安くなるという結論が出て、中古マンションの購入をしました。
修繕費などを踏まえて、ご質問者さまの地域で相応の価格の物件があれば、検討されてもよいと思います。
ただ、「多少無理しても子供達に故郷を・・・」というお考えは理解できるのですが、やはり無理して生活がカツカツになってしまっては元も子もないです。
家を買うというのはとても大きな借金を背負うことなのですから、支払不能になれば売却しなければならなくなります。
私も一生住むことを前提に家を探していたのですが、借金を背負うということを考えなおしてみると、やはり家は「資産」という考え方に変わってきたのです。
お金に困った時に助けてくれるのが「不動産」という財産なのです。
だから負の財産になるような物件を買ってはいけません。
一戸建てならばせめて土地の価値だけでも見極めて購入された方がいいと思います。
それと頭金です。頭金を多く入れることが支払不能になった場合のリスクヘッジとなります。
参考になさってください。

ipa222 · Answer

37才で家を持つべきと言うことは無いと思います。
特に中古住宅なら耐用年数が短いのであせることはないと思います。

子供のために家を・・・という方はいらっしゃいますが、子供は別に気にしないと思います。

少なくとも、子供の頭数が揃って、みんな小学校に行くようになってでいいでしょう。
来年から団塊の世代の退職が始まります。
この層が中古住宅を手放すので、中古不動産価格はどんどん下がるという予測もあります。

消費税は2007年から10%となるでしょうね。

金利は、景気が上昇しないと上がらないでしょう。

客観的に見て、焦らない方がいいと思います。
家を持ちたくなるタイミングは人生何度もあります。
その波をやりすごすとしばらく家を持ちたくはなくなると思います。

ローンに追われる人生をおくるくらいなら、ずっと賃貸のほうが楽しく過ごせると思います。
不動産価格が右肩上がりの時代ならいざ知らず、今は誰もが不動産を持つことが得な時代ではないのです。

noname#12667 · Answer

３６歳女です。主人は３７歳・子１人（７歳）です。
同じく主人は、両親が経営する会社に勤務。無借金。
うちは共働き・賃貸派です。

＞給料を上げてローン返済をする。（会社に負担がかかる）
給料を少々上げた位でなかなか無理。変動金利の商品などは大変な目にあいます。

＞学資保険１８歳満期で２００万には入っておりますが・・・
少ないです。子供１人でも１８歳時に実際もう少しお金がかかります。

＞将来の景況に影響されるし
この心配が精神的に一番大きいですね。

＞少し無理をしてでも子供たちに故郷（持ち家）を作ってあげたい
＞自分達が老いたときローン返済を終えて老後を過ごしたい
遺産争いの原因となり、知らない遠い親戚までもが出てくるおそれ有りです。
親の財産があると子供も働かなくなってしまいます。

＞低金利の今のうちが住宅購入のチャンスであり
＞夫の両親が住んでる家を建て替える。ローン負担が少なくなる
銀行のポスターにある低金利・住宅ローンはあくまで普通のサラリーマン向けで自営業や、会社員でも運送業の人には、また違う商品を勧められます。少し金利があがります。それでも審査にとおらない場合はノンバンクのローンを勧められ、知らぬ間に高金利になっていた、という話をよく聞きます。

うちも主人の親が持ち家（約５０坪）と会社（約１００坪）、そして主人＋私名義の土地（約７５坪）を持っています。
質問者様と似ている境遇なので回答させて頂きました。
今、家を買うと子供が独立して出て行った場合に広すぎて、たとえローンが終わっていても光熱費がかかりすぎます。私は年金生活になったら市営に入ろうと思ってます。今の貯蓄を「お金」で置いておき４０～５０代になってからゆっくり考えてもいいのではないでしょうか？

中古住宅購入か？賃貸住まいか？（長文）

#4で回答させていただいた者です。

銀行での借り入れは年収の3倍以内無理をしても4倍以内にしておかないと後がたいへんですよ。

月々９万円返済、ボーナスなし。

■いろいろなご希望や条件があるでしょうが、現実的な計算をしてみます。

＞間取りも分譲仕様なのかしら

>「市の特優賃」ってなんでしょうか？

＞makimakiunさん。

購入を希望されるのは一戸建ての住宅でしょうか。

この回答への補足

37才で家を持つべきと言うことは無いと思います。

３６歳女です。

この回答への補足

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