中古マンション購入時の建物部分の価格について

消費税込みで1000万の中古マンション（１戸）を買った時に、土地と建物の内訳が分からない場合は固定資産税評価額で取得価格を計算すると思いますが、仮に契約書で、「建物950万（税込み997.5万）・土地2.5万」と明記してもらえば、取得価格950万として減価償却の計算をしてもいいのでしょうか？教えて下さい。お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： pott64 回答日時： 2005/07/14 07:41

確認ですが、契約書の消費税の割り戻し計算も出来ないわけですね。

（ご存じでしょうが、消費税は土地にはかかりませんので）

この場合はご指摘の「固定資産評価額」等の合理的な判断基準によって土地建物の価額を按分することになってます。

問題は、契約書の金額と「固定資産評価額」等の合理的な判断基準との金額が大きくかけ離れている場合ですが、当事者間では有効でも、税務上は、やはり客観性ある「固定資産評価額」「路線価」等の合理的な判断基準で行う必要があると思われます。

この回答への補足

ありがとうございます。回答して頂いた、「契約書の消費税の割り戻し計算も出来ないわけですね」の意味がよく分からないのですが、
1）消費税分÷5％で建物の価格を出す事
2）消費税の還付をうける事
3）その他
もし1であれば、「建物950万（税込み997.5万）」ではダメなんでしょうか？勉強不足ですみません…

少しでも減価償却を多くして税金対策を、と思っているのですが、土地・建物価格の振り分けを少しいじっても、結局は固定資産評価額に沿って計算する事になってしまうんでしょうか？
長々とすみません、良きアドバイス頂けるとありがたいです。

補足日時：2005/07/14 17:22

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうこざいました。

お礼日時：2005/07/16 01:11

No.3 回答者： noname#11945 回答日時： 2005/07/16 00:03

こんにちは。

「償却費云々」は一応おいておき、若干のアドバイスらしきものしか提示できませんが。

第一義的には、契約書に明記されている価額によって決定されることになります。

[内訳が分からない場合]
一般的にとられる方法。

(1)建物分の消費税額から求める。
税込総額一千万、内:消費税等４７５千円、とあれば、建物価額＝９，９７５千円。

(2)固定資産税評価額で按分する。

(3)「建築統計年報」の、「建物の標準的な建築価額」の表から建物価額を求める。

この場合にも、よほど実勢価格から離れていたり、「課税上弊害がある」と判断されれば、その数字が採れない可能性はあります。

最初に、「契約書の金額が第一義的・・・」と述べましたが、第三者間の売買契約によって成立した価額が、『時価』をもっとも正確に表しているだろう、との前提にたっているからです。
よって、第三者間(つまり恣意性が入らないであろう)の契約書に明記されていると言っても、近隣取引価額等との兼ね合いから、『時価』を正しく反映していない、と判断されれば、課税庁によって覆される可能性は、捨てきれないのではないでしょうか。

一方、不動産については、全く条件が一致する物件は、二つと無い、と言う考えも成り立ちます。
と言うことは、課税庁が「近隣の売買実例等から見て、時価は○○である」といっても、「この物件の時価は△△である」と主張する<自由>は有る訳です。

建物部分価額の算出方法や、中古資産の見積耐用年数等を検討してみて、「合理的に算出された時価」の目安を一度立ててみる位でしょうか。
この程度が言える限界かと・・・。

この回答へのお礼

個人で価格を決めて、それを認めてもらうのもなかなか難しいものですね。良きアドバイス、ありがとうございます。

お礼日時：2005/07/16 01:09

No.2 回答者： d-air 回答日時： 2005/07/15 23:36

中古マンションはどなたから購入するかもポイントになると思います。

個人間の取引で貸付用物件でなければ、事業用の資産の譲渡ではないので消費税はかかりません。消費税は不動産貸付であれ、物品販売業であれ、商売をしている人が商品を譲渡したり、サービスの対価を受けた場合にかかるのです。つまり、中古マンションで消費税がかかるのは、投資用の物件か、業者から直接購入した場合に限られます。
したがって、消費税の課税事業者でないものとの契約書にあえて税込み997.5万円と明記しても便宜的に記載しているか、なにか裏があるのではないかと税務当局に捉えられる可能性があります。

また、土地と建物の按分について考えると非合理的な按分はやはり問題があります。明らかに不合理な按分では逆に租税回避行為とみなされて税務調査等で否認されることになります。非合理的かいなかという考え方では中古物件ですのでやはり固定資産税評価額の土地と家屋の比率で按分するのが合理的だと思います。
固定資産税評価額以下で取引されることはめったにないと思うので土地が固定資産税評価額以下となるようだとおかしいと思われてもしょうがないのではないのでしょうか？

ちなみに中古マンションの譲渡時の土地家屋の按分方法としては税務署でもらえる譲渡所得の記載の手引きにも記載があったように思います。建築年と構造から選ぶことになります。
国税庁のホームページにもありました。
下記の通達を参考にするとよいでしょう。

また、消費税の経理方法には税込経理と税抜経理があります。税込経理で処理しているか免税事業者の場合には取得価額は税込み額となるのでご注意ください。

参考URL：http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syot …

この回答へのお礼

やはり、あまり姑息（？）な考えを持たない方がいいみたいですね。ご回答ありがとうございます。

お礼日時：2005/07/16 01:00