宅建主任者なしの賃貸契約について

質問

宅建主任者なしの賃貸契約について

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質問者：0054
投稿日時：2005/07/14 17:30
困り度：

タイトルのような状況におけるアパートの敷金からの清掃代差し引きについて、（金額云々でなく）先方の不誠実な対応に納得がいかないのですが、行政へ相談してどうにかなるものでしょうか。

※以下の背景にある点において、契約内容を確認しなかったこと、および契約時に宅建主任者による重要事項説明義務があることを当時は知らなかったことについては自分に落ち度があったことは仕方ないと思っています。

【背景】
１　会社契約の借り上げのアパートを、１年前そのまま個人契約として契約変更。（同僚２人と同時に手続き）
２　先月、アパートを解約。敷金から清掃代を差し引く旨、管理会社から連絡。
３　２のような話は聞いていないと反論（同僚２人（今も居住）も同見解）
４　先方は、契約書にサインをしているから説明はしたはずと主張。
５　契約変更手続きを行った営業マンは宅建主任の資格を持っていないことが判明。（そのようないい加減な対応が不満）
６　先方の宅建主任者（当然会った事もない）から連絡があり、記憶ははっきりしないが会って説明したはずとの主張。（営業マンは都合が悪いからか？雲隠れ）

【不満な点】
１　当初契約時の事実を確認することなく、契約書があるからの一点張り
２　重要事項に関する説明はなかった（清掃代は敷金から差し引かれるというのは不動産業界の常識であることを知らなかったのは私の無知によるところです）
３　会ったこともない宅建主任が今更出てきて対応（私に言わせると、全くの第三者なので話にならない）
※　別に金額に不満があるわけではないので、裁判のような煩わしい手段にうってでるつもりは毛頭ありません。

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回答(2件)

No.2ベストアンサー20pt

回答者：shion0851
回答日時：2005/07/14 18:54

不動産業者です。

行政に相談した場合、その不動産業者が重要事項説明義務違反として指示処分または業務停止、情状が重い場合には免許取り消しまであります。
しかし、重要事項説明書などの書類に主任者の署名捺印がきちんとされていたら、主任者が説明しなかったという証明は難しいでしょう。
なお、これが証明されて業者が処分を受けたとしても、相談者がクリーニング費用を支払わなくて済むという訳ありません。（これは別問題になります）

以前の契約を引き継ぐ形の場合、当初の契約の条件がそのまま新借主へ引き継がれることが普通です。
名義人の変更を含め契約条件の変更には重要事項の説明は不要の場合もあります。
社宅など法人契約から居住していた従業員との個人契約に切り替える場合、新たに契約を結ぶとなると新借主さんは礼金・敷金・仲介手数料など負担が多くかかります。
これは不経済な話なので、「契約条件の変更」として簡単に済ませる事もあります。
この場合は主任者の説明は不要で、新借主さんが負担する費用は事務手数料（家賃の半～１ヶ月分）くらいです。
本件とは違うかも知れませんが参考までに。

最近のＴＶなどの影響で原状回復費用は貸主負担という風潮がありますが、著しく高い金額でない限りはクリーニング費用を借主負担とする契約条項も有効です。
この説明を受けた・受けていないといっても水掛け論なので、結局は書面で残っている内容で判断します。
これに不服がある場合は訴訟にてはっきりさせるのが良いでしょう。
小額訴訟は消費者側に甘いので、敷金清算トラブルの場合クリーニング費用を支払わなくて済む可能性はかなり期待できるのではないでしょうか。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。