サラリーマン。持ち家マンションを賃貸に出し収入を。税金は？

サラリーマンです。居住用マンションを購入しようと検討しています。数年後に転勤等の可能性があり、その場合には、マンションを賃貸しして賃料を得て、転勤から戻ってくるまでの間は、賃料でローンを返していけるメリットがあると考えています。（賃借人が必ず見つかるとも限らないというご指摘もあるかと思いますが、その場合は元々自分用として購入していますのでかまいません。この面のリスクは無視してアドバイスお願いします。）＝＝＝＝＝(1)もし年間ローンの返済金額より年間賃料収入のほうが多かった場合、税金はどのようになるのでしょうか？雑所得？のような感じで会社で徴収されている税金より更に確定申告をして収めなければいけなくなってしまうのでしょうか？？＝＝＝(2)逆の場合（ローン返済額のほうが多かった場合）は会社で徴収された税金が確定申告で戻ってきたりするのですか？？＝＝＝(3)このように転勤後に賃貸人となる場合、その間はサラリーマン兼、個人事業主？のような形になるのですか？(4)ローンですが、例えば親などから購入資金を借りる場合は、普通に銀行等から借りる場合に比べてデメリットはありますか？住宅ローン減税というのを聞いたことがあるのですが、この場合は対象にならない？など・・・＝＝＝＝＝以上かなり素人なので、いろいろアドバイスいただければと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/01 18:23

＞元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、

＞その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては
＞（例えばかなり安い家賃で貸した場合など）会社で徴収された
＞税金が戻ってくるのですよね？

詳しくは損益通算といいますが、普通の不動産所得に適用される
仕組みです。
安い家賃で貸すといっても、＃４で私が書いたような例でいけば
１４４万円以下、月に１２万円以下で貸さないと税金は戻ってきません
ですよ。
おちついてお考えください。それと、家賃はローン支払いと管理費修繕積立金
および固定資産税（すみませんこれも経費です。抜けてました）
の合計額を下回ったら、実際のキャッシュフローできつくなります。

＞すごい便利なしくみのように感じますが、こんなものなのでしょうか

誤解されているのは、仮に赤字が３０万でても、１００万出ても、その金額が
税金でキャッシュバックされるわけではないですから

当然赤字１００万円なら、質問者さまの所得が８００万円として、そこから
１００万円所得が減るだけで、実際の税額はせいぜい１５万円くらい減る
程度です。
損出が１０００万超えたらこれは税金まるまるもどります。けどそんな
損出が出るのは売ったときくらいですね。

それと、所得税はケチですから、不動産所得が赤字になった場合に限り
土地の金利分はゼロになる分までしか算入できないのです。（ややこしい）

＞【賃貸不動産の場合の空室時の家賃は損益通算上有利に働きます】とありま＞すが、・・・意図的に”空室”として放置していた場合には、賃料収入をゼロと考＞えると必然的に経費合計のほうが大きくなり、
＞税金が確実に戻ってくる（節税になる）という考えで合ってますでしょうか？

そうはならんでしょう。仮に全部空室としたら、＃４の例で、
収入ゼロ（経費固定資産税１５万円として新たに加えて）支出１１１万円
です。このなかで土地に関わる金利を仮に４０万円とするとそれが
まるまる認められなくなりますので損金は　７１万円。　
申告所得から７１万円が引かれるだけで、税金はせいぜい９万円くらい安く
なりますかね。
でも実際に、あなたは、ローンも転勤先の家賃も払うわけです。
大損ですね（＾＾）

＞海外転勤の場合も、他の国での税金と相殺出来たりするのでしょうか？？？

日本での所得ですから、日本で納税ですね。単独で不動産所得だけを申告して
納税します。その他の給与所得は発生地で課税されます。
非居住者については、所得控除のうち「基礎控除」「寄付金控除」そして
日本国内の資産について生じた「雑損控除」の3つの所得控除のみの
適用が認められています。
海外の所得は課税主体が別ですから、損益通算できずに、赤字になって
も課税ゼロ。納税の義務がなくなるだけだと記憶しています。
税務署に確認してくださいませ。

この回答へのお礼

再度のご回答を本当にありがとうござます。改めて回答者の方の知識の広さに頭が下がります。今いろいろ検討することも多く・・・つい慌ててしまいました。参考にしながら自分でも勉強していかなくてはと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/01 22:05

No.6 回答者： nackey_y 回答日時： 2005/08/03 10:17

＃１です。

私は現在マンションを１室、人に貸して不動産收入を得ているのですが、ここの解答をみているうちに疑問点が出てきたので、今税務署に電話をかけ質問してみました。

＃３の中で「＃２の方が述べられているように、初期は定率法を選択しておく方が有利です。」
と解答しましたが、税制が変更されていて、現在は建物に関してはすべて定額法しか認められないとのことでした。
エアコンなどの附帯設備に関しては申告すれば、定率法も選択できるとのコトでした。ただ附帯設備は金額が知れているので、あまり意味が大きくないと思います。

また以前は十室以上の貸室をもっている場合は事業收入（事業所得）として認めてもらえたと思いますが、今はあくまで不動産收入（不動産所得）としてしか認めないそうです。
規模が大きければ参入できる経費も多少増えるらしいですが、質問者さんも私も関係ありませんね。

それから、賃借人がなく、部屋が空いている期間の参入に関しては、答えてくれる税務署員によって、内容はバラバラでした。
つまり参入できるという人と、参入できないと人がいます。
質問者さんの場合は自宅として購入されたので、少なくとも始めに賃借人がつくまでは、不動産收入を認めてもらうのは難しいように思います。

この回答へのお礼

度々ご回答頂きまして本当にありがとうございます。
わざわざご丁寧に訂正までして頂きすみません。とても参考になります。
転勤時に空き室になった場合の算入は税務署担当者によって見解の差ということでしょうか。
もし実際購入し賃貸する際にはこちらの回答を活用させて頂きます！

お礼日時：2005/08/03 13:28

No.4 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/01 16:44

＞（賃借人が必ず見つかるとも限らないというご指摘もあるかと思いますが、

＞その場合は元々自分用として購入していますのでかまいません。

賃貸不動産の場合の空室時の家賃は損益通算上有利に働きます。

＞(1)もし年間ローンの返済金額より年間賃料収入のほうが多かった場合、
＞税金はどのようになるのでしょうか？
年間のローンは経費ではないです。あなたが借りた借金です。
経費になるのは、ローンの金利です。
普通は、元利金等払いで借りていますから、早い時期には
ローンのうちの金利分の比率が高いです。
詳しくは、金融機関から送られてくるローン返済表のうちの金利の
合計欄を経費とします。

＞雑所得？のような感じで会社で徴収されている税金より更に
＞確定申告をして収めなければいけなくなってしまうのでしょうか？？

賃貸不動産（マンション）を２軒持っています。
毎年確定申告をしております。
税金は所得税のうちの「不動産所得」です。
特定の添付書式に、マンション名や減価償却費などを記入して
結果を確定申告の（普通は白色申告のＢ）用紙に記入します。

＞(2)逆の場合（ローン返済額のほうが多かった場合）は会社で徴収された税金が確定申告で戻ってきたりするのですか？？

投資用不動産の場合、初年度経費に「ローン保証料」「不動産取得税」などが経費に入るので、仮に年間賃料収入が２４０万円だとしても、経費が上回ることがあります。
しかし、取得したマイホームの貸付では、経費として参入できるのは

(1)建物減価償却費　これは小規模な賃貸の場合一律定額法です。
　　物件価格が３８００万円として建物が２０００万円としたら
　　０．９がけした１８００万円を４８年で除した値37.5万円が毎年の
　　減価償却額です。

(2)ローン金利　３２００万円のローンで３５年返済なら２．８％の金利で
　　月々支払い額は　１２万円　金利が　７万円としても　　８４万円

(3)損害保険料　　・・・・・・わずかです
(4)管理費・修繕積立金　　　１．８万円として　　２１．６万円
(5)建物管理のための交通費等・・・・随時
　　（マンション理事会総会などで赴任先から戻ってくる際の交通費など）
(6)賃貸仲介手数料　　　　家賃１ヶ月分
等ですから、

２０万円の家賃なら年間収入（初年度は途中からなので次年度から考える）
２４０万円－３７．５万円－８４万円－２１．６万円＝96.6万円・・・Ａ

ですから、Ａがそのまま、不動産所得として申告しなくてはいけません。
質問者さまの年収が６００万円なら年収が約７００万円となり、全体に
相応の税率で課税されます。

＞(3)このように転勤後に賃貸人となる場合、その間はサラリーマン兼、
個人事業主？のような形になるのですか？
白色申告すれば、サラリーマンの不動産所得です。
帳簿をつけて申告すれば青色申告で、個人事業者みたいな感じにあつかわ
れますけど。



＞(4)ローンですが、例えば親などから購入資金を借りる場合は、
＞普通に銀行等から借りる場合に比べてデメリットはありますか？

これだけ全く別の質問ですね（＾＾；


＞住宅ローン減税というのを聞いたことがあるのですが、
この場合は対象にならない？など・・・

ローン減税については、親からかりたものは対象外です。
金利がつかない？もしくは不明確。残高証明が出ない？
金利つけて親から借りるくらいなら銀行で借りるか住宅資金の
生前贈与でもらっちゃってください。

詳しくはネットで検索してみてください。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm

その年度末の残債の額に応じて、その１％程度が税額控除されます。
たとえば、３０００万円の残債ならおおよそ３０万円弱税金がもどってくる
制度ですが、
まるまる１％が返ってくるわけではないです。控除できる期間は１０年
ですが、これが、賃貸に出している期間は適用されません。

この回答へのお礼

詳しくご回答頂きとても感謝いたします。他の私の質問で高層マンション購入のコーナーでも丁寧なご回答を頂いた方ですよね？このような無料サイトでこんなにも有益な情報をたくさん頂けるのは有り難い限りです。。＝＝＝＝＝元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては（例えばかなり安い家賃で貸した場合など）会社で徴収された税金が戻ってくるのですよね？すごい便利なしくみのように感じますが、こんなものなのでしょうか？（こんなに便利なしくみですと転勤予定族は、必ず事前に購入したほうがお得ということですよね？！）＝＝＝＝＝ご回答で、【賃貸不動産の場合の空室時の家賃は損益通算上有利に働きます】とありますが、例えばなのですが、転勤時に貸さずに意図的に”空室”として放置していた場合には、賃料収入をゼロと考えると必然的に経費合計のほうが大きくなり、税金が確実に戻ってくる（節税になる）という考えで合ってますでしょうか？海外転勤の場合も、他の国での税金と相殺出来たりするのでしょうか？？？＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝もし宜しければ、今一度ご回答頂けると幸いです！

お礼日時：2005/08/01 17:43

No.3 回答者： nackey_y 回答日時： 2005/07/31 22:31

減価償却については下記のページをご覧ください。

定額法の計算をやってくれるアプレットがついてますね。

＃２の方が述べられているように、初期は定率法を選択しておく方が有利です。
あらかじめ税務署に、定率法を選択する旨の届け出を出して置くことが必要です。

参考URL：http://www.daikyo.co.jp/e-smart/tax/main/kani/ka …

No.2 回答者： metalic 回答日時： 2005/07/31 21:42

実際に転勤期間中マンションを賃貸に出しておりました。

家賃から経費を引くとマイナスになり、確定申告した結果、給料から源泉徴収されていた税金が少しだけ還付されました。

ただし、＃１の回答にあるように、ローン返済全額が経費になることはなく、返済額中の利息分だけです。ローンの計算書に、きちんと本体と利息がわけて書いてありますが、返済のはじめの方の年は、返済額のかなりの分が利息分という計算になってます。
建物の減価償却分も経費です。定率法で償却するとこれもはじめの方の年の償却額が大きくなります。
経費として大きいのはこの２つですが、購入後、年がたつにつれ減っていきますので注意が必要です。
その他、管理会社を経由していればその手数料。マンションの管理費を払っていればそれが経費になります。

この回答への補足

実際に賃貸されていた方のアドバイス、参考になります。
経費で、”建物の減価償却”とありますが、すみません、こちら何のことを指すのでしょうか？購入金額を何年か分で割った金額ですか？本当に素人的でお恥ずかしいですが・・。それから、、もし経費を差し引いた結果、年間賃料のほうが多かった場合は、やはり確定申告で、会社で源泉徴収されている以上の所得税を支払うことになるのでしょうか？？

補足日時：2005/07/31 22:06

No.1 回答者： nackey_y 回答日時： 2005/07/31 21:06

不動産を持っている人が収入を得たら、不動産収入が生じたので、確定申告が必要です。

詳しくは確定申告について勉強してもらわなければならないのですが、大雑把な説明だけします。

入ってくる家賃の合計が「不動産収入」ですね。ここから経費を引くのですが、不動産収入の場合は経費は「借り入れローンの利息、減価償却費、広告費（不動産業業者に対する手数料）、などです。
（利息は全額が認められるわけではありません）

不動産収入から経費を引いた残りが不動産所得です。
このように返済金額と年間賃料を比較することはありません。返済書に記されている利息部分（の一部）だけが関係してきます。

確定申告の際には所得も収入も十種類に分類するのですが、その十種類の所得の合計からその年度に支払うべき所得税が決定されます。

同じことをやっていても事業所得として認められるのはマンション十室いじょうを持っている場合です。
このばあい経費として認めてくれる範囲が広くなります。

気をつけなくてはいけないのはローンを貸してくれる相手です。こういうパターンの転貸を禁止しているローンが多いと思います。

それからその期間は住宅ローン控除は受けられません。

この回答への補足

詳しい解説を本当にありがとうございます！
更に教えていただければ有りがたいです。減価償却費というのはどういうもののことですか？例えば建物を５０００万円で購入した場合、それを何年かと税務署で決められた年数があり、それで割って、１年あたりの経費に出来る金額が出るということでしょうか？？＝＝＝もし減価償却費を多くしたい（←経費を多くしたい？！）場合は、購入金額を大きくし、賃料を安く設定すれば、賃料分に対して更に徴収される税金が少なくなるというメリットが発生しますでしょうか？？素人的な発送の質問で申し訳ありません。ひきつづき是非アドバイスお願いいたします。

補足日時：2005/07/31 22:26