繰上返済する予定なら元利均等？元金均等？

住宅ローン2200万円を2年前に2年固定1.3%、ずっと-0.7%優遇、元利均等、期間35年で組みました。残債務2100万円程です。
色々な環境の変化があり、今度新たに1000万円のローン(超長期固定2.6%、元金均等、20年)を組む予定です。
合計3200万円の住宅ローンを払っていく事になります。

今後の状況を考えると今は金銭的に余裕があるので、早めに繰上返済をして行きたいと考えています。(新たに組むローンを元金均等にしたのもこの理由から)
それと、2200万円のローンも元金均等に変更したいと考えています。
理由は、元金均等の方が支払う利息が少なくなるからです。

しかし、元利均等と元金均等での繰上返済(2年後500万円、4年後500万円)のシミュレーションをしてみた結果、総支払額は元利均等の方が35万円程少なくなりました。短縮される期間が元利均等が19年6ヶ月、元金均等が15年。

私のシミュレーションの仕方は間違っているのでしょうか？
また、2200万円のローンは元利均等のままにしておいた方がいいのでしょうか？

このような場合、どのように繰上返済していくのが得策なのでしょうか？
ちなみに、2200万円のローンは、また2年固定(優遇後1.3%)を選択する予定です。

No.3 ベストアンサー 回答者： yu-ka86 回答日時： 2005/08/18 23:17

>>固定金利終了後、一旦変動金利に戻して繰り上げ返済をするという事は、最低1ヶ月は変動金利で計算した利息でローンを払う事になるのでしょうか？

そうです。変動金利に切り替わると利息計算が短期プライムレートに準じた変動金利になりますので、送られてくる返済明細表は変動金利で再計算された返済額が表示されてきます。
なので一か月分は変動金利の返済額にて返済しなければいけません。
ですが、変動金利で繰り上げ返済をして、処理が完了してからその月の固定金利をすぐ利用すれば翌月からは固定金利で支払い可能です。
連続してずっと固定金利にするにしても、２年後の金利は誰にもわかりません。もしかしたらとても高くなっているかもしれませんし、今より下がっている（ありえないとおもいますが）可能性もあります。
一ヶ月変動にしたからといって、固定短期モノは金利の変動率が非常に少ないので（過去の金利水準を分析した結果です）あまり心配することはないと思います。

この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございます。
大変、参考になりました。

お礼日時：2005/08/19 16:53

No.2 回答者： yu-ka86 回答日時： 2005/08/13 00:21

私もＮｏ.１さんの回答に賛成です。

細かい数字のお話は省略させて頂きますが、既存の住宅ローンを元金均等に変更して、繰り上げ返済するよりも元利均等方式の期間短縮繰り上げ返済の方が最終的に支払う利息が少なくてすみます。
話はそれるかもしれませんが、まず既存の住宅ローンの条件変更（元利→元金）に事務手数料がかかります。
銀行によったら取り扱い不可のところもあります。
さらに1000万円は超長期固定金利を選択ということなので、繰り上げ返済手数料が恐らく変動金利より高くなると思います。ですのでやはり既存の2200万円の住宅ローンの固定金利終了後、一旦変動金利に戻してから繰上げ返済した方が手数料が安く済むと思います。
思った以上に繰り上げ返済手数料は高いものです。
ですので金利も考える必要もありますが、手数料節約も頭に入れておいたほうがいいでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
とても参考になりました。既存のローンは元利均等のままにして、固定金利期間終了後に期間短縮の繰上げ返済をしていきます。
ちなみに、固定金利終了後、一旦変動金利に戻して繰り上げ返済をするという事は、最低1ヶ月は変動金利で計算した利息でローンを払う事になるのでしょうか？
よろしければ教えてください。

お礼日時：2005/08/18 19:08

No.1 回答者： bow0108 回答日時： 2005/08/10 17:50

ちょっと回答と違いますが・・・

元金均等にするくらい月の支払いに余裕があるなら、同じくらいの返済金額で元利均等で期間を短くしたほうがいい　というのを本で読みました。
期間が短ければその分支払う利息が少なくなるからです。
そう言ったことで、質問の繰上げのシミュレーションでは元利金等のほうがお得になっているのではないでしょうか？

新たなローン（1000万円のローン(超長期固定2.6%)で言うと
○元金均等（期間20年）
第１回目の返済額63,332円（徐々に減っていく）
総支払額は12,610,755円
○元利均等で（期間16年）
月の返済額63,721円（16年均等）
総支払額は12,234,374円
になります。

元金均等は支払い額が徐々に減っていくのがいいのですが、減らなくてもいいなら元利均等で期間を短くした方がいいと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
おっしゃる通り、1000万円のローンだけで考えると、ご提案いただいた方法が最良のように思います。
既存の2200万円のローンへの繰上返済を考えると、どういうバランスにしてよいのか本当に悩みます。1000万円のローンは30年にして、月々の支払額の差額を2200万円のローンの繰上返済に充てるという方法もありますし・・・。
難しいですね。

お礼日時：2005/08/11 15:29