新築マンション契約後、困っています。

Question

こんにちは。アドバイス下さい。
１１月末完成のマンションを契約しています。人を通じて、私が契約したマンションの工事が手抜きされていることを知りました。実際に工事している方のお話です。立ち入り検査も一度も来ていない状況で、工事の方もこんな手抜きして大丈夫なのかと話しているくらいの手抜きだそうです。
こんな話を聞き購入をキャンセルしようと思いましたが、手付金は戻ってこないでしょうか？またこのようなお話を聞いた私は購入した会社にどのようにお話すれば良いでしょうか？？

guramezo · Accepted Answer

まずは、資金ショートを理由に単純に「ローン特約」の適用を申し出ることです。

その際に、売主は簡単には納得しないでしょうから、

・「そのまま購入するとして、ところでこの工程では引渡しが遅れるということはないでしょうか？」
・「引渡しが遅れた場合には、どのような処理（違約金は？延滞金は？などなど）になるか、教えてください」
・「素人目にも、コンクリート打ちが以上に早いように思いますが、そちらで工事内容を確認した上で、分りやすく説明してくれませんか」

といった、「牽制球」を投げておくことですね。

これで売主が調査し、問題ありと認識したら、トラブルを回避するために、「ローン条項」を建前とした解約に応じてくる期待も持てるということです。

ただし、これで解決する可能性は大きくはない、とともに、決して根本的な解決になっているわけではありませんので、集団訴訟も踏まえる必要はありますね。

その際に、情報源を明かす必要はありません。
工程チェックをする資料はたくさんありますし、検査機関に依頼するなりして、事実を集めればいいのです。
証言よりもそちらの方が重要でしょう。

katyan · Answer

そうですね。まだたてている最中なら現場の背筋の状態を克明に写真を取りましょう。そして住んでいる役所の建築指導課に相談するのか？
または建築士にみてもらいましょう。
高い買い物だからみてもらっても損はないでしょう。

参考URL：http://homepage3.nifty.com/okada-hp/kenchikushi.html#kenchikushi1

guramezo · Answer

弁護士に相談されるのは正解でしょう。まずは相談（１時間１万円位）をされて、解決の可能性を打診してみてください。

さて、(5)の場合に、返金される可能性についてですが、無条件の解約になるケースが、契約書に記載されているはずです。

これが「ローン特約」といわれるもので、契約した後に銀行融資が不成立に終わった場合に適用されます。
これに持っていくのが一番問題が解決しやすい、という意味です。

勿論、この方法が使える可能性は高いとは言えません。実際に事前審査を受けているでしょうから。

ただ、この解決方法をお勧めするのは、手付金の返却のみで解決できる方法は、これしかないでしょうということと、そのために売主側も納得しやすいからです。

少し複雑になりますが、
(1)手付金が変換される場合として、「売主側の一方的な都合による解約」がありますが、この場合は売主は手付金の返還とともに同額の違約金も支払わなくてはなりません。
これは、現実的には売主も相当抵抗することのなります。

(2)建物の欠陥を理由に解約することについては、
・引渡し前ならば、買主は「完全なものとして引き渡す」ことを要求する権利があります。
しかし、コンクリートの強度不足による「不完全な建物」と証明するのは、手間も費用も時間もかかります。
・引渡しを受けた後に欠陥が判明した場合には、その修復を要求できます。
しかし、コンクリートの強度不足は修復できません。
・修復に替って、損害賠償の請求はできます。
しかし、大変な作業になるのは勿論ですが、例えお金がもらえても、満足できませんよね。

ということで、他の購入者のことも考えるならば、弁護士を立てて裁判まで覚悟し、きっちりとした解決を図るのが本筋ですが、そこまでの労力をかけられないのであれば、まずは(5)をやってみたらどうかということです。
先にアドバイスしましたように、売主がこの工事の現状を知っておらず、これを機に事実を知ることになれば、売主にとっても(5)での解決が一番被害が少ないということになります。

とにかく、即、動かれることが何より大事です。

guramezo · Answer

＃７です。お礼拝見しました。
これは、「工期短縮」を図った工事ですね。

現場でコンクリートを流し込む工法の場合、１階毎に壁と床を固めていきます。
例えば１階の途中で日を置いて注ぎ足したりすることも、しっかり凝固しないうちに次の階に取り掛かることも、強度に重大な悪影響を与えますので、当然「やってはいけない」ことです。

ところが、建築会社としては工期を遅延する契約違反は当然ながら、特にマンションの場合ですと、工事発注者のデベロッパーと各購入者との違約問題もあり、絶対に避けたいわけです。

内装や設備工事は業者に無理させてでも何とか短縮できても、本体が出来ていなければ手の打ちようがありませんので、このような「無理」をしているのでしょう。

大体、１１月引渡しなのに、まだ３階まで（コンクリート打ちがですよね？）しか出来ていないのでは、かなり遅れているのは明白ですね。

「１階毎の立ち入り検査がない」のは、現場監督が工事監理者を来させないようにしているのでしょう。

「最終的に建物が出来たら立ち入りの検査があってokされないといけないんですよね」
⇒残念ながら、最終検査ではコンクリート工事の短縮による強度低下は見抜けませんので、検査をしてもＯＫになるでしょうね。

どうも、発注者のデベロッパーにも隠して、現場監督の一存で行っている手抜きのようですので、下記の手を打つことをお勧めします。

(1)あなたが契約を交わした相手の会社に、工期の確認をする。
⇒当初の計画、今までの進行実績、今後の予定を、書面で貰ってください。
要求する理由は、「現状を見ると、引渡しが遅れそうに思える」「同時に、今までの工程で無理をしたのではないか心配」ということを明確に伝えることです。

(2)前のアドバイスのように、監理者たる設計士に確認をする。
⇒現場に連絡先も表示されていますから、直接聞いてもいいでしょう。

これらの行動は、直ちに行ってください。コンクリートを打つ途中の今やらなくてはいけません。
打ち終わってからでは証明もほぼ不可能ですし、解約も無理と思ってください。

とにかく、調査の回答も早急に貰うようにして、現場に日にちを稼がせないことが第一ですね。

guramezo · Answer

(1)根拠を示さずに、単に「手抜き工事のうわさがある」ことを理由にする解約は、手付金の放棄となります。

(2)根拠を示すためには、下記の情報を確認してください。
「手抜き工事」は、どの工程のことか。
⇒１１月末完成なら、内装関係ではなさそうですね。基礎工事、コンクリー打ち、給排水設備、或いは天井・床部分か、などの特定は必要です。

(3)次に、これらの工程が適切に行われているかを調査します。
⇒工事の監理責任者となっている「一級建築士」による、当該工程の監理報告書を要求してください。
例えば、基礎の鉄骨が設計図どおりの厚みであったとか、給排水の配管が指定どおりの材質であったとかです。

(4)そして、この報告書の真偽を吟味します。
⇒正しく施工されているとの報告であれば、これ以上の調査は、外部の調査機関に依頼せざるを得ません。費用もかかりますが、ご納得がいかなければ、それも必要でしょう。

(5)これらのことをするよりも、「出来ればもう無条件で解約したい」というお気持ちになっているのであれば、
・「他でお金を使う必要（例えば、実家への援助）が生じ、自己資金が足りなくなった」といった理由で、無条件解約（手付金返却）を申し出てみる。
⇒販売会社が販売に自信があるか、良心的か、もめるのを避けたければ、可能性はあります。ローン審査前なら、なおいいでしょう。
まあ、やってみる価値はあると思います。断られたら、(2)からですね。

最後に、もう少し具体的な内容が分りますと、皆さん、アドバイスしやすいかもしれませんね。

winnie777 · Answer

手抜き工事を何らかの形で証明できれば可能と思いますが
証明できないならキャンセルしても手付金は戻ってくる可能性が少ないです。

hiropon36suke · Answer

＃１です。
たぶん、もうそのような話を聞かれたということでキャンセルしたいと思われているでしょう。

手付金は契約時に特別な事情がない限りキャンセル時の返済はしない。となっていると思われます。
（これは確認してくださいね）
できるかどうかはわかりませんが、手抜き工事だという証拠をつかみ、それをもって折衝すれば手付金も返して貰えると思います。
ただし、販売会社としては知らないとかちゃんと直させるとか言ってくると思いますが、
そこは、全額から一歩譲って半額だけ返して貰うとかの折衝がよいと思いますが。

noname#21343 · Answer

手抜きという話は、真実なのでしょうか？

例えばその工事関係者が、発注先とトラブルなどを抱えていて
「腹いせ（言葉は悪いですが）」のためにありもしない噂を流している、
という可能性もありますよね。

kachoufuugetu · Answer

契約書をまず隅から隅までお読みになってください。


手付け金は戻ってこない可能性が高いと思います。
こういう場合のための「手付け」ですからね。

noname#12813 · Answer

これは専門家に相談した方がいいと思います。
「不動産　調査」などのキーワードで検索して見てください。有名どころではここがあります。
http://www.sakurajimusyo.com/

このような不動産調査会社に相談してください。
私も住宅購入する時にいろいろ聞いてみました。
マンションは基本的には、建設中に立ち入り調査ができないので、肝心な事はわからない、と言われました。
ただなんらかの方法があるかもしれないので、いろんな機関に電話して相談して見ましょう。急いでくださいね。
手抜き工事を止められないとしたら、今度は訴訟などの問題になります。
このへんも素人ではお手上げなので、上記のような専門機関で相談に乗ってくれます・

新築マンション契約後、困っています。

まずは、資金ショートを理由に単純に「ローン特約」の適用を申し出ることです。

そうですね。

弁護士に相談されるのは正解でしょう。

＃７です。

(1)根拠を示さずに、単に「手抜き工事のうわさがある」ことを理由にする解約は、手付金の放棄となります。

手抜き工事を何らかの形で証明できれば可能と思いますが

＃１です。

手抜きという話は、真実なのでしょうか？

契約書をまず隅から隅までお読みになってください。

これは専門家に相談した方がいいと思います。

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