増築したのが無届ですが固定資産税どうなるか？

現在、親が所有の物件に住んでます。いずれは相続を受ける予定なので、自分の気に入る間取りを考えてリフォームを考えてます。
その中で、親から「過去に増築したが無届状態なので下手に市にわかれば過去の差額分が追徴される。」という話を聞きました。
建物は築３５年木造で立てた時は35坪が現在45坪程になってます。毎年12万円の固定資産税です。１５年前に５坪増築となってます。
この場合、固定資産税は５坪分１５年坂上って追徴されるのでしょうか。また、３５年もたてば原価償却は済んでいて、果たして固定資産税は建物にかかる必要はないとも思うのですが。

No.4 ベストアンサー 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2005/09/27 22:49

こんばんは。

業務上、質問者様のようなケースをしばしば見ている者です。

１．増築をしたけれど未登記で固定資産税も課せられていないという状態はとてもよく見かける事案です。

２．過去に遡って固定資産税を課せられたケースは聞いたことがありません。知っている限りでは判明した「翌年から」課税されています。

３．増築登記は不動産登記法に定められている１ヶ月以内に行うべき義務ある登記です。また過料も規定されています。しかし、過料が適用されたケースは皆無です。

４．今後、質問者様がリフォーム（増築）のためのローンを組む場合、過去の分も含め増築登記を行い、登記簿と現状を合致させた上で抵当権設定を行うことになります。過去の増築が特別障害になることはありません。ご心配なく。

５．ただし、親名義の建物に子どもが増築する場合は、名義の関係上少々ややこしい登記申請をしなければならない場合があります。抵当権設定の予定があるのなら金融機関の担当者と充分打ち合わせをしてください。

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2005/09/27 20:06

１．固定資産税の評価誤りの時効について。

　固定資産税の徴収権の消滅時効は法定納期限の翌日から５年が経過したときですが（地方税法１８条１項）、今回のように評価誤りや評価漏れに関するものは、３年間が経過したときに更正、賦課決定はできなくなりますから、最大限さかのぼったとして３年前までの分に限って（地方税法１７条の５、下記参照）、市は家屋の増築部分について固定資産税を課税することができます。

　しかし、市は３年前に増築したことを市自らが証明しなければならないので、現実にはそんな面倒なことを行わないで、もし、今年中に家屋調査をすれば、来年度（平成１８年度）から増築された床面積で課税してくる可能性が高いです。
　固定資産税の評価は、課税誤りがとても多いのが現状です。市の担当者の責任問題（＝手抜き評価）につながりかねないので、３年前にさかのぼって課税することはないと思います。

２．家屋の調査は課税権者である市長の義務である。
　所得税や相続税などのように納税者が自ら申告して課税される税金と違って、固定資産税（都市計画税も同じ）は、課税権者である市町村長が一方的に土地や家屋の評価額を算定し、強制的に課税してくる税金です（＝賦課課税方式）。

　したがって、もし、評価誤りや評価漏れがあれば、それは納税者の責任ではなく、課税権者である市町村長の責任なのです。

　地方税法４０８条では、「市町村長は、固定資産評価員又は固定資産評価補助員に当該市町村所在の固定資産の状況を毎年少なくとも一回実地に調査させなければならない。」と規定されており、法を遵守するなら、毎年実地調査をしているので評価漏れなど起こり得ないのです。

　しかし、現実には家屋の実地調査を毎年している市町村など皆無です。もし、３年に１度、実地調査をしていれば、それは“超優等生”市町村であり、１０年に１度実地調査をしていても“優等生”市町村だと思います。
　ほとんどの市町村の家屋調査は、毎年の新築家屋の調査だけで手一杯で、とても既存の家屋の調査などできないのが現実です。

３．今後の対応について。
　課税すべき固定資産（土地、家屋）の調査をするのは、市町村長の義務ですから、市の資産税課が増築部分の調査に訪れるまで、放置していていいと思います。
　その場合でも、脱税ではありません。固定資産税は賦課課税方式なので、そもそも脱税ということは不可能なのです（納税通知書に基づいて納税しないのは、単なる未納。それでも納税しなければ強制執行される）。

　また、市の資産税課へ申告が必要なのは、法人の償却資産に関してのことであり、土地や家屋については申告する義務はありません。申告しなくても、あるいは建物登記されていなくても、市長が強制的に評価額を決め、納税通知書を送ってくるからです。
　個人所有の土地や家屋の評価誤りに関して、納税者に罰則が適用されたということは聞いたことがありません。

　法務局への増築登記については、増築部分の割合が小さいので、したほうがいいのかはご自身で判断されたらいいと思います。なお、過料というのは、まず請求されません（過料を支払ったというのも聞いたことがない）。過料は、罰金ではないからです。
　ただし、増築登記をすれば、登記簿は法務局から市へコピーが送られて、資産税課が家屋調査に来ることになると思います。

　なお、建物は再調達原価から経年減価を控除する考え方を採用しているので、不動産市場での時価がゼロであっても、評価額はちゃんとした数値になります。また、企業会計の減価償却とは関係がありません。

【地方税法１７条の５】
更正、決定又は賦課決定は、法定納期限（随時に課する地方税については、その地方税を課することができることとなった日。以下本条及び第18条第１項において同じ。）の翌日から起算して３年を経過した日以後においては、することができない。加算金の決定をすることができる期間についても、また同様とする。

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/09/25 19:03

まず、、、問題は２つあります。

　リフォームを考えておられるということですが内装だけでしょうか？
外装や増改築を含まなければ建築確認は必要ありませんが、含む場合は建築確認申請が必要になります。が、１５年前の未届けの分があるので、その分も含めての処理が必要となりかなり面倒な話しになります。出来無くはないですけど。

あと税金については５年が時効ですから、５年前の分からの支払を求められる可能性はあります。建物が３５年前の建築でも１５年前の改築により、また価値は上がっていますので、価値が０、又は０近くと言うことはないと思われます。

No.1 回答者： sirokuma2005 回答日時： 2005/09/25 10:02

おはようございます。

う～ん、違法建築ですか。それは大変ですね。
確認申請・登記は良く分かりませんが、税法のみでお答えします。

＞固定資産税は５坪分１５年坂上って追徴されるのでしょうか。
　税法ではさかのぼって徴収できるのは、過去５年です。よって１５年は無いはずです。

＞３５年もたてば原価償却は済んでいて、果たして固定資産税は建物にかかる必要はないとも思うのですが。
　固定資産税は、20％の残存価格（家屋）が残ります。建物（木造）は２０年で最低価格になりますから、１５年前の増築部分はまだ最低価格に達していません。よって、固定資産税は上がります。

　問題はどうやって評価を行うかです。建築図面や契約書が残っていればやりようがあるかもしれませんが、残っていないとどうなりますか？
　さらに、無届違法建築のペナルティはあると思いますよ。早めに、市区町村役場の建築課・税務課に相談される事をお勧めいたします。