マンション購入で悩んでいます

こんにちは。宜しくお願いします。
さいたまの北与野駅徒歩1分のマンション購入を考えています。さいたま新都心駅も使えて便利だと思います。
そのマンションは築30年近いのですが、内装全てリフォーム済みでとてもきれいになっています。広さは１ＬＤＫで39m2あります。　1千万くらいなのですが、今後この場所等考えて資産価値などはどう思われますか？　補足等必要あればしますので宜しくお願いします。

No.6 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/10/20 16:53

５です。

お返事ありがとうございます。

さて、ご質問のありました建て替えに関してですが非常に難しい問題ですね。
住んでいるほうが優遇されて得とか言うことはありません（外部所有者も区分所有者としての権限は持っていますので）が、一次所得者（マンション竣工当時から住んでいる区分所有者）が仮に３０代前半で当該物件を購入したとしても既に６０代ですし、５００世帯近くある物件ですから最新の標準管理規約第４７条４項では

「組合員総数の４／５“及び”議決権総数の４／５以上の賛成を以って決する」

と書かれているおり、利害関係人の陳述権まで必要とされている事から当該物件では審議にあたり４００名以上の区分所有者の議決権が必要かつ区分所有者３２０名以上の賛成がない限り建て替えは行う事は出来ないとされております。

また、実際の話となると規模、施工、世帯数、設備などを考えていかなければならず、通常の外壁修繕や大規模修繕工事などとは異なり３～５年位のスパンで考えていかなければならず、非常に難しい問題といえるでしょう。
それ故不動産屋が濁した回答しか寄越さないのも当然といえば当然なのですが…

ちなみに東京都住宅公社で昭和３０年代に建てられたアパートメントハウスの建て替え工事に関しては、公社が主体となって建て替え工事を行った場合、残っていく人が８割、出て行く人２割くらいのデータは見た事がありますし、その中に１軒だけ全てを組合だけで全て施工から一貫して賄った（施工追金はあったみたいですが）組合はあります。
ただ、この組合は居住者（区分所有者）の中に“超”有名人（日本人なら誰でも知っており政財界に通じる）がゼネコンなどを動かして昭和５８年に物件を竣工させたモノはありますが…
暴露してもいいのですが、個人情報に繋がりますのでご勘弁を

ただ、どうなんでしょうかね。
建て替えに関しては５００世帯ですと利益を勘案し、近隣相場のマンションを見た場合で２３００万（売値）×５００世帯でデベロッパーが試算すると土地代込みで１１５億程度。
そこから土地、利益を引いたとしても７０億位で、そこから５００世帯を単純に按分したら１４００万円程度。
これを払えるかどうかでしょうね。
このような事前診断を行って、総会での可否を問うわけですし、竣工前の住居問題なども勘案しなければならない訳ですから、場合によっては新築のマンションを購入したりする人が多くなる可能性は多いでしょうね。

上記の按分はあくまでも想像の範囲なので、当っているといわれると困りますが、ロジックからすればこんな感じなのかなと思う部分なので…


最新の標準管理規約
http://www.kanrikyo.or.jp/library/kiyaku/tanto.pdf

No.5 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/10/15 17:56

２です。

お返事ありがとうございます。

まず、戸別管理費ですが平米単価１５７円ですか。ペーパーデータ上の話ですが築30年の割にはまあまあの線だとは思いますし、この年代ですと積立金が多いのも傾向としてありえますね。

また、給排水管の工事施工方式が露出配管ですとメンテナンスはしやすい部分、見栄えの問題はいささかという部分は否めないでしょうね。後考えられるのはエレベータの籠交換工事でしょうか。
一時期は1000万円などと言われていましたが、最近では多少は安くなってきている部分があるので問題は無いと思うのですが、それ以上にそのマンションがスラム化してしまう問題もあろうかと思います。
実例を挙げるならばニューヨークの交通至便な箇所でもスラム化は社会現象になっているあれです。
賃貸に出す場合、幾ら人気のある埼玉新都心でもこの点が気がかりですね。

あとは管理組合がどの様な方向、（今までのマンションをグレードアップに持っていく方向か、建て替えの方向か）それを見定めて行く事が購入にあたっての最大のポイントのような気がします。
もし、購入したは良いけどすぐ合法的に建て替えなどとなったら泣くに泣けませんからその辺の資金繰りをきちんと考えて購入した方が良いと思いますね。

物件自体は悪くはないと思いますが…

この回答への補足

回答ありがとうございます。
建て替えの件は、売主の不動産屋に聞いても曖昧な返事しか聞けず、確かに
最大のポイントだと思っています。
一般的に建て替えの場合は、どうなるのでしょうか。
住んでいるほうが優遇されて得だと言われましたが、今までの例ではどういう
状況が多いのか教えて下さい。
よろしくお願いします。

補足日時：2005/10/18 20:51

No.4 回答者： mrhide 回答日時： 2005/10/15 07:40

北与野駅前ですと幾つかありますが、築30年で1千万は高いですね。

徒歩1分・築13年・35階建・総戸数495戸・40m2・1LDKで1400万円位ですから。
銀行ローンについては住まいとして購入されるなら、ワンルーム以外なら築30年でも可能です（埼玉りそな等）、但し、銀行にもよりますが、返済期間、評価の問題はありますよ。
購入者の方は価格にだけ目が行きがちですが、築30年ですと管理費・修繕積立金が高いことが多いです。
以前は新築販売にあたり、大規模修繕計画は義務づけられておりませんでしたので、修繕積立金の残高が少なく、修繕費用が不足するため、近年急にUPしているところは多いです。

No.3 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/10/14 19:05

現金で購入されるのでしょうか？

ローンはまず降りないと思います。
築30年であることと、39m2であるためです。
銀行融資は、築年数や平米数の制限があるのです。
そのことからもわかるように、築30年で１ＬＤＫの
マンションはほとんど資産価値はないと見てよいと
思います。

No.2 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/10/14 18:45

こんばんは　元管理会社の者ですが。

建物自体は恐らくあと20年くらいでしょう。
ちなみに設備はどうなんでしょうか？
・エレベーターの有無
・水槽関連
・総世帯数
・出来れば外部所有者の数
・管理方式（全面委託／自主管理）
・購入しようとする部屋の管理費と積立金
・工事履歴（特に外壁改修の回数）
・立替の話は出ているか？

ご教授頂ければ有難いのですが・・・

この回答への補足

遅くなって申し訳ありません。

・エレベーター有り
・水槽関連は定期的に毎年管理してます。
・総世帯463
・全面委託
・管理費6140円、積立金6300円
・工事履歴…給排水管は去年、外壁は数年前　回数はわかりません。
・立替の話は今のところないです。
外部所有者の数もわからないです。

補足日時：2005/10/15 10:33

No.1 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/10/14 16:29

悩んでいる要因というのは「今後の資産価値」という面だけでしょうか？（投資ですか？）

北与野もさいたま新都心の影響で最近人気が高い様子ですから駅徒歩1分であればその条件だけ見ればまずまず悪くは無いと思います。（周辺環境等詳細がわからないので何とも言えませんが）

問題は築30年近いという建物現物としてどうか？ということでしょうね。現在で坪84万位ですか・・。リフォームしてその価格になったのでしょうけれど。

主旨が違うかもしれませんが、80,000円で貸せれば表面利回り9.6%位でしょうか。実質だと6%切る位でしょうか。
今までの修繕履歴や今後の修繕計画等が調べられればそういったデータもおおいに参考にしたいところです。