マンション共有部分の利用行為

3棟の建て物からなる分譲団地で、そのうちの１棟に通信会社のアンテナを設置させる案件があります。アンテナの設置される部分は「一部の組合員の共有に属する共有物」である屋上屋根に取り付けるとのことで、使用料として８万円／年ほどの収入が予定されています。さて、この収入は、管理組合（3棟の全組合員）の収入とできるか、あるいは当該棟の組合員の収入として、棟別修繕積み立て金会計等への繰り入れが正当なのでしょうか。(2)また、この設置行為は「管理対象物の変更または処分」として取り扱うべき物か、新たな工作物として、「重大な変更」とみなすべきなのかについてもあわせお教えください。

No.4 ベストアンサー 回答者： oo1 回答日時： 2001/11/29 00:04

「建物の区分所有等に関する法律」は、管理組合の「規約自治」として、管理規約にかなりの自由度を認めています。

従って、質問者のマンション管理規約を知らずして回答することは、とても危険なのです。

しかし、ある程度の開発規模のマンションの場合、平成９年２月に公表された「中高層住宅標準管理規約(団地型)」に遠からず準拠しているハズで、そうであろうものとして＃２の回答をしています。そして標準規約（団地型）には、次のようなコメントがあります。

＞この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、
＞附属施設及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても
＞団地全体で一元的に管理するものとし、管理組合は団地全体
＞のものを規定し、棟別のものは特に規定していない。ただし、
＞区分所有法で棟ごとに適用されることとなっている事項（義
＞務違反者に対する措置、復旧及び建替え）については、棟ご
＞との棟総会で決議するものである。

なお、第三者の通信用アンテナという工作物の設置工事ですが、費用の点では、おそらく業者が負担しますから問題ではないのです。それが、当該マンションの共用部分の「改良を目的」としたものではないことが、問題なのです。

また、通信用アンテナの運用には電源が必要である為、その電気代は共用電源、即ち（標準管理規約的には）団地全体管理費から支出します。従って、それから得る収益は、当然に団地管理費会計に帰属します。

「区分所有者の共同利益を増進し、良好な住環境を確保する」為には、少しばかり慎重すぎるくらいの規約の運用が求められています。出来るだけ多数の区分所有者からの承認が得られるよう事を運ぶことです。

この回答への補足

不十分な情報にもかかわらず回答いただきありがとうございます。当団地はH9.2以前に入居開始となっており、住都公団の団地ですので、その前の標準管理規約をベースにしていると思います。「管理対象物の変更または処分」で「改良を目的とし、かつ、著しい多額の費用を要しないもの」「以外は3/4以上の多数により決する」と当規約にあります。提案者は、アンテナはPHS用で、「改良」にあたり、「軽微な変更」であるから普通決議でよい」としていますが、私は「利用」行為と考えますがどうでしょうか。電気料金は「内１５０００円程度」が使用料に含まれるとされています。「管理対象物一覧」一覧表は「一部の組合員の共有に属する共有物」として「建物躯体、外周壁、屋根…」とあります。「区分法19条」は共有持分に応じて…利益を収受」ですが、規約は「それらの管理費充当の他、修繕積立金に充当する」とあります。「一部の組合員の共有物」に附属させる工作物の使用料が全体のものになってよいのか少し疑問です。「軽微な変更」とする立場は「協定」では組合員に厳しい制約をしているのに対して組合が行う行為に寛容で、整合性に欠けるも思います。もう少しいろんな方のご意見も聞かせて下さい。
ありがとうございました。

補足日時：2001/11/29 22:56

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。まだわからない事もいくつかあるのですが、頂いた事も含め、自身でも検討してみたいと思っています。

お礼日時：2001/12/05 21:47

No.5 回答者： yohsshi 回答日時： 2001/11/29 23:09

No.1で回答したものです。

私が総会決議とすべきだと申し上げたのは、この設置により１棟のみが利益を享受した場合に残る２棟の居住者の方はどのように思われるか考えた結果です。
金額としてそれほど大きな金額ではないものの、不利益待遇の人間が当該決定の無効申立を行う可能性もあり、将来に遺恨を発生することは得策ではないと考えたからです。

規約の内容をどう読むか、よりも適切な決定プロセスを踏んだかどうかが問題ではないでしょうか。理屈だけではなく道理に基づく決定こそ、重要と考えます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。まだわからない事もいくつかあるのですが、頂いた事も含め、自身でも検討してみたいと思っています。

お礼日時：2001/12/05 21:46

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2001/11/28 11:38

oo1さん「・・・著しく多額の費用を要しない」から、・・・共用部分の変更の該当しない、従って、「団地総会の特別決議が必要です」ではなく「団地総会の特別決議が必要ありません」ではないですか？

即ち、本件は区分所有法の第二章「団地」の条文が適用されており、その内容はほぼ準用規定です。3棟の建物からなる分譲団地で、そのうちの１棟だけに関することですから、同法６６条の準用で同法１７条が適用され、それによると、「・・・多額の費用を除いた変更は普通決議」となっています。そして、その負担は同法６６条の準用で同法１９条が適用されていますから、その利益のあった者、が負担します。逆も同じです。
以上から本件の回答として、そのアンテンの設置や費用はその棟の者だけ（棟総会）の過半数で決めることができ、使用料の収入もその棟の者だけ、又、棟別修繕積み立て金会計等への繰り入れることができます。なお、アンテナの設置は同法１８条の「管理」として扱っていいと思います。決して「重大な変更」ではありません。
標準規約も同法の趣旨に従ってつくられています。

この回答への補足

不十分な情報にもかかわらず回答いただきありがとうございます。当団地はH9.2以前に入居開始となっており、住都公団の団地ですので、その前の標準管理規約をベースにしていると思います。「管理対象物の変更または処分」で「改良を目的とし、かつ、著しい多額の費用を要しないもの」「以外は3/4以上の多数により決する」と当規約にあります。提案者は、アンテナはPHS用で、「改良」にあたり、「軽微な変更」であるから普通決議でよい」としていますが、私は「利用」行為と考えますがどうでしょうか。電気料金は「内１５０００円程度」が使用料に含まれるとされています。「管理対象物一覧」一覧表は「一部の組合員の共有に属する共有物」として「建物躯体、外周壁、屋根…」とあります。「区分法19条」は共有持分に応じて…利益を収受」ですが、規約は「それらの管理費充当の他、修繕積立金に充当する」とあります。「一部の組合員の共有物」に附属させる工作物の使用料が全体のものになってよいのか少し疑問です。「軽微な変更」とする立場は「協定」では組合員に厳しい制約をしているのに対して組合が行う行為に寛容で、整合性に欠けるも思います。もう少しいろんな方のご意見も聞かせて下さい。
ありがとうございました。

補足日時：2001/11/29 22:59

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。まだわからない事もいくつかあるのですが、頂いた事も含め、自身でも検討してみたいと思っています。

お礼日時：2001/12/05 21:48

No.2 回答者： oo1 回答日時： 2001/11/28 02:31

当該マンションの管理規約次第ではあります。

しかし、それが住宅宅地審議会が建設大臣(当時）に答申した中高層共同住宅標準管理規約（団地型）を指針として作成されているもであるなら、おそらくアンテナの設置される部分は「一部の組合員の共有に属する共有物（＝一部共有部分）」としては扱われてはいません。質問者のマンション管理規約の別表第２をチェックして下さい。記載が無ければ「一部共用部分」からの収益ではありませんので、（団地全体の）管理費会計に計上されることになります。

一方、第三者の通信用アンテナという工作物の設置は、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しない」共用部分の変更には該当しませんので、団地総会の特別決議が必要です（標準規約第４７条３項２号）。

また、それとは別に、第三者に共用部分の一部を使用させることに付き、団地総会での普通決議が必要です（同第１６条２項）。なお、これらに関しては、棟総会の議決は必要ないものと思われます。

参考ＵＲＬは「中高層共同住宅標準管理規約（団地型）」です。

参考URL：http://www.meiwa-kanri.co.jp/kiyaku/dan.html

No.1 回答者： yohsshi 回答日時： 2001/11/27 12:40

参考URL内のQ&Aに屋上への広告看板設置の記述があります。

このことより以下の考察を記載いたします。

（１）管理組合（3棟の全組合員）の収入が妥当
組合員総数および議決権総数の3/4以上の賛成を得るためには当然このように取り扱うべきです

（２）、「重大な変更」とみなすべき
恐らく決定プロセスにおけるご質問だと思いますが、総会決定事項だと考えられます。

参考URL：http://www.mankan.or.jp/