最近の中古マンションの需要・供給の動向 - 不動産賃貸 - 教えて！goo

半年ほど前に、中古マンションを購入した者です。
やはり自分がよいと思う物件は他の方もよいと思うもので、決まるまで大変でした。

でも、もし質問者様の方で差し迫った理由（転勤等）がなければ、落ち着いて探された方がいいと思います。

何点か、気づいた点を。

１．ネットは物件のあたりはつけても、探すのには適さない
→いつまでも売れない物件か、もう売れたのに掲載している”サクラ”物件が多い。もしあなたが不動産屋だったら、ネットを見て問合せをしてくる、購入意志・可能性のわからない人よりも、希望や年収のわかっている顔馴染み客に営業をかけますよね？

２．相性のいい営業マンをみつける
→不動産の営業って、申し訳ないですけど強引な人多いですよね。で、どこの不動産にも言われると思いますが、物件は基本的にどの不動産屋からも購入できますし、高い買い物ですので、信頼の出来る営業マンを探して、その人にお願いするといいと思います。
ちなみに、私は引越し前の部屋から歩いてすぐのところでモデルルームをやっていて、「高くてとても手の出ない物件だけど、家から近いし」と思って行った先で、不動産の営業らしからぬ「ぬぼー」とした人と出会って、その人にお願いしました（密かにダンナと「ぬーぼー」ってあだ名つけてました）。

３．あまりにも希望と離れていなければ、とにかく内見
→やはり「百聞は一見に如かず」で、見てみないとわからないことって、いっぱいあるんです。あと、物件広告のイメージに惑わされていたりとか。車での内見で、「近くにあるんで、ついでに見ていきましょう」ってことで、見せてもらったのが意外とよかった、なんてことも・・・・そう、我が家はこのパターンでした。

そして、住宅を購入して思ったのは、「不動産屋って大変なんだなぁ、高額な仲介手数料も仕方ないかも」ということです。内見に案内して、物件の入れ替わりをチェックして、買い手に連絡をとって、購入申込みをしてもらって、買い手の銀行ローンの審査がおりて、数々の書類をそろえて、成約、となって始めて売り上げがたつわけですから。しかも、「別にどこの不動産でも買える」わけですから、ちょっと強引でも「契約」に持ってかなきゃ！ってなるんだろうなと。
はっきり言って、買う気があるかわからない、冷やかし（と思われる）客なんて、相手にしてられないなぁ、と思いました。

ちなみに、そうやって購入した我が家、とっても満足しています。
いい家がみつかるといいですね。

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はじめまして。色々とお悩みのこととお察しします。
私も足立区の住民です。北千住は再開発もかかり足立区では一番便利かもしれませんね。ですが、思い切って川を越えられるとご希望の物件が豊富ではないでしょうか？北千住ほど賑やかではありませんが、五反野、梅島、あたりでも商店街もあったり遅くまでスーパーも開いていたり、国道沿いでなくても比較的新しい中古物件もあります。区役所も近いです。新築マンションでも駅近だと五反野から５分のところと西新井から５分のところに施工中ですよ。
私は新築ですが２度ほど購入しています。
子供もおりますので環境重視、住居専用地域限定で
探しました。駅まで７分。商店街やスーパーまで５分
の住居専用地域にあるマンションに住んでいます。
利便性は良いし、夜や休日はとても静かで満足しています。ですが、広さや間取りなどは少々妥協です。
チャンスがあればまた買い換えできたらいいと思っています。そんなところがマンションの利点ではないでしょうか。

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北千住は地価はここ1年では横ばいですが、つくばエキスプレスや再開発の進展で
人気度は増していて、今後横ばいもしくは上昇機運にあります。
中古市場は、業者さんの査定価格に対して、売主がどこまで強気で値付けするか
で価格が決まってきます。
中古物件の売主さんは、周辺の物件の売れ行きを細かく見ているものです。類似
条件の物件の売れ行きがよければ強気の値付けになるし、売れなければ弱気に
なります。
買主さんは、間取りや方位や立地条件など細かく評価しますが、売主が気にするのは
売値だけです。

ですから、まず占有面積（坪）あたりの単価をみて、北千住の築10年以内、15年　２０年
20年以上のそれぞれの単価を計算して目安をつくります。
物件が出たら、坪単価が割安かどうかをまず見る習慣をつけましょう。
次に、角部屋か中住戸かの区別、階数を確認するのです。
ご自身のなかで優先順位を決めておくことです。
中住戸は嫌。田の字は嫌。５階以下は嫌。
なんでもいいです。それである程度ふるいにかけて紹介してもらえばもう少し効率的に
なるでしょう。

市場的には、ここ数年の大規模マンション高層マンション新築ラッシュで、中古市場も
買い替えで物件が豊富だったわけですが、ここへきて新築の供給が少し緩やかに
なってきている傾向にあります。
中古の出物も少なくて、「売ってください」ビラが多数入ってきているマンションもあり
ます。北千住の築10年～15年のマンションはほとんど地価の高い時期の物件で
すから今後、破格の値段で出てくる可能性は少ないかもしれませんね。

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ご返事頂戴いたしましてありがとうございます。
私も現金2000万、最寄り駅北千住、築15年以内(平成2年(1990年)以降)築で、ネット上で探してみましたが、確かに物件ありませんね。北綾瀬ならありそうです。
広さ(何m2以上)、間取り(例えば2LDK)、階数(低層階以外など)はどのようなご希望をお持ちなのでしょうか？
ご希望によっては、待っても物件が出てこない可能性がある地域のような気がします。
と申しますのも、つくばエクスプレス開業で、今以上に人気が出てくる地域のような気がするからです。
ちなみに一ヶ月ほど前にこの物件しかないと思われた物件はどのような物件でしょうか？
もし、マンション名等が特定できるようでしたら、不動産業者の営業担当にその旨伝え、物件が出たらすぐに連絡してもらえるよう、頼まれてもいいかもしれません。
それと、ご存知であれば申し訳ないのですが、中古の仲介の場合は値引きがきく場合があります。
業界では値引きとは言わず、指値(さしね)というのですが、これは売主さんの事情にもよりますが、可能性としてはあるということをお伝えしておきます。
但し、これは売主さん次第であり、確証できるものではありません。
詳細については営業担当者さんにお尋ね下さい。
また、住宅ローンをお組になる事は全くお考えになられていないのでしょうか？
自己資金が2000万円あり、共働きのご夫婦でしたら月々の返済も現在お支払いになられている家賃より負担をかけられることなく、組める可能性があるように思われます。
資金計画等については、営業担当者にお願いすれば、大まかなプランは立ててもらえます。その辺もご検討材料に加えていただければ、北千住でも築浅マンションにお住まいになる事ができるかと思われます。
なお、仲介業の中でも有名な会社のリンク先を下記に貼り付けておきます。
物件検索のご参考にしていただければと思います。
既にお知りになられているという事でしたら、お詫び致します。

参考URL：http://www.homenavi.or.jp/cgi-bin/cpcgigw.exe?AQUACE_CNFNAME=KAIINLST

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ご希望の地域は北千住という事ですが、これには理由がおありですか？
中古マンションの仲介の場合、ある程度範囲を拡げられたほうが、いい物件にめぐり合える可能性は高くなります。
ですが、冒頭で申し上げましたとおり、どうしても北千住でなければならない理由(ご主人のお勤め先の関係、町内会の関係、風水での方角等)があるのでしたら、気長に待つ必要があるかと思います。
私はこの地域には詳しくありません(行った事はありますが)。従って、中古マンションの相場がどうなっているのか把握しきれませんが、yahoo不動産で売り物件を見る限り、1,000万円台から3,000万円前半までの価格帯が多い地域のようですね。23区内では、板橋区の価格帯に近い気がします。
安目と仰られているのは、ご希望の価格帯が1000万円台前半でしょうか？
不動産業界には「せんみつ」という用語があります。これは、お客さんのご要望をすべて満たす物件は、1,000件中3件しかないという意味です。従いまして紹介する側も、紹介したくてもできない状況にあるのかもしれません。ご予算が少ない方ですと、ご予算をお持ちの方より、更にいい物件にめぐり合う確率は、少なくなってしまいます。
それと、気になっている点があります。
と申しますのも、ご質問の中では中年夫婦でいらっしゃるというお話ですが、住宅ローンをお組になるのを前提でお探しになられているのでは？と思ったからです。
不動産屋さんが、物件を紹介しないのは、もしかしたら物件を購入できる属性の方ではないと判断したのかなと思いましたものですから。
住宅ローンは確かに75歳完済等というものまで幅広くありますが、これはあくまで建前であり、金融機関も返済していただける可能性の高い方にはローンを承認しますが、年齢が高い方ですと、なかなか承認したがりません。
ご年齢や勤務先等によっては、現金一括購入しか手段がないというお客さんの場合もあります。
資金計画等(特にご予算)については、不動産業者に正確にお伝えする必要があると思います。
酷な言い方をする部分もありましたが、少しでもお役に立てばと思います。

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これから先、都内では高層マンションがどんどん売り出されます。新築物件が多く出るということは、既存物件から移る人も多いので、空きが出る可能性は高いです。

あわてることはないですよ。縁のようなものなので、自分に合う物件が出るのを待つほうがいいです。

違うエリアにも目を向けてもいいと思いますけれど。

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>探し始めた頃は、不動産屋があまりにうるさいため内覧も殆ど断り続けていたら、いつの間にかどことも音信普通になっていました。

内覧すら断っていたということは、「真剣に住居探しをしていない」というようにとらえられてもしかたありません。

不動産業者の営業さんに動いてもらえるようにするのはもちろんですが、質問者さまもそれなりに動くべきです。

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不動産というものはタイミングを逃すと二度と同じものは手に入れられません。
希望の地域で重点的に探されるのであれば、もう一度地域の仲介店店頭に出向き、希望を伝えて物件を探してもらうように「買う意思」を明確にしておき、営業に動いてもらうようにしないといけません。
営業だって成約できなきゃタダ働きになるので、あまりに相手にしてもらえないと疎遠になります。
ちなみに売れる物件はネット掲載などせずにあっという間に売れてしまいます。レインズの掲載ですぐ決まる例だってあります。
もしかしたらおいしい物件を逃してるかもしれませんよ。

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