アンティーク風なマンション

現在、欧米よりアンティークやユーズドの家具や小物を輸入販売している者です。ちょっとペンキが剥げた白い家具などシャビーシックと言われる風合いの商品などですが・・。何年か商品を販売していく中で良くお客様にこの店に住みたいと言っていただくので思い切って、中古のマンションを買い取ってシャビーシックな内装にリフォームして再販売する業務を始めようかと思っています。
多少自分でもマンションの購入（仕入）方法や購入時の法律上のトラブルなどを調べ始めていますが、内装業者の選定や本当に需要があるかなど不安ばかりです。東京、神奈川辺りで、工事費込みで初期投資１５００万円ぐらいからと思っていますが参考になりそうと思われるご意見をお持ちの方いらっしゃいましたらご教示願います。

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/11/30 15:27

>参考になりそうと思われるご意見をお持ちの方いらっしゃいましたらご教示願います。

最後の部分余計にコピーしてしまいました失礼しました
＿|￣|○

あと、将来的には、古いオフィスや倉庫を住宅転用する「コンバージョン」という市場があるとすれば面白いですね。
実は、オフィスは遮音性や耐震性で意外と難しいというのと
住宅の家賃のほうが安すぎてペイしないということで
いまいち市場が伸びないのですが
倉庫は結構面白いです。
開口をどう作っていくかがテーマですがもともと
積載加重が大きいだけに耐震強度は大きい。
日の出や芝浦の古い倉庫など、今や芝浦アイランドの
開発などですっかり住める街になってきています。

さて、天井高３．５ｍの空間があれば、アンティークも映えるというものです。

この回答へのお礼

とても建設的なご意見ありがとうございます。
実は、先程知り合いの不動産屋と話をしていたのですが彼も、「そんなの物件販売ではなく、賃貸じゃないと無理じゃないの」とそちらのご意見とかなり近い考えでした。
本業が儲かって儲かってしょうがないので税金対策になんていう状況ではなく、当座必要ないお金を有効活用といった発想から始まっているので賃貸物件の開発ではなく、仕入、販売（すぐ現金にもどす）といった物販の発想で考えるからいけないのでしょう。
とにもかくにも、情報収集と思っており商売として成り立ちそうならトライしようと思っております。

貴重なご意見本当にありがとうございました。

　

お礼日時：2005/11/30 18:16

No.6 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/11/30 15:20

>現在、欧米よりアンティークやユーズドの家具や小物を輸入販売している者です。

私はその分野全くの素人ですが趣味で、ロイドアンティークなど目黒通り沿いや青山など
探して歩くのが好きです。
ソファやテーブルはモダンでも照明器具やキュリオやサイドテーブルなどユーズドに魅かれます

＞ちょっとペンキが剥げた白い家具などシャビーシックと言われる風合いの商品などですが・・。

何年か商品を販売していく中で良くお客様にこの店に住みたいと言っていただくので思い切って、
中古のマンションを買い取ってシャビーシックな内装にリフォームして再販売する業務を
始めようかと思っています。

モダンのラインでは、イデーがリフォーム事業をやっていますね。Ｒプロジェクトというのですが。
実は内情に詳しくないわけでもないです。
いくつか見せてもらって気がついたのは、分譲は厳しいかなぁという思いです。
イデーの場合、賃貸の物件のバリューアップとしてリニューアルを請け負ったほうが収益性も
リスクも少ないようです。
なにしろ、区分所有建物で、分譲となるとまず、床の遮音性確保からはじまってサッシの形状変更
など「やってはいけないこと」の制約が多いです。
たとえば、古い絨毯を剥がして、無垢の木床を敷きたいと思っても、本当にシャビーな
クッション付きのフローリング材しか選べません。

大きいのは天井高さですね。
イデーでは天井を剥がしてスラブをむき出しにして天高をかせぎますが、モダンなら様になる
ものも、レトロならどうかな？という感じです。

次が面積との整合ですね。都心部の老朽化物件は６０m2内外の物件が多いのではないでしょうか。
家具が生きるインテリアなら、ＬＤで２０畳、できたら６０m2のうち水周り・キッチンを除いた４５m2
をワンルームで使うくらいが丁度いいのではないでしょうか。

＞多少自分でもマンションの購入（仕入）方法や購入時の法律上のトラブルなどを
＞調べ始めていますが、内装業者の選定や本当に需要があるかなど不安ばかりです。

リフォーム業者とのタイアップでオーナからの受託工事でデザイン事例をいくつか作る。そこで
賃貸リフォーム（家具付き）請負まで拡げるというのも確実な手順ではないでしょうか。

＞東京、神奈川辺りで、工事費込みで初期投資１５００万円ぐらいからと思っていますが
大型の案件の需要は少ないという気がします。
港区のマンションは臨海部やお墓のよく見える場所などを除いて供給が低迷しています。
一方、築２０年を越えるマンションは、老夫婦や単身住まいが増えています。
家具までそろえてリフォームというのは、おそらく南麻布や南青山、あたりが中心の需要と
いう気がします。
イデーＲプロジェクトは分譲では、家具を少ししかつけていません。むしろ家具に似合うモダンテイストの
デザインを売っています。実例は用賀、芝浦、などＨＰでみられます。

２０坪クラスでも水周りまで全部やりかえると４５０万円から６００万円くらいのコストがかかります。
床材のグレードをあげてドアなどの建具に凝っても、せいぜい内装設備では７００万
あとは証明器具、家具で６００万で経費デザイン料で２００万円。
これは、請け負ったケースですが、古いマンションを４０００万円で仕入れても５５００万円では
売れません。
というか、世田谷の築２０年２０坪クラスでは買い取り業者が仕入れても３割までは価格を
上乗せできません。

マンションは共用部や外部の美観というのも大きな要素です。そういうのを忘れて内装のよさ
に魅かれて買うというのは、まず新築供給の少ない場所。もともと中古が高い場所という
話しになると思います。

それじゃ、１００m2超える大型物件はどうか・・・というとこれはほとんどが１９９０年頃のバブル
億ションの残滓みたいなものが多くて、それ以前の代物ならたとえば、三田網町パークマンション
とか広尾ホームズとかの真のエスタブリッシュ物件ですけど彼らがシャビーシックを愛好する
とはちょっと思いがたいです。
ターゲットは、３０代～４０代のＤＩＮＫＳやスノビッシュな都会派。多少妥協しながらも都心の
お洒落な住まいに住みたい・・・そういう世代。

そうなると物件は、せめて仕入れが４０００万という感じでエンド価格が５２００万というのが
ぎりぎりという気がします。面積は６５m2・・・できたら賃貸ですね。港区で子育てはきついですし。
部屋も１ＬＤＫが限度という気がします。

雑駁ですが面白いお話なので意見をいわせていただきました。御参考になれば幸甚です。


参考になりそうと思われるご意見をお持ちの方いらっしゃいましたらご教示願います。

No.5 回答者： nu-san 回答日時： 2005/11/28 08:12

例えば、大手不動産会社にて売却できず、その不動産会社名義になってしまっている売り物件を買い取る手段を考えてみてはいかがでしょうか。

私の知っている大手不動産会社の自社物件で、都心駅まで１駅、駅から徒歩７分、４０m2強を１８００万円で売却に出していたのですが、売れず自社物件買取になってしまい、現在１６００万円で出している物件の話しを聞きました。
それでも売却できない場合は、１４００万円代で出す。と言う話しをしておりました。
通常の物件は、売主がお客様の場合が殆どですので、値段交渉が難しいと思われますが、こういった自社物件を処分したがっている大手不動産会社でしたら、まずトラブルになることもないでしょうし、リフォーム後の仲介までお願いすれば、値段交渉は簡単だと思われます。

リフォームの業者の選別は実際の物件の見積もりを数社にださせ、細かい見積もり算定が納得いく会社、また自分のテーマとマッチングする会社を選別されるとよろしいかと思われます。

先ほどの大手不動産会社の自社物件になっている物件で気になるのは、「なぜ売れないのか？」だと思います。その物件の話しになりますが、４０m2強立地も申し分ないのですが、ただ、間取りがぱっとしないらしいです＾＾；
一人暮らしには間取りとして、６畳２部屋に区切られているので、それだったら６畳ワンルームでもかわらないし、２人暮らしにはいいけど、少し狭い。家族がいるとまず無理。。。
方角も北東で朝方しか日が当たらない。

しかし、こういった物件は立地のよさから、部屋に特徴をつければ必ず売れると思うんです。
４０m2もあるので、１LDKの間取りにして、リフォームし特徴をつければ、元々の設定価格でも充分売れると思いました。

やはり、物件の問題が大きいと思います。お知り合いの方の不動産業者に任せるとのことですがそれだけでは、やはり力不足（すみません＾＾；失礼を申しますが。。。）の様に思われます。

最初は事業としては考えず、少々の赤字覚悟で勉強料だと思って、個人で試してみてはいかがでしょうか。つまり最初は不動産登記を個人名にして試してはいかがでしょうかということです。
黒字が出れば、経費を引いた分から黒字部分から、所得税として持っていかれてしまいますが、需要や手ごたえがわかると思います。不動産取引も売り買い１度づつでも経験すれば、どういった点が問題になり、トラブルになるのかなどわかってくると思います。

まずは、立地の良い安い物件を探す事だと思われます。
よろしければ、その上記物件の詳細だけでもお教え致しますよ＾＾

この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございます。実はこちらも他の方に販売する前にまずは自分で買い取って住んでみて居心地などを見てみようかなとも思っておりました。
今週、東京ビックサイトで賃貸フェアーがあるのでちょっとそちらでも色々調べてみようかと思っております。
ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/28 12:58

No.4 回答者： noname#155689 回答日時： 2005/11/22 16:12

その手の知見を持った者でもなければ

ましてや専門的な知識は一切持ち合わせない者です。

ただ、潜在需要層の一人の意見として
参考にして頂ければ幸いです。

私は現在、いわゆる「デザイナーズ・マンション」を借りて住んでおりますが
最近とみに「リノベーション物件」への関心が高まっています。

そのデザイナーズマンションを設計した建築家のオフィスが
リバーサイドのリノベーション空間で
そのカッコよさが琴線に触れてしまったことが
リノベーション物件に興味を持ったきっかけです。

もともとファッションの分野では
９０年代から古着をカスタマイズした一点物が
ハイファッションとして一部に人気ですが
私もそんなアイテムに魅せられた一人でした。

家具も隙を見つけてはユーズドに目を配っています。
新品を追っかけるよりも際限がなく
お気に入りの逸品探しに、やや苦戦しています。

私の周りでも、どちらかというと
アパレルやメディアといったカタカナ職業の人ほど
アンティークやリノベーションに関心が向っていると感じます。

そんな傾向を察知してか
最近、急激にリノベーション物件が増えてきたな、とも感じます。
http://media.excite.co.jp/ism/050/03search.html

デザイナーズ・マンションが流行ったときは
デザイナーズとは名ばかりの
コンクリート打ち放しの、ガラスのバスルームといった
見かけ倒しの粗悪な物件が増えたと感じました。

最近は、粗悪なリノベーション物件が増えないよう祈りながら
あちこちのメルマガに登録しています。

自虐的に言えば
リノベーション物件に注目している人たちというのは
アノニマス・デザインやロハスといったトレンドに心奪われつつある
最もスノッブなクラスターだと思います。
そのくせ、ハイデザインな新築物件に手が出せる程の金銭的余裕もない。
供給する側から見たら「手強い？客層」ではないでしょうか。

な～んて、難しいこと書きましたけど
リノベーション物件でアンティーク家具付きだったり
アンティーク家具の購入が優遇されたり
(イームズのコンパクトソファを３０万円ぐらいで探してくれるとか)
古い家具の下取りサービスなんかが付くようにならないか、と
本気で思っている今日この頃です。

この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございます。
デザイナーズマンションにお住まいとは羨ましい限りです。何か私が参考になりそうな情報がありましたらまたお願い致します。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/22 18:05

No.3 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2005/11/21 18:41

A.「ビジネスモデル」を作ってよく整理すると先に進めるでしょう。

たとえば、
１．中古マンションを買い取る。
２．業者にスケルトン・リフォーム工事をさせ、設備、内装、場合によっては配管類やも、すべて新品にする。間取りも必要なら変えてしまいます。（こうすると専用部分は新品になります。）
３．質問者はこの専用部分にシャービック家具を備え付け、必要なインテリアを加えて家具付きマンションとして「商品」を完成させ、商品原価を確定する。
４．完成した商品を売りに出す。自分だけで売る？、または不動産販売業者に委託して売る？売れた場合、販売価格が確定し、これに伴い販売諸経費（販売手数料、その他の合計）を確定する。
５．販売価格-販売諸経費-商品原価が、１戸当たりの利益である。

のようにです。

B.実は私は、スケルトン・リフォームした中古マンションを買ったことがあります。買った相手は渋谷区にある専門業者で、不動産仲介業者の紹介で知り買ったものです。専門業者は普通の会社だったと思います。登記は元の所有者のままでその会社の名義に変えないが売買契約成立時に買主に登記を移すもので、その旨重要事項説明書にきちんと書いてありました。

　買った目的は賃貸に出すためでしたので、内装が新品であることはとても有利に思えたからです。

＞多少自分でもマンションの購入（仕入）方法や購入時の法律上のトラブルなどを調べ始めていますが、

他のお客同様、信頼できる不動産仲介業者から買えば法律上のトラブルは少ないでしょう。裁判の競売物件の場合、法律上のトラブルはあるかもしれません。業者から買うか、競売で買うか、はたまた自分が直接売りたい人を見つけて買うか、がビジネスモデルの第一のポイントでしょう。状況に応じて使い分けるのもひとつの方法で、固定する必要もないかも知れません。

いずれ買手名義に変える所有権登記の名義を、質問者または質問者の会社名義に変えるかどうかが第二番目の判断ポイントでしょう。登記費用がかからない点で、登記名義を変えない方が有利ですが、法律上はややこしい問題がありますから、売り手買い手の立場では質問者名義に変えた方が有利です。（これが理由で売るのや買うのを断られることがあることは覚悟したほうがよいでしょう。）

＞内装業者の選定や本当に需要があるかなど不安ばかりです。

内装業者は沢山ありますから大丈夫でしょう。マンション建設を手がけている大手ゼネコン（私の知っていて使った例は大成建設）の子会社は大抵フォーム専門子会社を持っていますから、そういう会社に最初は発注すれば良いでしょう。慣れてくれば良心的な独立専門会社も見つけられるでしょう。

本当に需要があるかどうか、私も未知数と思います。いっそうのこと、
１．買う中古のマンションはお客が決める。
２．そのマンションのスケルトンリフォームは質問者の指定業者に請け負わせる。

とビジネスモデルを変更すれば、需要リスクは大きく減らせるでしょう。「この店に住みたい」と言われたら「結構ですよ。こうすれば・・・・」と言って提案してみればいかがでしょう？

この回答へのお礼

早速のご返答ありがとうございます。
大変参考になります。もし、差し支えなければさらに詳しく伺いたいのですが・・
実は、現在営業している小売店の店舗がニューヨークのソーホーの貸し倉庫のイメージ（ありがちかもしれませんが）で始めているので、駅から極力近い中古物件を倉庫のように仕切りを全部無くした、スケルトン状態にして販売したいと思っております。
（仕切りを無くす工事をする時点で、いろいろマンション規約などで問題がありそうではありまが・・。）
スケルトンリフォームというのは、そういった事を指すのでしょうか？
もし、そうでしたら是非伺いたかったのが賃貸に出したとの事でしたが、内覧に来た入居希望者の反応です。いかがでしたか？なかなか入居者が決まらないなど一般物件と違って苦労された点はございますか？
お時間がある時にでもお教え頂けると大変助かります。
ご教示ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/21 19:11

No.2 回答者： mot3355 回答日時： 2005/11/21 17:31

ANo.#1のmot3355です。

古物商の許可の件では、誤ったことを申し上げ、申し訳ございません。
売買取引で、友人の不動産会社に毎回入らせることで、凌ぐことはできません。
COLLECTABLさんは、宅地建物取引業の「宅地・建物」「取引」「業」の３要件に該当しているので事業免許が必要です。
不十分な場合に宅地建物取引業を始めるにあたり必要な事柄は、残念ながらありません。
事業免許が最小限必要です。
もうひとつ申し上げることを忘れておりました。
内装業者を下請けとして工事する場合、一工事の工事費税別\5百万を超える場合は、建築業の免許も必要です。

この回答へのお礼

早いレスポンス大変感謝しております。
ありがとうございます。事業免許について調べてみることに致します。又、建築業の免許については、そこまでの（５００万円をこえる内装工事）金額にしたくないと思っていたので今のところ考えておりませんでした。あまり、仕入（工事費等含）にお金をかけると販売する際の額も上がってしまうと思ってましたので・・・
ご教示ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/21 18:36

No.1 回答者： mot3355 回答日時： 2005/11/21 16:25

不動産業者です。

転売目的で不動産を取得のうえ販売する行為が反復継続する場合は、宅地建物取引業の事業免許がなくてはなりません。
すでにお持ちのことと存じますが、ユーズドの家具や小物を販売する場合は、古物商の許可が必要です。
昨今、宅地建物取引業者とWEB上の古物商のトラブルが増えているため、取り締まりが増しています。

この回答へのお礼

早速のご連絡ありがとうございます。一応、不動産の取引については友人の経営する不動産会社に毎回間に入ってもらおうと思っておりますが、それでは不十分でしょうか？
又、不十分な場合にこの業務を始めるにあたり必要な事柄をお教え頂けると助かります。

古物の商品については、数年営業しているので、ある程度理解があります。古物の許可は盗品などが簡単に転売されない為の法律のようで国内の古物について、必要なようです。海外の古物は海外から輸入される他の新品の商品同様に輸入元としての行政指導がある反面、古物商の範囲ではないようです。

お礼日時：2005/11/21 17:00