仮登記中での地目の変更について

現在仮登記中です。地目が農地なため、農地転用の申請をしないといけないのですが、実は５００m2以上あるため転用許可がおりないことがわかりました。
でも、本登記を行いたいため、一度仮登記をはずし、
今の所有者がずっと農地として利用していない旨を農業委員会につたえ、地目を変更してもらい、その後私名義で登記をしてはどうかと提案されています。
この提案を受け入れるとして、自分に対して保証がないのがとても不安です。
そこで質問です。
１．この手段意外に本登記への道はないのか
２．この手段で本登記をすることは本当に可能なのかどうか
３．仮登記をはずすときに、なにか念書（登記の優先順位や金額の件について）のようなものはないのか
４．あるとしたらどのように記述してもらえばいいのかその要点を
ぜひ教えていただけないでしょうか。
今となっては「すぐに家をたてることができます」との言葉を信じて不動産も介せず直接購入したことを深く悔やんでいます。が、とにかく前進したいので、よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/12/04 00:55

１．まず、「農地」と言っても、都市計画法や農地法によって、その規制の厳しさが異なります。

　大まかに区分すると、以下のようになります。
（１）市街化区域に所在する農地…農地転用は農業委員会への“届け出”だけで可能。
（２）市街化調整区域に所在する農地…知事の許可が必要。
（３）上記（２）のうち農業振興地域の農用地区域に所在する農地…農地転用はほぼ絶望的。

　まず、今回の質問文の農地が、どの区域に所在する農地であり、都市計画法や農地法の規制はどのような内容であるかを確認して下さい。この「農地」の法規制の内容がわからないと、具体的な対処法も立てられないと思います。
　これらは、市役所の都市計画課、あるいは農業委員会（窓口は農林課かも）で教えてくれます。

２．農地法による農地転用の許可とは別に、一定の面積以上の開発行為に対しては、都市計画法による開発許可を知事に申請することが必要です。この手続きについても、農業委員会（または農林課）で教えてくれると思います。

　「開発行為」とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。農地を造成して宅地にすることも、この開発行為に該当します。

　開発行為に関しては、兵庫県ＨＰから、「都市計画法の開発許可制度」のページを下記、参考URLに貼っておきますので、ご参考にして下さい。
　詳細は、市役所の都市計画課に行かれれば、詳しく説明してもらえますし、パンフレット等ももらえると思います。

３．回答の補足に書かれていた「仮登記をはずさないと…」という意味ですが、その意図がよくわかりません。
　仮登記は、順位保全の効力しかないので、仮登記をしている質問者さんに、農地の所有権が完全に移転しているわけでもないからです。
　また、市街化調整区域の農地であり、容易に短期間で農地転用の許可が下りそうにないときの農地売買契約の場合、むしろ、仮登記を付けておくことは普通だと思います。
　なお、仮登記による所有権移転請求権は、１０年で消滅時効により効力を失います。

　農業委員会のいう「５００m2程度じゃないと許可はおりないでしょう」という根拠は何でしょうか。この文面からは、農業委員会は明確な許可基準を持っていないように思います。あいまいな行政指導なら、行政手続法８条の「理由の提示」の規定を使って、行政側に不許可の理由を質すこともできます。

　農業委員会のいう「５００m2程度」という数字が、都市計画法の規定なのか（＝この場合なら市街化区域の農地ですが）、それとも農業委員会の許可基準なのか、市役所で情報をきちんと確認することが大切です。

参考URL：http://web.pref.hyogo.jp/kaishi/tosikeikaku/kaih …

この回答へのお礼

少し体調を崩したり、なんだかんだとお礼を述べるのが大変遅くなりました。すいません。
でも、本当にありがとうございました。
電話ではよくわからなかったので、教えていただいたことを地元の役場で確認してきました。
少しは別の道ですが、本登記への道がひらけてきたのでがんばってみようと思います。
お世話になりました。

お礼日時：2005/12/22 12:36

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2005/12/02 21:19

※少し、ご質問文の背景を読み切れていないところもあるのですが…。

１．「仮登記」というのは、「所有権移転請求権仮登記」のことだと思うのですが、この場合、仮登記をしても所有権は買い主に完全に移転していません。売買契約は成立していますが、その履行はされていないという状態です。
　
　「仮登記」は後日、本登記をした際に登記順位を保全する効果しかありませんから、この仮登記だけでは、第三者に対する対抗要件とはなりません。
　すなわち、売り主である農地所有者は、質問者さんに対して売買契約を結び「所有権移転請求権仮登記」をすると同時に、別の農家Ａに対してこの農地の所有権を移転することが可能です（所有権移転登記も可能）。
　この場合、その後、仮登記の権利者が本登記できれば、農家Ａの所有権登記は抹消されますが、それまでは、所有権は農家Ａにあることになります。

　例えば、市街化調整区域内の農地を購入するときは、「農地を宅地に転用する目的で所有権を移転することに関して知事の許可が下りる」ことを条件として、所有権を移転するという条件付の契約は珍しいものではありません。このときに、順位を保全する手段として用いられるのが、上記の仮登記です。

　質問文では、仮登記をはずさないと本登記ができないと書かれていましたが、その意味がわかりません。
　仮登記は、単に順位保全の効果しかないのですから、仮登記のままで農地転用は可能だと思います。

２．農地を農地以外にするため所有権を移転することは、農地法５条許可が必要ですが、これは売り主の農家と買い主が共同で、農業委員会経由で知事へ申請することになっています。
　このとき、仮登記の有無など関係ないと思いますが、農業委員会がそのように言ったのですか。

　また、「５００m2以上あるため転用許可がおりない」というのも、５００m2を超える場合には、都市計画法２９条の開発許可が別途必要というだけで、必ずしも転用不可という意味ではないと思います。
　なお、この面積要件は５００m2、１０００m2がありますが、都市計画で決められています（市役所の都市計画課で確認しましたか）。

　結論として、５００m2以上が開発許可の要件であれば、都市計画法２９条許可を申請して許可を受け、農地所有者である売り主と一緒に農地法５条許可申請書を農業委員会へ提出して農地転用を図るという方法でいいと思います。
　仮登記の有無と、所有権の移転を伴う農地転用の許可とは、直接の関係はないと思います。

　なお、この農地が、農業振興地域の農用地区域内に所在する農地であれば、不可能とは言いませんが、農地転用は極めて困難です（＝市町村によっては絶望的なこともあります）。

この回答への補足

丁寧な回答をいただきありがとうございました。

「仮登記をはずさないと・・・」とういことを売主さんから持ちかけられたのです。でも、意味がよくわからないので質問した次第です。

いちお農業委員会へ電話ですが質問したところ、「５００m2程度じゃないと許可はおりないでしょう」といわれました。が、都市計画課とは別なので、再度確認したほうがいいということですよね？

補足日時：2005/12/03 21:22

No.3 回答者： maimaiai 回答日時： 2005/12/02 15:12

補足

山林にするには、その土地に一定量の木が生えていること（１坪に１本などというふうに）、苗木を植えてから、ちゃんと根がはるまでには２～３年必要かもしれませんね。
ただ、桑や果物の木を植えても、桑畑や果物畑ととらえられ、農地のままです。植える木の種類も検討する必要があるでしょう。
専門書等を見てのアドバイスではありません。あくまで以前の経験からの回答です。農業委員会も各市町村によって取扱が違うかもしれませんので、専門家の指導をあおいで下さい。

No.2 回答者： maimaiai 回答日時： 2005/12/02 00:35

１への回答：５００m2以上あるなら許可がおりる程度に分筆されてはどうですか？許可が下りる最大限の地積に分筆して、建物を建てる目的で農地法の５条の許可を取る。

残りは宅地に転用する目的で許可をとることが難しいので、駐車場用地（賃貸用）・資材置き場・木を生やして山林にするといった内容で農地を雑種地なり山林にするなりするしか本登記にこぎつける方法はないでしょう。
以前そのようなやり方をした家があります。そのうちは建設業をしていたので、宅地に転用した以外の土地を資材置き場として許可を取ったのち、資材置き場をやめ、宅地に造成していました。これが脱法行為にあたるかどうかはわかりませんが。今のところどこからも文句を言われていないようです。
許可を取る行政書士や、地目変更登記をする土地家屋調査士にアドバイスを求めてから行動して下さい。
それから、売買契約を解除しないのなら仮登記は抹消しないほうがいいですよ。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
木を生やして山林にするということですが、山林にするには条件は何があるのでしょうか。
（例えば、農地を本登記するために農業従事者でなければならないといったようなことですが）
ご存知でしたら教えていただけないでしょうか？

補足日時：2005/12/02 12:49

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/01 23:46

まず、農転が必要な土地の売買契約書では、基本的に農転申請で許可をもらうのは売り主の責任とし、場合によっては契約白紙解約条項を入れて契約します。

そうすると、農転許可が下りないということであれば、売り主の責任になるので手付け倍返しによる契約解除かあるいは白紙解除となります。

そういう契約にしていないと言うことですか？だとすると最悪です。

もし売り主が承知するのであれば、完全に契約前の状態に戻しましょう。
つまり支払った代金は売り主は全額返還、仮登記はご質問者が抹消です。
時間を戻します。

で、農転申請の見込みですが、、、、、面倒ですね。行政書士に相談して下さい。

基本的にご質問者が書かれている、
「今の所有者がずっと農地として利用していない旨を農業委員会につたえ、地目を変更してもらい、その後私名義で登記」
は駄目です。農地法では今の所有者が地目変更する場合には売買目的ではだめとなっていますから、脱法行為を試みても駄目でしょう。
そんな仮登記までしてばればれですからね。

ちなみに仮登記を外してしまうと、売り主は他の人（第三者）に売却できてしまいますよ。悪質だとそうされてしまって、ご質問者はどうにもならなくなるでしょう。（第三者に対抗は出来ません）念書は書いても第三者にまでは効力はありません。

この回答へのお礼

なるほど・・・
売主に一度かけあってみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2005/12/02 12:55