入居申し込みキャンセルによる迷惑料

こんにちは、相談させてください。

先日（17日）に引越しのためマンションの入居申し込みをした後、
契約日前日（19日）に急にその引越しがなくなってしまい、
契約日当日（20日）に不動産屋さんに入居申し込みのキャンセルの連絡をしたら、
その不動産屋さんから
「悪質だ、迷惑料として一か月分の家賃を支払ってくれ」といわれました。

確かにこちらの都合で不動産屋さんにご迷惑をおかけした事は確かなのですが、
まだ契約を交わしていないのに迷惑料の請求をされるのは
どうしても納得がいかなかったのと金額の根拠が不明瞭だったので
その旨お話したところ、後日また連絡しますと言われました。




迷惑料は支払うべきものなのでしょうか？　
それとも回避できるものなのでしょうか？
とても困っています。どなたかアドバイスお願いします。
ちなみに預かり金は1万円支払っています。
これはもう戻らないものと思っていたほうがいいのでしょうか？

No.12 回答者： winnie777 回答日時： 2005/12/31 03:47

Ｎｏ９です。

もし、業者が自社所有（または、転貸で貸主が業者）の物件に申込金を支払っていたのなら　申込金は帰らない可能性があります。
自分で所有（転貸の貸主含む）しているものを貸す場合は宅地建物取引業にはなりませんので、申込金は手付金と解釈されます。
迷惑料は支払う必要は無いと思いますよ＾＾；

余談ですが法律上は口約束の契約は有効です。
仲介なら重要事項説明や契約書の交付がないのは宅地建物取引業違反なだけで契約自体は有効です。

No.11 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/28 17:40

＃３，５，７，８です。

Ｎｏ．１０さんありがとうございました。紹介して頂いたＵＲＬの内容は私が持っていたイメージとほぼ同じ物でした。

もう少し勉強してきました。こちらのサイトは借り手・貸し手双方の立場からの検討をしてあり、かなりためになりましたので紹介します（最終結論は大阪と同じと言うことです）。
http://chintaifaq.net/keiyakuseiritsu.htm

「契約の履行の着手」の定義は、上記サイトの他
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …
（こちらは売買の場合ですが、いろいろな例が載っていますが、登記手続きについては書いてありますが、契約書作成など契約をすること自体の手続きは紹介されていません）

いずれのサイトからも、「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」と定義されるように非常に曖昧な概念で、一概に決めつけられないもののようです。

賃貸住宅の場合大家側の履行の着手としてほぼ確実に認められるのは、「鍵の引き渡し」ぐらいで、クリーニングなどは、「履行の着手」ではなく、「履行の準備」と解釈する場合もあるようです。

法律上はいろいろな解釈がとれるので、Ｎｏ．１０さんの紹介してくれたサイトのように行政側で解釈して指導してくれているようです。

場所によって解釈が変わっている場合もあるかもしれませんが、役所に相談すれば、多分契約は成立していないと見なしてもらえると思いますし、契約成立前なので預かり金１万円も返金されると思います。また、No．１０さんの紹介サイトのコピーを持って行けば、役所で相談するまでもなく、業者の方が折れるのではないでしょうか？

No.10 回答者： tenfu 回答日時： 2005/12/25 23:29

「預り金（申込証拠金）・手付金について」

「契約はどの時点で成立するか」
の欄を読んでください。
印刷してアンダーライン引いて持っていってください。
重説前なら契約前です。

参考URL：http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chin …

No.9 回答者： winnie777 回答日時： 2005/12/24 16:11

難しく考えずに。

。
法律上は口約束でも契約は有効です。
業者に契約は有効だったのか確認ください。
契約が無効と言われた場合は預かり金は返してもらいましょう
契約が有効と言われた場合は。。。
預かり金は手付金になるので帰ってきません
仲介手数料が発生します。「が」
宅地建物取引業第３５条および第３７条の
重要事項説明書及び契約書の交付及び説明が無いのに
なぜ損害賠償を支払わなければならないかを
県に電話して確認するといえば、
契約は成立していないといわれると思いますよ^^;
（電話されると不動産会社は営業停止になるおそれがあるのでね）

No.8 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/22 18:54

＃７の訂正です。

（誤）
>その日時以前は契約が成立しているというふうに言えるのではないのでしょうか？

（正）
＞その日時に契約が成立し、それより前は契約成立前というふうに言えるのではないでしょうか？

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/22 18:33

＃３，５です。

私の不勉強もあり、専門家の方から見ると、間違った回答や誤表現があったたようですが、後学のためもう少しお付き合いください（ご指摘感謝します）。

まず、No.６の方が挙げられている過去の質問
http://odn.okwave.jp/kotaeru.php3?q=1819823
のNo.2の回答を引用させて頂くと、「家主の承諾の意志が賃借申込人に到達した時点で成立します。」とあります（同様な記述はNo.2の回答や他の参考サイトにも書いてあります）。

質問文からでは判断できませんが、質問者にはこの意志が伝えられる以前に申し込みのキャンセルの意思表示をされているのではないでしょうか？
少なくともNo.2のお礼欄の記述を見るとそう思えます。
すなわち「承諾成立」前となるのではないでしょうか？
また契約日というのが指定されていたのなら、その日が契約日となり、その日時以前は契約が成立しているというふうに言えるのではないのでしょうか？

つぎに、申し込み時に支払う金銭についてですが、申込証拠金か手付けによって、その金銭の取扱が異なりるのは先のNo.６さんの回答にあるとおりです。
この金銭の取扱がどちらかによって取扱が全く異なること、申し込み時には申込証拠金で契約時に手付け金にする等という取扱をしているところもあり、この金銭の性格が曖昧なため、今回のケースのような場合に非常にトラブルがあります。

そのため、東京都住宅局などは契約前に金銭の授受を受け取ることを原則しないように指導していますし、受けとる場合は重要事項説明で説明することとしています。
だから東京都の指導通りすると、業者との対応は重要事項説明の後でなければ申込証拠金などは受け取れないことになると思いますし、申し込み自体重要事項説明の後で行うことになると思います（実際No.4さんはそういう対応をされたようですし。私のところも同じようにしていましたが、内金を入れましょうかと言ったら、金銭の受け取りは断ってきました）。
だから重要事項説明の後で申し込みをするのは、普通と思っていました（地域性なのかもしれません）。

重要事項説明についての有無ですが、これは業者に課せられた義務なので、ご指摘の通りなのかもしれませんが、重要事項説明前に契約がなされたとしたのなら、業者にミスがあったことになり、キャンセル料を相場通り請求されるのは、おかしいと思います。減額を要求してもよいと思います（業者のミスと質問者の自己都合の比重によると思いますが）。
なお、迷惑料を請求しているのが大家なら、契約内容にしたがっての行為でなければならないと思いますので、納得のいく説明があると思います。

また、１万円が手付け金としての金銭でしたら、大家が建物（またはキー）の引き渡しや入居にあわせてのクリーニングでもしていれば（履行の着手後）別ですが、そのようなことがなされていないのなら（履行の着手前なら）手付け金による解除となり、１万円の放棄で済むように思います（質問者は預かり金といっているので、このケースではないと思いますが重要事項説明を受けていない状態では、曖昧だと思いますので）。
この場合は、契約が成立していることになりますので、業者は仲介手数料を請求する権利はでると思いますが、重要事項説明にミスがあったのなら、仲介業者としての責務を果たしていませんので、相場があっても、減額を要求してもよいと思います。

相場は地域によって異なるようですので、相場かどうかは他の業者に聞いてみるとわかると思います。

No.6 回答者： mot3355 回答日時： 2005/12/22 16:37

ANo.#2のmot3355です。

ANo.#2のお礼欄の「迷惑料の相場は一か月分だ、でもその根拠を説明できないのなら、はいそうですか、と払う気にはなれない。12月は物件が動きにくいから迷惑料でもとらないとお金にならないから請求してるんじゃないか。入居審査がOKかNGかの返答は貰っていない状態でしたが、こういう私が知らない状態でも契約成立といえるのでしょうか」について回答します。

sakuyakさんの不動産屋は、迷惑料が賃料の一か月相当額である根拠を、ハッキリと「相場」と説明しています。
それなのに、根拠を説明できないと感じておられることが不可思議です。
ちなみに、関西でも賃貸借商談時の迷惑料は、賃料の一か月相当額＋消費税が相場です。
(消費税を課税するのは迷惑料も収入と扱われるためです)
ANo.#4に「家賃１ヶ月分は大きすぎますよね」と記載されていますが、相場を超えていませんので、大き過ぎではありません。

12月は物件が動きにくいことはありませんし、お金にならない月でもありません。
子供を持つ客は、新学年までに転校先・入学先を決めたいため12月頃から物色を始めることが少なくありません。
さらに、節税目的のため12月中に駆込み契約をする客も少なくありません。

入居審査がOKかNGかの返答は貰っていない状態でも、ANo.#2記載のとおり実態は「契約の履行に着手」に至っているので、契約は成立済とみなされます。
「契約の履行に着手」は、参照URLに説明が記載されているのでご参照下さい。

ANo.#4に「契約にいたらなかった場合は全額帰ってくると口頭説明でも預り証に記載もありました」と記載されておりますが、これは手付金ではなく申込証拠金の場合です。
申込証拠金とは、読んで字の如く申し込んだ証拠としての性格を持ち、商談不成立・解除のとき、全額返還されます。
手付金とは、契約不履行の違約罰としての性格を持ち、商談不成立のとき全額返金されます。
但し、商談成立後に解除すると全額家主の所得となります。
故に、手付金か、申込証拠金かによって、解約・解除・取消の扱いが異なります。
解除は、相手が契約の履行に着手する前であれば行えますが、着手したときは出来ず、解約となります。
従って、未入居でも契約の履行に着手したら契約に定める解約手順を踏まなくてはなりません。

ANo.#3に「重要事項説明は有資格者により口答及び文書の交付を持って、きちんとなされてますよね。これが正式になされていないのなら、契約は成立していない」と、ANo.#5に「重要事項説明が行われていない(発行されていない)のなら契約成立前」と記載されておりますが、賃貸借契約は家主と借主の間で締結するものなので、重要事項説明の有無は、賃貸借契約に波及しません。
重要事項説明を実施しなかった場合は、不動産業者に行政罰が下されるだけです。
また、重要事項説明時期は賃貸借契約書調印前までに実施すれば構いません。
そのため、賃貸借契約書調印直前に重要事項説明を実施することが通常です。

ANo.#5に「重要事項説明は取引関する重要な事項を説明するもので、その内容は契約書よりも大事な内容が多いです。だから、一般に申し込み前に行い、その内容に承知した上で申し込みを行うことが普通」と記載されていますが、そのようなことは出来ません。
商談成立までは、公募している契約条件に過ぎませんし、この公募している契約条件を基に交渉して商談成立となります。
そして、商談成立内容にて重要事項説明書を作成します。
ANo.#3のお礼欄に「20日に受けるつもりでした。なので契約前」と記載しておられますが、既に賃貸借契約成立しているのです。
ちなみに、申込み前に取引関する重要な事項を説明する書面は、物件概要書(不動産屋によって名称が異なります)です。

ANo.#3の2に「賃貸契約では、契約解除を申し出てから解除が成立するまでの期間が設定されています。この期間は１ヶ月～３ヶ月程度のことが多いです」と記載されていますが、これは解約の場合のことです。
解除と記載されていますが、誤記されたのではないかと察します。

過去の投稿で似た質問が2件ありますので覗いて下さい。
http://odn.okwave.jp/kotaeru.php3?q=1819823
http://odn.okwave.jp/kotaeru.php3?q=1834840

参考URL：http://odn.okwave.jp/kotaeru.php3?q=1798282

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/22 09:35

＃３です。

＞20日はただの書類の受け渡しではなく、その日に金銭を支払い書類に記入し説明を受け、判を押すつもりでした。
なのでキャンセルした不動産屋さんに「まだ書類も書いていないし判も押してないのだから契約は成立していない」といったらその点に関して同意したので契約前、といえるのではないかとおもいました。

今回は契約が成立していないということを相手が同意しているようなので問題はないと思いますが（でも口答のようですから記録が残っていないので、翻す可能性もある）、賃貸契約で一般に契約書といっている書類は成立した契約に対して、その内容を記録として残すために業者が発行するものなので、これに署名・捺印していないからといって契約が成立していないことにはならないので注意が必要です。

＞これは20日に受けるつもりでした。
＞なので契約前、といっていいのですよね？

重要事項説明は取引関する重要な事項を説明するもので、その内容は契約書よりも大事な内容が多いです。だから、一般に申し込み前に行い、その内容に承知した上で申し込みを行うことが普通ですし、契約前に行うことが義務つけられています。そして重要事項説明は口頭と文書の両方で行うことが義務付けられていますし、それは有資格者が行うことになっています。
だから、重要事項説明が行われていない（発行されていない）のなら、契約成立前です。

契約成立前に授受された金銭は全額返金されることも宅建業法で義務つけられていますので（一般に重要事項説明は申し込み前に行うので、その際に返金することは説明することになっています）、申し込み時に渡したお金は返金されます。

あまり手順が適性に行われていないような気がします。何かあったら役所に相談するとよいでしょう。

No.4 回答者： daisy001 回答日時： 2005/12/22 02:32

全くの初心者なのですが先日物件の申し込みをしたのでその時の話が参考になればと思い書き込みます。

家賃１ヶ月分＋消費税を申し込み金として支払いました（都内の業者さんです）
新築で年内は申し込み、年明け明けに契約とのことです。
もし契約にいたらなかった場合は全額帰ってくると口頭説明でも預り証に記載もありました。
私はしつこいくらいに確認し、両親にも同じ説明をしていたので契約をしていないなら戻ってくるべきお金だと思います。
契約が成立した場合は申込金を仲介手数料とさせていただきますとも言われたので。
確かに
業者の方には迷惑を掛けたのかもしれませんが家賃１ヶ月分は大きすぎますよね。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/21 14:30

先の回答にあるように、申し込みに対して大家が了承をした時点で契約は成立しますが（どちらも口答で可）、質問文では契約日が設定されていたような記述になっています。

契約成立がされていたかどうかがポイントですので、これが本当はどうなっているのかが重要です。

業者によっては口答ではトラブルになるので、きちんと文書で契約する業者もありますし、法律上で可能となっている大家の了承が得た時点で自動的に契約成立とする業者もあります。

質問文にある通り契約日を設定していたのなら契約前といえますし、単に書類の引き渡しという意味合いでの日程でしたら契約が成立しているとも言えます。
２０日が本当はどういう意味のものであったかを確認することが重要です。

契約成立前なら、申し込みの撤回は自由ですし、契約前に支払った金銭は業法で全額返還されることになっていますので、１万円も返してもらえます。

ちなみに現在は契約前に金銭を受け取らないことが推奨されており、東京都などは積極的に指導していますので、それらの指導を行っていない地域なのでしょうか？東京都なら住宅局に相談してみてください。

さらに、建設省が作成した「住宅の標準賃貸借媒介契約書（借主用）」では、契約前に借り受け予定者に対して、金銭を預けるように要求することを禁止しています。
１万円が業者主体で要求したものだったら、役所の宅建指導課などに相談してみるとよいと思います。


契約が成立している場合は、以下のどれかを根拠にして請求しているものと思います。

１）仲介手数料は契約成立に対する報酬なので、成立した契約が解除になっても、受け取る権利はある。
ただし、仲介手数料は大家借り手の両方から受け取れる金額の合計が家賃の１ヶ月以下と決まっており、原則として、それぞれ半分以下受け取ることになっています。これは原則なので一方から１ヶ月分もらって、他方からは０というのもありですが、半分以上受け取る場合は、相手の許可が必要です。
ただし、一般に仲介手数料は始めに説明していますので、それでお願いしているとその通りになります。

２）一般に賃貸契約では、契約解除を申し出てから解除が成立するまでの期間が設定されています。この期間は１ヶ月～３ヶ月程度のことが多いです。
この期間が１ヶ月となっていると、申し出から１ヶ月分の家賃は発生します。

３）違約金などの取り決めがある場合


以上のように契約が成立しているかどうかが、支払う必要があるか、必要なく１万円も返ってくるか大きな分かれ目です。

契約が成立しているかどうかは、状況により判断されることで、一概に言えない状況あると思いますので、役所の宅建指導課などに相談するとよいと思います。

ところで重要事項説明は有資格者により口答及び文書の交付を持って、きちんとなされてますよね。これが正式になされていないのなら、契約は成立していないことになります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

こちらの業者さんは神奈川の業者さんです。
確かに東京都の物件を申し込んだ時は手付金のようなものは支払いませんでした。

20日はただの書類の受け渡しではなく、
その日に金銭を支払い書類に記入し説明を受け、判を押すつもりでした。
なのでキャンセルした不動産屋さんに
「まだ書類も書いていないし判も押してないのだから契約は成立していない」
といったらその点に関して同意したので契約前、といえるのではないかとおもいました。


＞重要事項説明は有資格者により口答及び文書の交付を持って、きちんとなされてますよね。
＞これが正式になされていないのなら、契約は成立していないことになります。
これは20日に受けるつもりでした。
なので契約前、といっていいのですよね？

お礼日時：2005/12/21 16:46