木造３階住宅のリフォームについて

Question

４年前に購入した新築建売の家ですが、将来的に改築をと考えています。約２０坪の土地の３階住宅です。改築の案は、
(1)２階のリビングの窓の位置を変更
(2)３階の一部屋に窓を追加
です。
本当の希望は２階リビングと３階寝室を入れ替えたいのですが・・・
これらを実施する場合、いくらくらいかかるのでしょうか？
木造３階なので強度の問題があるので大変なことなのでしょうか？

alias3 · Accepted Answer

建築基準法第20条（構造耐力）において、木造の建築物で3以上の階数を有するものについては、建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合することと、政令で定める基準に従った構造計算によって確かめられる安全性を有することが決められています。

つまり、建築認可及び、完成時の検査において、構造強度が確認される必要があります。

建売住宅の場合、認可が通っても、その通り建築されたかどうか、完成検査を受験しない物件も少なくないのが現状です。
これは、現在の個人住宅においては、完成検査を受ける義務が法的に無いからに他なりません。
これは、申請と似ても似つかぬ建築物、つまり違法建築物発生の温床となっているのは残念ながら紛れもない事実です。
多くの注文住宅の場合、引渡し前にきちんと完成検査を受け、施主はHMより検査証を受け取ります。
これは、後々の増改築に必ず必要になるからです。

まず、家を購入されたとき、完成検査証をきちんと受け取られたでしょうか？
これが無いと、改築は愚か、現状において強度もままならない状態かもしれません。

違法建築である場合、申請の必要ないリフォーム程度であれば、実施できますが、増改築等、公的機関に申請の必要な場合は、そもそも公に申請することができません。

ご要望の(1)、(2)はともに構造強度、具体的に言えば耐力壁に大きく影響を及ぼす改築となります。

窓の位置の変更程度であれば、建築申請せずとも実施は可能です。
が、それにより、現状のお住まいの構造強度がどうなるかはご想像の通りです。
構造上の強度が極度に落ち、非常に危険な家となる可能性があるということです。

特に、木造3階建て住宅は、建物の形状がアンバランスな場合、いわゆるうなぎの寝床と呼ばれるような、間口が狭く奥に長い敷地に建設されていることが多くなります。
こういった敷地では、どうしても建物がアンバランスになってしまいます。そこに、基準法の適合した建物を建てようとすると、どうしても、使い勝手の悪いデザインの制限された、箱型の建物となってしまいます。厚さが薄く背の高いマッチ箱を机の上に立てて厚さ方向、奥行き方向に押すとどちらが倒れ易いでしょう。当然厚さ方向です。これは誰が見ても解ることです。こういう敷地の場合、木造３階建は、建築確認書の通りに工事が出来ていても、危険な建物と言わざるを得ません。
つまり、耐震性に問題が生じる場合が多いということです。敷地の制限があり、1階部分にビルトインガレージを組み込んでいる場合、建物の重心が高く、支える強度が総3階建てよりはるかに落ちるので危険度は更に増すでしょう。

こういったリスクを予め解っていながらさらに改築されるご希望があるのであれば、それはもう、止めることはできませんので、どうぞご自由にということになります。

上記は、あくまで完成検査未受験の物件のことです。

そうではない、きちんと完成検査証の存在する物件であれば、現状は構造的に大丈夫と言うことになりますが、窓等の大きな開口部が変わってくると、構造計算は完全にやり直し、ご自分のご希望の位置というよりも構造上許される位置への窓の設置となるわけです。

木造3階建て住宅、特に建売の場合は、このような将来的な制限事項を十分認知の上購入すべきです。
今までもことあるごとにこのようなご回答をさせていただいております。

極論に聞こえるかもしれませんが。木造3階建て住宅の増改築は基本的に無いと考えてください。
建て直しになります。

十分ご検討されることをお勧めします。

DIY-suki · Answer

窓位置の変更及び追加だけでも
現実的にかなりのかなりの金額になると思います。

まず、サッシの交換及び増設には外壁の撤去も必要です。
これはサッシ周りの防水処理を行わなければならず
壁材の撤去が必要になり、サイディングでも塗り壁でも
その部分の色が変わってしまいますので全面工事にもなりかねません。

また、３階建ては耐力壁が重要で簡単に開口を変える事は難しいです。
費用も１００万単位の工事になると思われますので
大掛かりなリフォーム工事の時でなければ現実的ではないと思います。

tentakun · Answer

木造３階だと構造の変更はなるべく避けるべきではありますが、もしどうしてもというならできなくもないです。ただし、通し柱の切欠きは当然だめですし筋違いの減数もだめです。もし筋違いが取らないといけないならばなるべく同じ通りの同じ方向にそしてできるならば隣あたりに増設しましょう。３階建てが何故そんなにシビアなのかは建物重量より受ける風が大きいです。２階建てと比べるととんでもなく風の影響を受けます。さらに３階建ての多くは狭小地の立地条件も多く、やはり足元が不安定になりがちですから。
費用のほうは窓自体は再利用をあまり考えないほうがいいです。一度つけたものは歪んでる事が多く、立て付けが悪いですから。窓自体腰窓W1800XH900あたりの引違窓で値引きいれて100000円くらいが目安でしょうか。そして大工手間、入替の内部外部補修など、外部は足場も必要ですし塗装の補修も必要です。ざっと一声40万あたりでしょう。できれば内部のクロス張替え時期や、外壁塗装時期にすれば少しでも安く上げれます。

木造３階住宅のリフォームについて

窓位置の変更及び追加だけでも

木造３階だと構造の変更はなるべく避けるべきではありますが、もしどうしてもというならできなくもないです。

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