離婚 マンションのローンと名義

マンションを共有名義で所有しています。（おおよそ夫３／４・私１／４）
ローンは夫名義で、公庫、年金、銀行から借り入れており、残額は１８００万円です。
マンションの資産価値はローンと同等です。
離婚時にマンションを私の名義にし、残しのローンを私が支払うこととした場合、「１．ローンの名義は変更できるのでしょうか。(変更できない場合、私が支払うにはどうすればよいでしょうか。)　２．夫が慰謝料としてローンの一部を支払うこととすることはできるのでしょうか。」

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2006/03/01 13:22

１．登記実務上、不動産の名義変更（本件では持分割合の変更）を担保権者の承諾なしに変更することは可能ですが、ローンの契約書には、「銀行側の承諾なしに変更することができない」、となっている筈です。

契約違反に対してのペナルティは各銀行により異なります。将来にわたってローンの返済継続ができれば何も問題にしない銀行から、契約違反として残債務の一括返済を求める銀行まで、それぞれ具体的な事情によると考えて下さい。但し、借入人からの申し出がなければ銀行側には名義移転を確認する手段がありません。

２．ローン名義の方の変更は、担保価値、収入・ローン返済比率等銀行側が新規に中古マンション購入時のローンを実行する基準を満たすかどうか、が判断の基準になります。現段階では夫のローン債務に質問者が連帯保証をしている状態（の筈）であり、離婚したという事実で夫がこの関係から離脱することが銀行にとって不利益（将来の返済に懸念がある）だと判断すれば、認めないことになりそうです。

３．物件時価とローン残高が同額ということは、物件の価値がゼロということですので、この名義を移転しても質問者には金銭的なメリットがないことになります。物件価値とは別の理由で名義を移転し、質問者が返済継続していくのなら、銀行の了解を求めないまま返済口座に質問者が資金を入金していけば足ります。夫が慰謝料名目で当該口座に入金していく方法も可能ですが、その場合は返済口座の管理一切を質問者がする必要があります。

４．本件においての問題点は、離婚後も質問者がローンの連帯保証を継続することと、質問者がローンを返済していく、或いは夫がローンを返済しながら慰謝料も払っていくことに将来的な無理が生じることかと捉えますので、今一度事実関係と将来の方向性を検討されるべきかと考えます。場合によってはマンションを売却するという選択肢の方が効果的かもしれません。

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/03/01 07:52

「１．ローンの名義は変更できるのでしょうか。

」

夫が承諾すればできます。ただし、ローン全額支払わないと競売で折角の所有権は失います。

「２．夫が慰謝料としてローンの一部を支払うこととすることはできるのでしょうか。」

夫が承諾すればできます。できますが、それは夫婦間のことだけで、そのことをローン会社から云えば、無視され夫婦どちらからでも取り立てできます。