賃借物件の改善に掛かる費用の分担方法

建屋の一部を賃借しておりますが、当該建屋の耐震性を強化するという話が家主から出ています。そのものには同意なのですが、費用の負担につき問題があります。
長期の賃貸借を前提としているため、占有面積に応じて負担するということも選択肢の一つではあります。が、建屋自体の所有権はあくまで賃貸人であり、賃借という立場からすると、長期の賃借が前提とはいえ、占有面積に応じて分担というのも払いすぎのように思います（あくまで賃借による占有であり、所有権は持っておりませんので）。
解決する考え方として、文章として書くことも困難なのですが、例えば所有を100とした場合の、占有の権利は、価額として算出（算定）するとすれば、どれくらいの価値を有するものでしょうか。
【想定している計算例】
建屋面積×占有割合×所有権比での占有権の権利の強さ

何らかの基準や、実務上の取扱例等をご教示頂ければ幸いです。
なお、解決策を検討しているところですので、純粋に法解釈の問題ではなく、実務的な考え方等を示していただければ助かります。
宜しくお願い致します。

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/03/15 16:30

>上記ご回答は「賃貸人」は「賃借人」と解釈してよろしいですよね？

はい、思い切り書き間違えていましたね。すいません。

状況はわかりました。それであれば賃料増額というのが一番すんなりおさまりそうですね。

>協議によって額を定めるということが落としどころだと考えておりますが、その一般的な分担方法
基本的にはその賃貸物件は端的に言えばリフォームすることで賃貸物件としての価値は高くなり、相場家賃も上がることになりますので、その家賃金額なみに増額というのが本筋です。

極端な話、ご質問者がいま賃貸契約を解除して出て行くと別の人を探さなければならないわけですけど、そのときには相場家賃で募集することになるのですから、大家は当然それを念頭に、工事費用が回収できるように見積もっているわけなので、双方がそれで合意するというのが一番妥当な話なのです。

一番ご質問者側にとって厄介なのは相場家賃がどの程度なのかを知ることでしょうね。こればかりは色んな不動産屋に聞くとかしなければわからないでしょう。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/03/15 15:44

そもそも法的に支払う義務のあるものではありません。

占有権の価値などという考え方はありません。

所有者が耐震補強する－＞自分の所有物の価値を高める　という行為に過ぎませんので、一銭も支払う根拠がありません。

もちろん賃貸人が任意に支払いに応じることはかまいませんが、その場合には退去の場合に残存する価値について大家に対して請求することも考えられます。（これを造作買取請求権権と言います）

ご質問において考えられることは以下の４通り。

１．単なる大家の希望として賃貸人は何も費用負担しない
２．全額大家負担として建物の価値が従来より上がったと考えて家賃を増額することで大家が回収する
３．賃貸人又は賃貸人と大家が共同で費用を負担するが、適当に耐用年数を定めて、建物改修後から退去までの年数により、退去時に造作買取請求によって清算する。
４．全額賃貸人又は大家と共同で費用を負担し、退去時には賃貸人は造作買取請求権は行使しないとしてしまう

です。どの程度の費用負担割合が妥当なのかは、回収によってその建物の賃貸としての価値がどれだけ上がったのか、そして、賃貸人との間での話しで３番、４番のどちらの方針をとるのかにより変わってくるでしょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
上記ご回答は「賃貸人」は「賃借人」と解釈してよろしいですよね？

造作買取請求権は知っています。しかし、質問にも書いた通り、今回の工事は賃貸人側が積極的に推進を考えており、当方では建屋全部の費用負担を行うほどの余剰資金もありません。
また、賃借する立場として、法的には改善工事そのものに対する支払い義務がないことも承知です。
ただ、賃貸人との関係や長期賃借を前提としていることなどから、負担をしてもかまわないという構図です（ご回答の箇条書き2番目の項目について、一方的な賃料像ではなく協議によって額を定めるということが落としどころだと考えておりますが、その一般的な分担方法を知りたいということです）。
うまく表現できなくて恐縮ですが、実務において例があれば有難く存じます。

補足日時：2006/03/15 16:12