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銀行にとって長期固定で貸し出すのがギャンブル？リスク？？？

それはおかしいんじゃないの？

だってスワップ取引で金利交換してるからできるんでしょ。

先の見通しも分からないのに低金利で長期のローンは提供できないですよ。

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＃２です。
今までの銀行・今度借り換えた銀行　ともに地方銀行です。
名まえを書いてしまうと思いっきり住んでいる県がわかっちゃうので、ごめんなさいm(_ _)m

私たちも、最初のローンは不動産屋さん任せで組んでしまったのですが
今まで銀行に連絡が必要だったときは「住宅ローンの担当の方をお願いします」
と言っていました。
それで今まで同じ方がでてきたことがなかったような…。
今回、金利の引き下げを言ってきた人も、
別に今までずっと担当だったわけではないです。

ご質問の内容で不思議なのですが
なぜ長期固定に借り換えるならのんびり完済するおつもりなのですか？
長期にするならなおさら繰り上げ返済が重要だと思ってました。
短期固定で早く返すのと長期固定でゆっくり返すのでは、
総支払額にものすごい差が出そうです。
長期固定で月々の返済額が多くなると、繰り上げ返済するのはきびしいですけど…。

それから、前回の回答で、固定特約期間が終わった後に長めの固定期間に切り替えては？
と書きましたが、よく確認したら
今までのもこれからのも、最初以外は１０年・２０年のものは選べないようです。
他の銀行でもそうなのかも…。

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＃２です。

やはりメインバンクのほうへ借り換えようということになり、
現在ローンを組んでいる銀行に一括返済の申込みに行きましたら
その銀行から「金利を引き下げるからこのまま取引を続けてほしい」といわれました。

いろいろ検討した結果　私たちは借り換えることに決めて契約をすませてきましたが
murarihyonさんも東京三菱UFJ銀行に行ってみるといい条件をだしてくれるかもしれません！
借り換えの諸費用を考えると、借り換えしないで今の銀行がいい条件にしてくれる方が
ずっといいですものね！

ちなみに我が家は短期固定（３年固定）に決めました。
それで繰り上げ返済をしていくつもりです。


今回いろいろ考えた結果、
ローンを返しながらでも生活に余裕があるなら短期固定で繰り上げ返済
というのがいいんじゃないかという結論に行き着きました。

ただ、銀行の窓口の人は
どちらを選ぶのが正しいとか間違っているということは言えない、と言っていました。
ある意味賭けですよね…。

質問者さんは今２年固定とのことですが、特約期間が終わるのはいつごろなんでしょうか？
近いうちに終わるのであれば、そこからある程度の長期（１０年とか２０年とか）にすることも
できるのではないですか？
－１％の優遇があるなら、近いうちなら借り換えた金利と同じくらいでおさまるような気がします。
そうすると借り換えの諸費用分を繰り上げ費用に充てられますよね。

ということを思いました。
参考になるかわかりませんが…。

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元金融機関勤務です。借換や住宅ローン担当してました。参考程度にきいてください。

結論から言わせていただきますと、借換はしないほうがいいです。

(1)現状の月額返済金額が多くなり、元金返済金額が少なくなる。新規ローンを組むと利息と元金の比率が一からになります。利息の割合がかなり高くなります。返済当初の明細を見てみましょう。
(2)借換手数料が100万円程度必要となります。保証会社保証料、抵当権抹消、抵当権設定手数料、司法書士手数料、繰上げ手数料、等必要になります。
(3)政府のゼロ金利政策の解除が即、ローン金利上昇とは限らない。各銀行が住宅ローンに力を入れており、また、住宅ローンを収益の柱としている現状において、急激なローン金利の利上げは難しい。
(4)借換ローンは銀行の審査上、現在の返済計画よりもお客様にとってメリットがでなければ、審査が通りにくい。単純にいうと毎月20万円返済(年間240万円返済)が毎月15万円(年間180万円)になり、返済期間が5年縮まった。という考えです。そう考えると金利が低いものから高いものに借換することはお客様にとってメリットがでず、保証会社の審査は通らないと思います。お客様の意向でも難しいと思います。
(5)銀行はあまり超長期固定金利をすすめません。短期固定であれば、銀行にとってのリスクはある程度許容範囲ないですが、超長期固定金利の場合はリスク管理ができないので、しぶしぶって感じです。15年や20年先のことは金融機関にとっても不透明であるし、わからないので。他の金融機関がやっているので、当社でもラインナップを揃えていますよという感じです。超長期固定金利は限定商品ですので、金融機関の姿勢が垣間見れます。
(6)現行のローンに一部繰上げ返済、期間短縮をしていくほうが無難です。もし借換でかかる諸経費100万円を一部繰上げにまわすと100万円プラスその期間分の利息が総返済額から減ります。

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こんにちは。
この質問を見て、ちょうど自分が悩んでいることと同じことを悩んでいらっしゃるようなので私の考えを。
私は3年前に3900万ローンしました。（2000万は3年固定で1.25%現在変動金利、残り1900万は5年固定1.5%）
現在繰上げもして3000万になっていますが、このところの金利上昇の懸念から借換えを考えているところです。
確かに、短期固定にした方が金利が低いので今は返済が楽なのですが、私には子供が二人おりその子達が仮に大学卒業まで（約10年後）の間に金利が大きく上昇してしまうと教育・進学資金等に困るかと思って、今の低金利の時に長期固定にしておいて、少しでもリスクを回避することを考え始めています。
確かに金利が現在の長期固定より上がらなければ多く利子を払うことになりますが、家族の生活を守るということを優先した場合にはそのくらいは問題無いかと考えています。
質問者様も自分達の状況やこれからの人生設計を加味して考えた方が良いかと思いますよ。
＊子供がいない・これからも生まないというのなら短期でガンガン返すのも選択のひとつかと思います。

ちなみに、私も住友信託を考えていたのですがこの銀行は借換え条件に現在のローン返済実績が５年以上という項目があったかと思いますが、質問者様は既に5年以上返済していらっしゃるのでしょうか?
これがあるので私はあきらめていたのですが・・・・。
宜しければ参考までに教えて頂きたいのですが。

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我が家も今、借り換えで悩み中です。
現在、短期の固定金利で借りているのですが、
その銀行がメインバンクでないため毎月の振替が面倒なことと金利上昇の不安から
メインバンクに相談に行きました。

相談に行く前は、なるべく長期の固定金利にしたいと思っていたのですが
銀行の人はやっぱり短期固定をすすめてきました。
その人が言うには、
短期固定の低い金利を利用してなるべくお金を貯めて、
どんどん繰り上げ返済するのがいちばん得になると…。

長期固定にすると、安心感はあるかもしれないが、
結局短期より利息を多く払わなければいけないため、
繰り上げ返済の資金が貯めにくい…と言われました。

その話を聞いて帰ってきて、今はかなり短期の方に気持ちが傾いてしまっています。
いろいろシミュレーションもしてみたのですが
短期と長期の金利差が予想以上に大きく、
（キャンペーンで３年固定が１％、１０年が２．２％、２０年が３．４％です）
仮に３年固定で３年後の金利が６％になるとして計算しても
３年固定の方が総返済額が少なくなりました。
繰り上げ返済をするなら…ですが。

でも、繰り上げ返済もそんなに大きな額じゃなくてもそうなるんです。
自分でシミュレーションをしたので、
ほんとに計算結果が合っているのかよくわからないし、
質問者さんがおっしゃるように、銀行が長期金利で貸したくないだけなのかも
とか考えるとなんだかわからなくなっていたところです。

雑誌や新聞の家計相談みたいなコーナーでは
ＦＰの方がみんな長期固定をすすめているのをよく見かけるのに…。

近々もう一度銀行に行って、
繰り上げ返済も入れたシミュレーションをしてもらう予定です。
それでやっぱり短期の方が総額が少なくなるなら短期で借りようかと思っています。

参考になるかよくわからない話ですみません。

でも、質問者様も、銀行でいろいろシミュレーションしてもらったらいかがでしょうか。
お互いにがんばりましょう！

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＞理由は長期金利は大きく変動するものの、短期金利は0.5%程度しか変動しない。

これはおかしいです。一度に上がるのは0.5%以内という商品ではないでしょうか。
(その場合当然ですが、後々そのツケがまわってくるだけで、むしろ損なローンの組み方です)
どちらにしても、変動幅が0.5%程度というのはありえませんし、そんなローンがあれば誰だって利用しますよ。

＞トータルで考えれば今長期に切り替えるより、短期で一番安いものに乗っていくのが一番安くつく

例えば今、短期の2年固定などに乗り換えて、2年後に大して金利が上がっていなければ確かに短期でつなぐ方が得でしょう。
でも借り換えをするのはそういうことではありませんよね？金利が上がることを予測しているからこそ、借り換えをしたいのですよね。

＞長期でも申し込みは受けますが、今長期固定に切り替えても割高になると思いますよ。

確かに月々の返済額は増えるでしょう。


＞銀行が長期金利で貸したくないだけなのでは？と思ってしまいます。

それですよ、当然です。長期固定ほど銀行側にリスクが高くなるのです。
量的緩和解除によって借主の方も金利上昇を予測している。当然ですが銀行だって金利が4％、5％に上がることを予測しているのです。なのに2％台の長期固定で借りられたら、銀行は大損なのです。

＞短期固定で行くなら後10～15年で完済する予定です。

質問者さまは年収の4倍という、結構危険な借入額ですね。
それならやはり長期の方がいいと思います。
2年後3年後に金利がどっか～んと上がったら、15年で完済なんて言ってられませんよ。
参考になさってください。

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