二世帯住宅での親と子との金額の出資

二世帯住宅（完全分離）を4500万で新築しようと考えています。
土地は親名義です。
建物は子名義にしようと思っています。

頭金として親が1000万、子が500万で
残り3000万を子がローンで支払おうと思っています。

この場合、親からの1000万は贈与の対象になるのでしょうか？
贈与の対象にならないようにするには建物の名義は、
分けた方がいいのでしょうか？
よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： spring8 回答日時： 2006/04/08 12:05

ご質問の建物を「税金がかからないようにする」には、

次の、二通りの方法が考えられます。

　(1)建物の登記を　［持分2/10　親の名義］　　
　　　　　　　　　　［持分8/10　子の名義］とする。

　(2)「相続時精算課税制度」を利用して　
　　［子の名義］で　建物の登記をする。

　（※土地が親の名義でも　
　　　建物についての贈与税には関係有りません。）
　　　
→上記(1)について
建物の　新築に要した費用割合は、
親・ 　　　　　　　　＝1000万円（22％）
子・500万円＋3000万円＝3500万円（78％）となります。
（厳密には、親 22/100 子78/100の割合ですが、
　2/100の金額（4500万円×2/100＝90万円)には、贈与　税はかかりません。）

　従って、親と子が実際に建築資金を支出した金額の割合により、上記(1)のとおりに建物の登記をされると贈与税はかかりません。

→上記(2)について
「相続時精算課税」
親が65歳以上、子が20歳以上でしたら［2500万円の特別控除］が適用されますので、建物の登記を「子の名義」としても贈与税はかかりません。

　この場合、贈与税の申告書に「相続時精算課税選択届出書」を添付して　納税地の所轄税務署長に提出します。参照http://www.taxanswer.nta.go.jp/4103.htm

　
　又、親が65歳未満でも「相続時精算課税制度」の「住宅資金特別控除の特例」によって1000万円までは贈与税はかかりません。
参照http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

　上記の「相続時精算課税制度」についての詳細は、国税庁の参照ホームページ等でご確認ください。

　税金に関する詳細と、いずれを選択されるかは、事前にお近くの税務署、及び、登記に関することは土地家屋調査士事務所・司法書士事務所にご相談されると、回答していただけます。

No.3 回答者： tantan54 回答日時： 2006/04/07 18:06

１．建物の名義を全部子の名前にしてしまうと、贈与税の課税がなされるおそれがありますから、親の出した金額の割合を共有登記するのがよいでしょう。

２．相続精算課税制度による住宅資金贈与は、それが自分の居住する不動産の取得に使われないとダメなので完全二世帯住宅だと難しいかもしれません。自分の家に親を住まわせるというのだと、自分の家を取得したものとみなされると思われます。

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

No.2 回答者： nanpon3005 回答日時： 2006/04/07 15:29

ローンを組む本人（この場合ご主人でしょうか？）の両親からの家を買うための贈与は1500万まで無課税なはずです。

奥様のご両親だと500万だったかな？

税務署に電話すれば教えてくれますよ。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/07 15:23

>この場合、親からの1000万は贈与の対象になるのでしょうか？

贈与税の対象になります。

>贈与の対象にならないようにするには建物の名義は、分けた方がいいのでしょうか？
建物名義を分ける（区分登記といいます）というのは非常に制約も多く大変なので、通常は持分登記といい、父の出資分と子供の出資分にあわせて持分を登記します。

どうしても子供単独名義にしたい場合には相続時清算課税制度の住宅取得特例を使う方法によりご質問の１０００万までは非課税となります。この制度の適用は要件が細かくあるので事前に税務署によく確認してください。