土地名義変更と担保

私の弟は両親共有名義の土地を担保に銀行から融資を受け、現在1500万円ほどの残債があり、さらに他にも国金、仕入れ先などに同額程度の借金がある様です。両親は担保提供者兼保証人で、その父は１年前に亡くなり名義変更せず放置したままです。
父親分の相続人は我々兄弟と母なのですが、1.高齢の母は相続兼を放棄する。2.弟の事業は芳しく無く、（今は銀行分の返済だけはきちんとしています）万が一の自己破産も視野に入れた結果、我々の意見としては、父親名義の不動産相続を全て兄の私にと考えていますが、この選択は正しいでしょうか。
その結果、担保の土地の相続人として、母と同様に私も担保提供者兼保証人になるのでしょうか。（父と母から私と母になる）
また相続した私が財産を守る為、弟が自己破産する前に銀行残債を全額返済し担保を抜くのが良いのか、又は弟が自己破産した時に銀行残債を肩代わりしても遅くないのか。その際、銀行と残債金額圧縮の交渉は可能なのか。お知恵をお聞かせ下さい

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/05/25 13:35

１．相続放棄は相続発生後３ケ月以内に家庭裁判所に届け出して行います。

父親が１年前に死亡して、不動産名義はそのまま、となると母親の相続放棄はされておらず、また期限経過で今からではできないものと懸念します。以下はその前提での回答です。

２．相続不動産の名義変更は相続人間の協議（遺産分割協議）で亡父持ち分の承継者を決定すれば登記できますが、名義人の変更は既に設定されている担保権には影響ありません。（担保権の方が優先します）

３．父親の保証債務については、まずは物上保証（担保提供物に限定した保証）か連帯保証かの特定が必要で、物上保証の場合は担保物件の所有権を相続すれば同時に物上保証も承継することになります。連帯保証の場合には、法律上は相続割合に従って母親１／２、質問者・弟各１／４の割合で承継されることになりますが、銀行取引においては既に保証人である母親や債務者本人の弟を保証人とする意味合いが無い以上、銀行側からの要求事項は、(1)質問者に父親の保証債務を全額承継させる、か(2)質問者も弟も不動産持ち分を取らない場合に限って母親だけを保証人とする、のどちらかになりそうです。

４．弟の自己破産を想定して不動産を守ろうと考えた場合には、物上保証人であれば破産の前後を問わず、根抵当権の設定極度額か債務残額の小さい方を銀行へ返済することで担保権の抹消を請求することは可能です。弟の破産後まで待つかどうかは、その間に返済が進んで借入元本が減るのか追加借入で増えそうなのかという点、及び破産後に１４％の金利で請求される延滞金・損害金名目で返済負担が増える点（上限は根抵当権設定額）を総合して判断することになります。

５．連帯保証人であれば、先に返済して担保を消そうが現状のままにして置こうが、弟の債務額全額について返済義務を負うという意味では同じことになります。又、銀行宛に保証債務の減額交渉はできませんが、両者の協議で追加発生する債務については保証が及ばない事にするような交渉は可能かと考えます。物上保証の場合は根抵当権の設定額か物件処分額のどちらか小さい方が保証人の責任上限になります。

６．賃貸契約の保証人の立場は、契約内容によりますが、什器備品を処分して返済に充てるという考え方は通常受入れられず、貸主側の好意かそのままの設備で新規に賃借契約をする第三者が出てくるという偶然に委ねる他ないかと考えます。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/24 11:27

>2.弟の事業は芳しく無く、（今は銀行分の返済だけはきちんとしています）万が一の自己破産も視野に入れた結果、我々の意見としては、父親名義の不動産相続を全て兄の私にと考えていますが、この選択は正しいでしょうか。

不動産を弟の破産から守るという意味はあるでしょう。

>その結果、担保の土地の相続人として、母と同様に私も担保提供者兼保証人になるのでしょうか。

そうです。全部相続されます。父の債務全部と父の財産全部がご質問者に相続されます。

>弟が自己破産した時に銀行残債を肩代わりしても遅くないのか。
不動産に弟の名義がないので、破産に当たっては不動産自体は破産処理されませんので、破産前でも後でも可能でしょう。まずは銀行は連帯保証人に対して債務の支払を求め、聞き入れられない場合には抵当権行使という形になるでしょうから。

>その際、銀行と残債金額圧縮の交渉は可能なのか。
原則は残債を一括です。特に不動産なりの価値が銀行の残債を上回る価値があれば、交渉しても無駄という可能性が高いですね。

この回答への補足

弟が賃貸契約している店舗の保証人になっています、自己破産した場合滞納家賃があればその請求は私にきます、現状復帰などの費用についてはどうなるのでしょうか？契約内容は把握できてません。機材、備品などありますがそれらの売却益を充当することはできますか？

補足日時：2006/05/24 23:35