保証会社が任意売却を拒否する理由って？

前夫の自己破産が原因で、私の持分50％の不動産の競売が決定し、ある不動産会社に任意売却の依頼をしました。
不動産会社が保証会社にいくらなら任意売却で抵当権を抹消してもらえるのか聞いたところ、その物件に関しては競売以外は考えていないと言われ、その理由を尋ねたら、あなたに話さなければならない理由はないと言われたそうです。
保証会社とはいえ、一担当者が任意売却を拒否したり、その理由も言わないというのはどういうことなのでしょうか？
せめて、任意売却に応じられない理由だけでも明確にしてほしいと思っています。
持分50％の私には、任意売却を拒否される理由を聞く権利はないのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/07/19 09:49

想定される状況としては、

１．競売開始に至る債務者（前夫）と銀行・保証会社との交渉過程で、双方に信頼感が喪失する決定的事態が発生した。（恐らくは前夫側の行動に起因）
２．途中で不動産屋が介入した場合は、債務者へ売却代金の一部が還流する等の懸念から、銀行側では一切関係者を排除しようとの意向が働く。
３．売り側で仲介手数料を狙う当該不動産業者に何かの悪情報・不法行為の「前科」がある。
４．後順位の担保権者が法的な根拠の無い抹消料を過剰請求しており、先順位ローン会社としては許容できない水準である。（競売でしか解決できない）
５．実回収の多寡よりは、不誠実な債務者に対して法的な手続の中で一切の温情・妥協なしに回収するという方針が銀行・保証会社側に出ている。（タイミングが遅すぎる・過去対応が悪すぎる）
といった所かと想像します。

任意売却不可の理由が非開示の点については、
６．突然競売物件の債権者に対して、不動産業者が自社で任意売却をと出向いてみても通常はまともに相手にされないのが当然。（保証会社・回収会社へはこの手の話は毎日舞い込んでくる）
７．不動産業者でなく質問者が直接出向いた場合には通常は相応な対応がされる筈。
８．但し、ローンの連帯保証人・担保提供者として現段階で、銀行側が明らかに有利な回収手段を提供できるなら別ですが、ローンの約定返済をせずに競売手続に移行した段階になって、何故任意売却に応じないかとゴネテみても真摯に取り扱われる余地は無いと考えます。
９．先の回答通り、債務者の自己破産・担保物件の競売移行済であれば、破産管財人経由で裁判所の判断の元で任意売却がされる場合がありますのでその点で有利売却を図る可能性は残っています。
１０．一方で競売物件や競売後任意売却になった中古物件では、売り側の不動産業者が付かないことから、瑕疵担保の問題がネックになって業者筋しか買い手が付かないというケースもあり得ます。

No.2 回答者： kpmg 回答日時： 2006/07/18 02:22

状況の情報が少ないので自信がないですが。

前夫氏が現在、所在不明などの場合、任意売却ですと、氏の実印、署名などが必要となりますが競売だと不要です。
よって、債権者と前夫との関係が相当悪化しているような場合、連絡が取れない場合は競売のほうが任売などの懐柔策より時間がかからないというメリットがあるように思われます。
まれに人気地域のマンションですと、競売のほうが高い配当が得られる可能性も否定できません。
任売の理由を言わないというのは腑に落ちませんが、前夫の破産管財人に連絡するのが一番です。
破産管財人としても出来るだけ多くの配当（返済）を選ぶ義務があるはずです。
また、貴殿も弁護士など知人を介して相談しておいたほうがよいかもしれません。
ご自身が、単なる担保提供者という立場か、連帯債務者または連帯保証人か文章では判断つかないため、競売の場合で債務額以下の落札だった場合のご自身の債務が気になります。
おそらく、少しでも高く売れたほうがよい立場にあられるものと推察しました。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/07/17 17:07

まず任意売却の任意とはあくまで債権者が任意に応じるという意味でしかないので、債権者が任意売却しないという決定を下しているのであればどうにもなりません。

これは単に一担当者の問題ではないでしょう。
そもそも競売が基本であり、任意売却は債権者にとってもより高く売りたい場合の話しに過ぎませんので。

ただ状況をもう少しお聞きになりたいのであれば破産管財人に聞いて見てください。