住宅ローンについて教えて下さい！ - その他(住まい) - 教えて！goo

35年固定ローンはフラット35で無くとも民間銀行で扱っているところは多くありますよ。
こちらに自己資金の制限はありません。

5年固定、10年固定の民間ローンをフラット35で借り替える、というのはできませんが、上記の民間の全期間固定ローンであれば借換えは可能です。

ただし、同一銀行での借換えはできませんので、他の銀行に申し込む事になるのですが、ここで色々とリスクがあります。銀行が代われば新規融資の申込と同じく審査をします。購入時の自己資金が少なく、融資残額が物件の評価額を上回る場合など、担保不足で断られる事もあります。
また、銀行が変わるので抵当権も抹消・設定の登記手続きが必要になり数十万円の費用が掛かります。
金利下降局面ならば、得する金利で費用を吸収できますが、今後金利は上昇するとお考えでしたら、これらは余分な出費になるでしょう。

これらのリスクを考えると数年後と言わず最初から全固定ローンを探すのがベターと思います。
ご承知の通り、一般に同じ時期に実行するローン金利は変動よりも固定の方が高いので、金利水準の低い今のうちに固定する方が良いでしょう。
どうしても迷う！という事ならば変動・固定の二本立ても有効です。当初の取扱い手数料・登記費用が割高になりますが、金利変動リスク回避の保険料と考えれば安いものです。

「変動の場合でも返済額均等」というのは期間を延長しない前提であればそれに近い返済方法にする事は可能です。
つまり、金利の変動によって返済額がMAX10万円まで動くとの見込を立てれば、約定返済が7万の時でも10万払うのです。浮いた3万は繰上返済に回します。繰上時には期間短縮でなく返済額低減を選ぶのです。こうすれば想定範囲内で金利が動く限り、金利見直しの際に返済額が10万を越える事は無いので均等返済ができます。（常時繰上返済しているような感覚です。）
もっとも繰上返済手数料の事や想定外に金利が動く場合も考えなくてはいけませんので万能ではありませんが
支払に余裕があって早くローンを終わらせたい人がよく使うテクニックです。
ネット系の新○銀行がPRしているのはこの方法ですね。

基本的に銀行の借入は実行した時に定めた期間を、後から短縮する事はできても延長する事は余程の事がないとできないものです。（審査の前提が崩れてしまうからです。）

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>とにかく変動は避けたいと思っているのです。
5年固定にして5年後の変動が4.3%で
20年固定が6%なら6%にしますか？
4.3%でも景気動向が下がり気味なら
3年後には3.5%とかに下がるかもしれません。
短期固定でも上手くつないでいけば結果的に
現在の35年固定より支払総額が下がるかもしれません。
10年2.5%で35年3.2%の場合でも
10年以降の25年間の平均金利が3.8%くらいなら総支払額は、同等です。
もちろん変動ではなく短期固定をつないでいくという方法が取れます。
（全銀行がそうかは知りませんが。）
5%、6%の期間が数年あっても支払えることが前提条件ですけど。
>その時に金利が今よりグッと上がっていれば
そのときには給料もグッと上がっていると考えましょう！
借換はもちろん出来ますがメリットがあるかは金利動向次第。
繰上げ返済を行うこともリスクヘッジになります。
返済期間短縮型ではなく支払額軽減型でするのです。
短期固定になる分、毎月支払額は35年固定より少なくなるが
その分貯めこんで繰上げにまわしましょう！

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>自己資金が足りずに35年固定ローンが使えない場合、
たとえば３５年ローンだとローンにある最低自己資金比率が満足できなくて借りれないという話ですよね？

>当初5年固定や10年固定の後に借り換えは出来ますか？
出来ないと考えた方が賢明です。可能性がないとはいいませんが。

>何とか良い方法はないものでしょうか？
ないです。。。。他の金融機関を探すとかですかね。

>あと、最悪変動の場合でも毎月の支払額を均等に出来る（元金は減らなくとも）とゆうのは可能ですか？
完済まで変わらないということは出来ません。
変動であれば大抵は５年単位で支払額が変更、短期固定であれば固定期間終了ごとに支払額が見直されます。

>その場合は支払い期間が延長されるのでしょうか？
支払期間が延長されることはありません。だから上記のように支払額が変わります。

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＞自己資金が足りずに35年固定ローン

わたしの場合は融資が決まってからどの方式かを選びましたが？

自己資金の金額で融資額が決まるのですか？

なんか話が逆なような気がしますが？．．．。

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