土地名義と建物名義が別人の土地を売りたい

土地と建物名義が別の土地を売りたいと考えております。
知識のある方にご助言を頂ければ助かります。

・土地名義…………私です。
・土地固定資産税…生前は父、現在は私が払ってます。
・建物名義…………義兄（婿養子）です。
・建物固定資産税…義兄（会社かも？）が払ってます。
*現在、住んで居るのは私・妻・子供の3人です。
*私は別の場所に土地と家を持ってます。

問題の建物は築40年を超えます。
私と長女は母親が違い年齢も20歳以上離れています。
この家を建てた当時、私は赤ん坊で記憶は無いのですが別の姉達の
話から、おおよそ下記の様に聞きました。

義兄を婿養子に迎えるに辺り父が土地を購入し家を建てました。
父は会社も義兄に与え父は権限の無い会長職になりました。
姉夫婦は2年程この家に住みましたが、当時私達が住んでいた家を
立て直す事を知り家の交換を望み、希望通りにしました。
されど、建物名義は義兄のままにしておきました。
その後、父母と私たち兄弟はこの家で生活を続け現在、
父母は亡くなり相続で土地の名義人は私となりました。

私も結婚後、別に家を建て独立したのですが7年前に父母が高齢となり
別の姉達からの要請で父母の面倒を見る為に越して来ました。
其のまま現在まで住んで居りますが、そろそろこの家を処分し私が建てた家へ
帰ろうかと考えております。

そこで、土地の処分を義兄の承諾を得ずに売る事は違法でしょうか？
父母の生前時より色々なトラブルが有り、義兄と私は不仲です。

以上の件、お教え頂けますと助かります。

No.8 ベストアンサー 回答者： nta 回答日時： 2006/08/29 10:11

#6です。

＞当時は結局、父の財産も会社の財産もごちゃ混ぜの時代でした。

とおっしゃる事情からして、義兄さんの主張がどのようになってくるかすら予測が難しいと思います。

＞リフォームや立替を私の承諾無しに行った場合はどの様に対処を
する事が望ましいのでしょうか？

　使用貸借であるから撤去せよと裁判で主張することになると思いますが、所有権はご質問者にあると主張する方が有効的である可能性もあります。当然、こんな方向性の違う主張を同時にするわけにはいきませんから慎重な確認が欠かせません。もしかすると会社に貸与してあり、会社に賃貸料を支払っていたなどという主張が出てくれば、旧借地法が適用されて、「朽廃」なのかどうかという争いの種が飛び出すかもしれません。そういった意味でぜひ弁護士さんにご相談ください。

この回答への補足

・「使用貸借」として撤去要請
・「朽廃」として取り壊し

じっくりと考えて見ます。

補足日時：2006/08/29 23:40

この回答へのお礼

度々のご回答有難う御座います。

お礼日時：2006/08/29 23:40

No.7 回答者： buttonhole 回答日時： 2006/08/28 21:50

>その場合、下にも書きましたが、リフォームや立替を私の了解を得ずとも可能でしょうか？

　No.6さんのおっしゃるとおり、そもそも、その建物は誰の所有か確定しなければならないと思います。
　交換という事実が本当ならば、現在お義兄が住んでいる建物が会社が建てたものというのが分かりません。たとえば、その建物はもとももと、義兄の所有であったが、義兄名義になっている問題の建物と交換して、義兄の名義から会社名義にし、
現在義兄名義の問題の建物は、会社名義にすべきであるが、何らかの事情で義兄名義のままになっているというのでしょうか。事実関係が錯綜しているようですし、掲示板で事実関係を正確に把握して、適切な回答をすることは困難です。やはり弁護士に相談すべきです。

この回答への補足

>現在お義兄が住んでいる建物が会社が建てたものというのが分かりません。
当時は父の一人経営（合名会社）でこの建物が完成と同時に株式会社へ変更となり
そのまま父が社長をしておりました。
その後、数年して義兄を社長へと交代しました。
当時は結局、父の財産も会社の財産もごちゃ混ぜの時代でした。

>その建物はもとももと、義兄の所有であったが・・・
いいえ、上記に記しましたが元々父の所有で完成後数年して会社名義に変更しました。
義兄は養子に来た頃は不動産は何も持ってませんでした。

>現在義兄名義の問題の建物は、会社名義にすべきであるが・・・
いいえ、こちらは会社名義にする積りは元々無かったと思います。
隣の敷地に会社が有りますので、傍に自宅が有れば便利との考えかと思います、
後々、義兄達が戻れるように名義の変更もしなかったのだと推測します。
父は他にも不動産を幾つか所持してましたのでその程度の積りだったと思います。
しかし、義兄は父を煙たい存在として好ましく感じておらず、
社長となってからはより一層、距離を置いた為にそのままの状態で今日に至ったのです。

>やはり弁護士に相談すべきです。
そうですね、何れはハッキリさせないとなりません。

補足日時：2006/08/28 23:04

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

お礼日時：2006/08/28 23:04

No.6 回答者： nta 回答日時： 2006/08/28 01:45

　義兄さんに建物の撤去を要求できないのかといえば、使用貸借にあたると判断できれば、撤去を求めることができる可能性があります。

しかし、判断が難しいのは父親が建てた家を贈与し、その父親が家を交換したまま登記を変更していないという点です。所有権がだれにあるのかを慎重に判断して、義兄さんにあるのであれば、撤去を求め建て替えには応じないこと。遺産相続で未分割であると判断されるならば、買取等により所有権の移転を求めることが必要になります。
　判断が難しいのできちんと弁護士さんに相談されるべきだと思います。

この回答への補足

>使用貸借にあたると判断できれば、撤去を求めることができる可能性があります。
使用貸借ですか・・・

>所有権がだれにあるのかを慎重に判断して、義兄さんにあるのであれば、・・・
所有権はやはり義兄なんでしょうね。
その場合、リフォームや立替を私の承諾無しに行った場合はどの様に対処を
する事が望ましいのでしょうか？

>遺産相続で未分割であると判断されるならば、買取等により所有権の移転・・・
これはどういう意味でしょうか？
仮に所有権が父に有った場合に「未分割」となってるという事でしょうか？
その場合は遺産分割協議書に
「記載以外に相続財産が発見された場合は・・・」と、記載が有り、
私が相続する事になります。

お時間が有れば、再度ご教授頂けますと助かります。

補足日時：2006/08/28 21:02

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

お礼日時：2006/08/28 21:02

No.5 回答者： buttonhole 回答日時： 2006/08/27 18:45

義兄名義の建物の所有者が義兄とした場合、義兄は御相談者名義になっている土地を無償で借りている状態のように思われます。

また貸し借りの期間は定めていないようですね。
　無償で貸し借りする契約を使用貸借契約(民法第593条)といいますが、土地の返還時期を定めていないようですから、契約で定めた目的に従い使用及び収益を終わったときに、あるいは、使用及び収益を終わる前でも、使用及び収益をするのに足りる期間が経過した場合、目的物の返還請求(建物収去土地明渡請求)をすることできます。(民法第597条第2項)
　不動産を巡る法的問題は、特に専門的な知識を要求されます。きちんと弁護士に相談させることをお勧めします。

この回答への補足

*追加情報を書きます。
問題の私名義の土地（郊外）は義兄が社長をする会社（1000坪位）に隣接します。
元々は全て父の所有でしたが生前中に700坪を会社に贈与し、
父が亡くなり150坪を姉（長女）が、そして残り150坪を直ぐ上の兄が相続しました。
会社の倉庫利用として父が貸し出してました。
父は会社へ貸し出していた期間（数十年）一度も地代を貰ってません。
姉は副社長で直ぐ上の兄は専務です。どちらも会社に関係してます。
そして、隣接する自宅150坪を私が相続しました。
私は会社とは全く関係が無い仕事をしてます。

交換した義兄達の住む建物（鉄筋）は街中に有り会社が建てた物です。
1階は会社が使い2階～5階までを住居として使ってます。
されど、この地域は市の区画整理地区となり取り壊し立退く事が決まりました。
義兄は別の所に土地を持ってます、現在は会社の倉庫にしてると思います。

その様な次第ですので、義兄達は私たちがこの家を出て行くとなると、
市との区画整理の立退き料が決まり次第に住み着くと思います。
私達が住むこの家へ戻りたい様な事を言ってると知人を通じて聞きました。

その場合、下にも書きましたが、リフォームや立替を私の了解を得ずとも
可能でしょうか？
また、それを止めさせる手段は有りませんか？

補足日時：2006/08/27 23:37

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

お礼日時：2006/08/27 23:37

No.4 回答者： minus9 回答日時： 2006/08/27 08:52

＞問題の家を建てるのに義兄はお金を払ってません。

全て父のお金で建てました。
＞義兄が住んだ期間は2年未満です。
誕生日にプレゼントをあげること考えてもらえばわかると思いますが、あげます・貰いますの意思が合致していれば、誰がお金を払ったかに関係なくプレゼントは貰った人の物になります。
本件の場合、父は義兄のために家を建てているわけですし、義兄もそれを承認していると思われるので、建物は完全に義兄の物であるはずです。


＞単純に登記名義人が所有者と思ってましたが、必ずしもそうでは無いという事でしょうか？
登記制度は、社会に対して誰が所有者であるかアピールするためのものなので、実際の所有者は別に考えることはできます。
私も昨年に曽祖父名義の土地が見つかりトラブルになっています。現在も解決していませんが、64人もの相続人が所有権を持っているという状態で、収集がつかないです。登記移転は権利が移転したらできるだけ早くすべきですね・・・

この回答への補足

>登記移転は権利が移転したらできるだけ・・・
土地の登記は相続後、知り合いの司法書士に頼み直ぐに致しました。
よって、土地に関しては完全に私の所有になります。

再度、別の視点からお伺いいたします。
撤去要求が出来ない件は理解いたしました。

されど、此処に住み続けるのもちょっと抵抗が有りますので、
此処を放置し（空き家）私の建てた家へ私達は戻ったとします。

多分、義兄達は此処へ住み着くと思います。
場合によっては建替え或いはリフォームをするかもしれません。
借地契約を私とせずにこの様な行為を行ったとしても
私は止めさせる権利も無いのでしょうか？

宜しければ、お教え頂ければ助かります

補足日時：2006/08/27 12:07

この回答へのお礼

再度のご回答有難う御座います。

お礼日時：2006/08/27 10:14

No.3 回答者： password 回答日時： 2006/08/27 08:29

貴方は下記の事が出来ます。

>交換を望み、希望通りにしました。
>されど、建物名義は義兄のままにしておきました。
→債務の履行要求


それに対し、建物は義兄の物になっているので、手出しは不可能です。

>全て父のお金で建てました。
→贈与扱いになるでしょうから、取り戻しは不可能です
>義兄が住んだ期間は2年未満です。
→所有権とは全く関係の無い項目です。

この回答へのお礼

ご回答頂き有難う御座います。

お礼日時：2006/08/27 10:12

No.2 回答者： minus9 回答日時： 2006/08/26 22:26

所有者が完全に義兄なのであれば、建物をどうするかは義兄の自由ですので、こちらから取り壊しを要求することは難しいと思います。

それに関して質問ですが、
＞当時私達が住んでいた家を立て直す事を知り家の交換を望み、希望通りにしました。
にある交換とはどのような状態だったのでしょうか？
単に住む所を交換するということか、名義(登記)は変えないけれども所有者自体を交換するということか。
後者の意思で、双方が交換に合意していたのであれば、
義兄名義の建物の所有権はあなたにありますので、登記を移すように請求できます。
建物があなた名義になれば、土地建物を一緒に売却することも、建物を取り壊して土地を売ることも自由にできるので、選択の幅が広がると思います。

回答しておいてなんですが、当方あまり自信がない上、大きな額の問題ですので、もっと知識のある方の回答を待つか、時間があれば無料法律相談に行ってみることをお勧めします。

この回答への補足

>建物をどうするかは義兄の自由ですので、こちらから取り壊しを要求・・・
そうですか、残念です。

>単に住む所を交換するということか、名義(登記)は変えない・・・
単純に登記名義人が所有者と思ってましたが、必ずしもそうでは無いという事でしょうか？
当時、私は余りに幼過ぎて（生後１年）詳細は解りません。
ただ、住いの交換を強く希望したのは義兄達（多分姉）と聞いております。

再度、確認の意味で書かせて貰います。
問題の家を建てるのに義兄はお金を払ってません。全て父のお金で建てました。
余りに古い為、建築時の書類は残ってません。
固定資産税は義兄が払い続けてきました。しかし、義兄が住んだ期間は2年未満です。

補足日時：2006/08/26 22:32

この回答へのお礼

再度のご回答有難う御座います。

お礼日時：2006/08/26 22:32

No.1 回答者： minus9 回答日時： 2006/08/26 20:38

専門家ではないので確実とはいえませんが、もともと父・義兄で別人所有だったのならば、地上権が設定されているはずなので、承諾を得ずに売ることは可能だったと思います。

ただ、この土地を購入する人からすれば、義兄の家が建っている以上、勝手に新しい家を建てることはできませんし、今建っている家を使うにしても義兄に承諾を得るか契約しないことには住むことはできません。
現状で売るとすれば、買い手がつかないか、大幅に価格を下げざるをえないと思います。

この回答への補足

>現状で売るとすれば、買い手がつかないか、大幅に価格を下げざるをえないと思います。
建物は老朽化が目立ちますので、義兄に撤去を要求する事は可能でしょうか？
再度、お教え頂ければ助かります。

補足日時：2006/08/26 21:26

この回答へのお礼

早速ご回答頂き有難う御座います。

お礼日時：2006/08/26 21:26