住宅減税のアドバイスでクレーム

私は住宅販売会社の経理をやっているものです。
実は会社の部下が、あるお客様へ住宅減税の件で丁寧なアドバイスをしてあげ、そのお客様から非常に喜ばれたのですが、実際に確定申告をされた後、そのお客様からクレームがあがってしまったのです。
内容は、購入者は共働きだったので、ローンを組む際に夫婦での連帯債務で借入を行う方法を提案しました。よって、不動産の名義も年収からの割合で共有名義としました。当社の提携ローンを利用されたお客様は確定申告に備えて、申告の添付書類である融資金の残高証明書が到着するのを待っていたのです。その証明書がようやく自宅に届いたそうなのですが、なんと証明書はご主人ただ1人宛にだけ届いたのです。なぜなのか銀行に問い合わせると、その銀行では年収合算での融資申込については連帯債務ではなく、連帯保証人扱いとの対応で融資をされることが判明したのです。部下は銀行のその扱い（連帯債務）をよく理解していなかったようです。
するとそのお客様から、本来夫婦で確定申告を受けられるとの話を聞いてそれに習って手続きをとったのに・・それが出来ないのであれば妻の減税分を負担しろとの話を部下にしてきたのです。これってどう思いますか？やはりプロとしてのミスであるからペナルティーを払うべきなのでしょうか？ご意見をお聞かせください。
またペナルティーから逃れられる材料を見つけたいと思っております。

No.1 ベストアンサー 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/19 20:09

　不動産建設関連では、税と表裏一体の話が結構あり、このようなトラブルはしばしば過去にもあったようです。

記憶の限りですが、宅建業者が営業に際して税効果などを含めてアドバイスをした場合で、これにより損害賠償請求をされて、確か負けたケースがあったように思います。
　金額的には、建物価格1,500万円程度として、15万の10年単位になってくるようであれば手数料も消えてしまいます。迂闊なことをいったりいわせないようにすることが業務上もっとも肝要といえます。
　訴訟も予想されますが、その場合には、相手方は原則そのような事実を物的証拠として出さなければなりませんので、是非はともかくとして、防御としては、話合いの段階でこの上「確かにそういったが、悪気がなかった」などと次なる迂闊な言動をしないことです。実は、悪気があろうとなかろうと判決には関係ありません。

この回答へのお礼

legalmindcojpさん、早速のご回答ありあがとうございました。
やはりそうなんですかぁ～　宅建業者が損害賠償請求なんです
かぁ～
でもこれは営業に際して・・・とありますね？契約をとる為の
行為というかアドバイスということでの解釈で宜しいですか？
もしそうだとすれば、今回のケースは営業は別にいて、契約後
のローン担当者からの誤ったアドバイスということになります。
よって契約時点では、住宅取得控除の詳細までのお話しは出
さずにして契約をされたお客様ということになります。
ということは、今回のケースでは損害賠償の請求を却下出来る
ものと考えられると思いますがいかがでしょうか？
契約後のアドバイスが誤りだっとして謝るしかないかなぁ～と
今考えております。
今回のコメント非常に良いヒントになりました。
今後の再発は避けたいので十分注意させたいと思います。
上述した内容におかしな点がありましたら再度コメントいただ
けるとうれしいです。

お礼日時：2002/03/19 23:34

No.2 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/20 01:18

　厳密に契約の前か後か、というよりも、あまり正確な記憶ではないので、「営業に際して」としたのは、漠然と宅建業の営業に関しての情報提供、という意味で書きました。

ので、恐縮ながら私の文言を解釈していただいてもあまり実益がないといわなければなりません。また、むしろ専門家としての立場的なものからの責任として強調されていたような感じもします。
　私どもでこの手のアドバイスをするときには、「あくまで税務署にご自分の責任で確認いたたきたいと思いますが、住宅取得費控除が受けられる可能性があります」としておきます。本件でも、これに従って、一般的なアドバイスをしたものであり、個別的なことについて責任をもてるものでは到底ないということとして、迂闊に謝罪などすることは危険な香りがします。
　しかしながら、よくよく考えてみていただくと、住宅取得費控除の対象となるのは、住宅ローンの債務者であることが要件となっていることから、それを前提に説明したことを述べ(これは本件で事実だと思います)、与信上可能ならば銀行との融資契約を連帯債務者に変更することを提案してはいかがでしょう。さらに、連帯保証人ですと、登記名義人が共有ということからして逆に税務上問題(夫婦間の贈与?)でるように思いますが、その点も併せて検討されてはいかがでしょう。これにより修正申告で控除の実現が可能でしたらうまくいくと思います。最近実務していないのであまり自信ありませんが、かつてその逆パターンで夫婦共有を夫単名にした(ローンが一人なのに共有)ような記憶があります。
　なお、今回は今一自信がもてないので、税と登記の専門の方からの上記案への指摘を待ちましょう。kyさんhaさんとkuさんあたりが見えると心強いところです。

この回答へのお礼

legalmindcojpさん、アドバイスありがとうございました。
この結果は、住宅ローンの連連保証→連帯債務への変更は出来ず（銀行商品が
連帯債務対応でなかった）、悩んだ結果・・・・
お客様へ対して深くお詫びを申し上げなんとか（多少の金銭にて）和解をする
ことができました。
担当には、今後の金融商品知識・税知識をもっと高めるようにとのことで反省
させた次第です。
legalmindcojpさんからの、このたびのアドバイス参考にさせていただきまし
た。誠にありがとうございました。
また今後等関連相談事項にてお会いされるかもしれません。
そのときには、またよろしくお願い申し上げます。ありがとうございました。

お礼日時：2002/04/03 09:06