敷金返還問題

今敷金の不足分請求で困っています。
見積もりはハウスクリーニング、クロス張替え、床のクッションフロア張替え、畳取替え、巾木、ペンキ工事（なんとペンキだけで７万!!）等で27万かかるそうです。敷金は16万でした。相談所のような所で相談したのですが、今後どのように大家さんと話し合いしていいかわかりません。特約に「入居期間の長短に関わらず損耗の状態に応じ契約終了明渡し時点において、畳、襖、壁紙等の修理取替え費用及び室内クリーニング費用は賃借人の負担」とあるのに今ごろ気付き、こちらが何か言ってもそこをつつかれたら何も言えない気がしてしまいます。
何と言って大家さんを説得すればよいのでしょうか？
どなたか教えて下さい。

No.12 回答者： kiroha186 回答日時： 2006/09/10 10:04

最近退去時の立会いは管理会社が行っています。

退去時に管理会社が行ったケースで説明します。
賃貸契約をする時管理会社が作成した契約書に同意しなければ賃貸契約は出来ません。その時、質問者にとって不利な契約「退去時のクロス替えなど」も法律上で盛り込むことが可能です。（民法５０１条の契約の自由）
　１０年前から、退去時のトラブルが後を絶たないからガイドラインが作成されました。
　ガイドラインに基づけば借主が故意や過失で壊したものが無ければ、負担が生じません。
　しかし、ガイドラインはあくまでも目安であります。つまりガイドラインを守らなくても法的に行政処分・罰則規定がありません。
　管理会社は行政処分・罰則規定が無いこと、また民法５０１条を盾にしてして退去時の負担を借主に押し付けているのが現状です。
　管理会社は法律のヤクザです。屁理屈を言わしたら天下一品です。質問者も法律の専門家を後ろ盾につけなければなりません。
　
　長くなりましたが、一番確実なのは行政書士・司法書士名義の内容証明で敷金返還を管理会社もしくは大家にするべきだと思います。行政書士に相談を依頼した場合、大体２万円から３万円前後です。直接管理会社・大家に交渉できませんが、交渉に対する必要な知識を教えてくれます。書面通知は行政書士の職印付きなので屁理屈が言いづらくなります。
また、敷金の返還がなされない場合少額訴訟といって判決がその日にでる裁判を起こして返還させる手もあります。　
　大変だと思いますが、敷金が返還されるといいですね。

No.11 回答者： konayukikonayuki 回答日時： 2006/09/09 17:43

この場合は消費者契約法が理由で無効というよりあまりにも悪徳な請求をされているので民法の違法行為をしている大家さんに対しての請求といえるでしょう。

ご自分が故意に傷をつけた箇所などある場合でも全額張替え負担になるような傷なんてほとんどありません。い賃貸の部屋を破壊するほどの生活する人間なんていないでしょうから。

ちなみに鬼より怖いなんて不動産やさんは思っていません。こんな悪徳な請求する所は特に。
わたしもそこには相談しましたが具体的な改善などはありませんしどちらかというと不動産やよりな考えでしたので消費者センターの方が断然ためになりました。
無責任にサイトを紹介しているのではありません。実際に訴訟で役に立ったからＵＲＬを貼っているのです。認識の間違った専門家の無責任なアドバイスの方がよくないと思います。私は訴訟を経験しているからこそ、そしてそれまでに色々な事を調べた事を書いております。
質問者様の請求されている内容は原状回復ではなくリフォーム代金(次の入居者のための初期投資)とも言えるくらい高額です。相談は消費者センターになさったんでしょうか？その時にこれからの交渉の流れや内容などはご相談されなかったのですか？

No.10 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/09/09 17:40

大家してます

契約内容に不明瞭な点が有りますので貴方に有利な状況では有ります

ただし、貴方の入居期間、広さなどその他が判りませんのではっきりした回答は出来ません

　「損耗の状態に応じ」

この条項は貴方に有利でしょう、無条件の修繕になりません

・ハウスクリーニング

これは負担してください、契約です

・クロス張替え

クリーニングで落ちる程度なら貼り替えまでは負担しないのが普通です

・床のクッションフロア張替え

これもクロスに準じるでしょう

・畳取替え

せいぜい表替えでしょう

・ペンキ工事

広さなどに関係します

＃９さんの回答の

　「あなたが支払うべきではないものが含まれているないかどうか、一般的な原状回復の負担を超えていないか・・・」

この部分が大切です、私から見ると貴方の負担部分からかなり逸脱した内容だと思えますね

その辺りを納得させるしか無いでしょう

大家によっては説得できないときも有ります

貴方の大家もその部類でしょうね

後は裁判にするしか仕方ないでし
ょう

敷金の１６万円は全額返還されます

でも原状回復費用を２７万円請求されています

「回復費用を敷金と相殺する」との契約条項も有るはずです

結果、修繕費用－敷金を請求されています

No.9 回答者： Teddy-Yokohama 回答日時： 2006/09/09 10:11

　よく、不利な契約は無効といいます。

その点はその通りなのですが、昨年１２月最高裁判所から新しい判例が出ました。

　まず、消費者保護法を理由に向こうということはできない、という点。
　特約は、自由契約の原則に基づき有効であることです。
　
　また、原状回復費用は家主に請求権があります。

　今回の場合、何よりも修理の内容であなたが支払うべきではないものが含まれているないかどうか、一般的な原状回復の負担を超えていないかを確認するべきだと思います。

　都道府県の役所にある、宅建を指導する部署に相談したらいかがでしょうか。
この部署は、不動産業者にとっては鬼より怖いところなので、不動産会社が家主を口説いて、常識的な原状回復の費用以上の分があれば減額すると思います。

　ただ、あなたの使い方が普通よりひどかった場合には、敷金は帰らないこともありえます。

　一般の人は全く無責任なことを言い、敷金は全額帰るだの、都合のいいサイトを紹介していますが、もってのほかです。

　素人の無責任な回答にはだまされないように。

No.8 回答者： konayukikonayuki 回答日時： 2006/09/09 06:14

７です。

大家さんを説得するという事ではなく正当な敷金返還をしていただくのですから何もいえないなんて思わなくていいと思います。

・まず、大家さんに「配達証明郵便」を出すのもひとつの方法です。
書き方などもネットで検索できますし下記ＵＲＬの中にも出てきます。

http://www.dai-h.com/sikikin/sikikinindex.html
http://web1.nazca.co.jp/hp/blackwhitelaw/
↑経験を書いてあるので参考になります。


プロに頼まなくても敷金は返してもらえます。

No.7 回答者： konayukikonayuki 回答日時： 2006/09/09 06:07

少額訴訟経験しました。

消費者に一方的に不利な契約(特約)は無効です。
まず、自分が負担すべきところを認識することが大事です。故意に傷つけた部分と家賃滞納分が敷金から引かれます。それ以外はガイドラインで確認した方がいいです。少額訴訟は自分でもできます。初期費用が１万くらいがかかるのと(これは裁判で敷金返還となるでしょうからかえってきます。)裁判の１日お仕事を休む事は必要となります。
http://lantana.parfe.jp/sikikin02.html
↑ここ参考になります。

■消費者契約法第四条の２　当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実
（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）
を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって
当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
消費者契約法第十条 　民法 、商法 その他の法律の公の秩序に関しない規則の適用による
場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

●敷金とは本来、家賃滞納や故意の傷などない場合は返還されるべきお金
なのです。毎月支払う家賃は修復費も含んだうえでの設定になっているのが
通常なので敷金から引くと二重取りになるのです。
最近は悪徳な「特約」なども多くこれらは認められないケースが多いです。
借主にあまりにも不利な特約は無効です。
もし修復費で負担してほしいのであれば入居時に「修復費は敷金以上になる」
と伝えてそれでも入ってくれる入居者を探すべきでしょう。
大家さんも修復にお金がかかるので大変なのでしょうがだからといって
借主に負担させるのが当然と思われるのは困りますね。修復は次の人に
入居してもらうためのものであり初期投資せずに入居してほしいのであれば
修復しなければいいのです。
普通に生活していたのであればほとんど還してもらえますから
そんな悪徳不動産のいいなりにならず取り返してください。

民法の項目
債務不履行(415条)
不法行為(709条)
不当利得(703から708条)

私は訴訟までにネットや本で色んな判例等も調べました。

No.6 回答者： kita52326 回答日時： 2006/09/08 22:19

２．です。

ご紹介したサイトですが「敷金返還と原状回復義務」でyahoo検索すると
トップで出てくると思いますので、再チャレンジしてみてください。

　○敷金と貸主・借主の義務
　○善管注と原状回復義務
　○原状回復義務の範囲
　○各特約について（修繕特約・原状回復特約は絶対的なものか）
　○敷金紛争解決手段　等々

本件ご相談の関連事項が、わかりやすくコンパクトにまとめてあります。

No.5 回答者： mappy88 回答日時： 2006/09/08 22:02

この会社使いました。

http://www.recoveryjudge.jp/

メールでのやり取りでほとんど済みました。（緊急の用事は電話が掛かってきます）

家主さんにはかわいそうでしたがあまりにもひどいぼったくり敷引だったので冷酷に対応してほぼ全額返還となりましたよ。

No.4 回答者： ahoaho_hiro 回答日時： 2006/09/08 21:13

特約については契約時に話がありましたか？

今頃気づいたという事は説明がなかった、了承してないって事ですよね。これがトラブルの原因だと思うんです。

質問とは直接関係ありませんが、私がしてる質問です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2378293

小額訴訟で取り戻した方もいらっしゃるようです。司法書士に依頼して内容証明１発で取り戻した、という話も聞いた事があります。

個人で対抗するのは難しいと思うので、プロに相談してみてはいかがでしょうか。各地域に司法書士会があると思います。そこで対応してくれそうな司法書士を紹介してもらいましょう。

この回答へのお礼

司法書士。。。考えたことありませんでした。
でもそういった以来は結構お金がかかるのでは？？

お礼日時：2006/09/08 21:32

No.3 回答者： rosquilla 回答日時： 2006/09/08 21:05

以前にも同様の質問をされていませんでしたか？回答を送ろうとしたのですがエラーで送信されていませんでした。

（別人でしたら失礼）

＞入居期間の長短に関わらず損耗の状態に応じ契約終了明渡し時点において～～
ですので、自然消耗は負担しなくてもいいです。全て修復する義務があるということではありません。

確かキッチンのクッションフロアは冷蔵庫によるへこみでしたよね。それは通常生活で当然ありえることですので負担義務はありません。

クロスは掃除の不行き届きや乱暴な扱いで破損があれば負担しなければいけませんが、常識的な生活での汚れなどは負担義務がありません。

畳はタバコの焼け焦げやシミ・カビなど扱いが悪く出来た損傷は負担義務がありますが、家具の移動による傷や日焼け・日常生活で起こる擦れや汚れは負担義務がありません。

巾木？どの部分でしょう？出入り口でしょうか。よほどでなければ壊れませんし修理もしないと思います。何かぶつけて割れているなどでなければ負担しなくてもいいです。

ペンキは天井でしたよね。天井の塗装があなたの過失で悪くなるとは考えられません。これは全く負担しなくてもいいです。

ハウスクリーニングは必要以上に汚れていれば負担義務がありますが、通常の使用で通常の掃除が行き届いていれば大家が負担するものです。

確か以前はエアコンの問題がありましたが解決しましたか？
ま、それについても全く問題はありませんが。

どう考えても１６万でお釣りがきます。
大家さんには「損耗の状態に応じということは故意の損失のみ負担するということですよね」と言ってみてください。

この回答へのお礼

以前も見ていただいてたんですね。ありがとうございます。今回は見積もりが出てより正確な対応法があればと思い質問しました。エアコンの事に関してはなぜか見積もりに入ってませんでした。「損耗の状態に応じということは故意の損失のみ負担するということですよね」←使わせていただきます。でもまぁまだ特約のことも気になりますが。。。

お礼日時：2006/09/08 21:30