区分建物の表題登記申請における表題部所有者について

Question

区分建物を新築した場合、原始取得者より所有権を取得した転得者や相続人・一般承継人からの申請であっても、必ず表題部所有者は建てた人（言い方まずいかもしれません）ということを聞きました。
土地や非区分建物の場合は、今現在所有権を取得した者がそのまま申請して表題部所有者になれるようですが、区分建物の場合はなぜそういう制限をしているのでしょうか？
敷地権との絡みがあるようなことも聞きましたが、よくわかりません。
よろしくお願いします。

dividing-line · Accepted Answer

かなり内容を省略して書いてあるので解り難かったですね。すいません。

敷地権とは、土地登記簿に登記された所有権、地上権、賃借権であって、区分建物と分離して処分できないものを言います。所有権の場合は、甲区へ、地上権、賃借権の場合は、乙区に登記されます。

仮に転得者からの表題登記をすることを考えると(実際には認められていませんのですることはできませんが)、敷地権の登記名義人と表題部所有者は同一人物でなければなりませんので、表題登記に先立って敷地権について権利移転の登記をしなければなりません。敷地権が所有権の場合は、土地登記簿の甲区に所有権の一部移転登記をすることになります。区分所有者は、分譲マンションの場合だと、数十人～数百人いますので、その登記をこれらの人がすることになります。結果として土地登記簿の甲区にこれら数十人～数百人の区分所有者が共有者としてひしめきあうことになります。その後の表題登記により、土地の所有権が敷地権化され区分建物の表題部に敷地権の種類及び割合が登記されることになります。

最初に原始取得者が表題登記を申請して、その後区分建物について転得者への所有権移転登記をしておけば、土地登記簿に権利移転の登記をする必要はなく、土地登記簿は非常にすっきりとして見やすいものとなります。無駄な手続きが省かれるので、登記手続きも簡略化され登記上の過誤も防止できます。

dividing-line · Answer

>敷地権の設定なしの区分建物の表題登記をしようとすると、添付書類として規約証明書（敷地権を設定しない内容が書かれた管理規約）を添付すると、法定敷地と建物が分離処分可能ということで表題登記申請が受理されるのでしょうか？

その通りです。敷地権の表示のない区分建物となります。
ここで、敷地権がない場合であっても、原始取得者しか表題登記申請を認められないのかという疑問がでてくるかと思います。不動産登記法では、敷地権の有無に関わらず原始取得者にのみ登記申請を課しており、転得者は、表題部所有者にはなりえません。
区分建物に関して、勉強をされているようですので、理由はご自分で考えてみるのも良いかと思います。

montebianca · Answer

>敷地権についてですが、建物の所有者と建物が建てられた土地の何らかの権利（所有権・地上権・賃借権）を持つ人が、同一でないといけないということを、認識してませんでした。

別に区分所有建物に限らず、建物がある場合、当然、建物は、その建物が建つ土地に関し、何らかの権限がないと立ってない訳で、自分の土地に建物を建てる場合は、底地の権利は建物の所有者と同じ、他人の土地に建物を建てる場合は、借地権（地上権か土地賃借権）が存在するだけです。

ちなみに大規模でないマンションなどでは区分建物と土地を分けて処分できる方が便利な場合もあり、このような場合は管理規約で定めて敷地権を設定せず、土地と建物を別個に処分できるようにしている場合も結構あります。

dividing-line · Answer

分離処分禁止の原則により、建物の権利移転には、敷地権についての権利移転の意味も含まれてます。すなわち建物と敷地権は一体として、転得者に権利移転される必要があります。

この一体とした権利移転を公示する方法が、敷地権の表示がされた建物について権利移転の登記をすることであることを考えると、その公示のためには、転得者への権利移転の登記の前提として表題登記が終わっていることが必要になります。従って表題登記は原始取得者からしか申請し得ないということになります。

仮に、転得者からの表題登記を許すと、敷地権についての移転登記と表題登記とを同時にする必要が生じることになり、区分建物毎に甲区または、乙区の敷地権の移転登記がされ、甲区または、乙区が大変見にくくなってしまいます。

これでは、折角土地登記簿の甲区、乙区をわかりやすく見やすくするための区分建物の登記にに関する法律改正が意味のないものになってしまいます。

また、敷地権の有り無し及びその割合は、区分建物を立てた人が決めなければならない事項です。またこれらは表題部に登記すべき事項でありこれを決めないと登記することはできないばかりか、分離処分禁止の原則からして、実際問題として建物を譲渡することもできません。

以上より原始取得者に表題登記を課すことは、区分建物においては当然と考えられます。

複数の原始取得者が異なる専有部分を所有する場合でも、それぞれの原始取得者が、申請人であり表題部所有者となります。

相続による権利移転でも分離処分禁止は適用されるので一体とした権利移転を公示するためには、原始取得者(被相続人)を所有者とした申請が必要になります。この場合、相続人から申請することができます(相続人による登記)。その後に区分建物について、相続による所有権移転登記を申請します。

尚、一棟の建物の表題部には、所有者の表示はされません。専有部分の建物の表題部の末尾に所有者が記載されます。ここには、表題登記の際に、原始取得者であるデベロッパが記載されます。転得者への権利移転は、所有権保存登記を申請することによって行われ、この登記申請により、表題部所有者の記載が抹消され、甲区に転得者が所有者として記載されます。

montebianca · Answer

少し質問内容が理解できてない部分がありますが、
不動産登記簿ですが、まず表題登記ですが、ここは、あくまでも建物の内容を表示する部分です。
所有者を登記するのは、所有権を表示する欄「甲区」欄です。

区分所有建物（マンション）の登記ですが、当然、表題部登記は2カ所になります。

(1)1棟全体の内容を表す表題部登記と、(2)各部屋（占有部分）の内容を表す表題部登記とからなります。

(1)の1棟全体の表示登記ですが、ここは上述のように、あくまでも建物の内容を表示する欄で所有権を表示場所ではありませんが、マンションが完成し、各部屋が販売されるまでの仮の所有者を表示することがあります。マンションのディベロッパー名義の所有権表示がなされることが多いです。

これが質問者さんの言われていることだと思いますが、上記のように決して正式な所有者の表示ではありません。

所有権の表示はあくまでも所有権を表示する欄「甲区」欄です。

新築マンションでは、マンション完成前に、購入代金を払い込むのが普通と思いますが、この場合は、各部屋（占有部分）の所有者欄（甲区欄）には購入者の所有権が最初から登記されます。原始取得です。

但し、マンションが売れ残った場合、空き部屋は当然ディベロッパー所有なので、デベロッパー名義にして販売できた時点で購入者の名義にします。

そして(1)の一棟全体の表題登記部に記載された仮の所有者名は削除されます。

以上で回答になったでしょうか？

tk-kubota · Answer

制限しているのではなく、おのづから、そうなるのです。
だって、区分所有権は建築後、その法律にしたがって登記をするわけですよね。
建築は○○工務店、××建設と云うような会社が一棟を建築するので、何号室だけを建築すると云うことはありません。
ですから、一棟の建物を建築した者が一棟全部の表題部の所有となるのです。
なお、不動産登記法の改正で中間省略登記はできないことになりました。

区分建物の表題登記申請における表題部所有者について

かなり内容を省略して書いてあるので解り難かったですね。

>敷地権についてですが、建物の所有者と建物が建てられた土地の何らかの権利（所有権・地上権・賃借権）を持つ人が、同一でないといけないということを、認識してませんでした。

分離処分禁止の原則により、建物の権利移転には、敷地権についての権利移転の意味も含まれてます。

少し質問内容が理解できてない部分がありますが、

制限しているのではなく、おのづから、そうなるのです。

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