高圧電線下の地役権設定について

電力会社より、高圧電線下の地役権設定について打診がありました。

電線下の地役権のことは分かるのですが、地役権を設定するにあたり、私にとって得なのか損なのか、実際よく分かりません。

地役権設定で土地の値段が落ちると思うのですが、いったいどのくらい値段が落ちるものなのでしょうか？

また、将来、家を売るつもりなら、地役権設定はしない方が良いのでしょうか？

皆さま、ご教授お願いいたします。

No.16 ベストアンサー 回答者： chunky730 回答日時： 2006/10/20 17:21

　余計な補足かもしれませんが…

>>売却すべき土地に、所有権以外の余計な権利（地役権）が既に付いていれば絶対に説明しなくてはなりません。

　このことは抵当権登記がある場合と同様で、間違いないです。
　ただ「法的にも安定的に空中を利用する為に地役権を設定し（中略）～上空に高圧電線が張ってあるという事は、必然的に地役権が付随してくるものと同意義です」については、はっきりとした取決めはないと思います。

　全国の各電力会社で取組みがバラバラだと思いますが、使用貸借（無償で上空通過の承諾を土地所有者から得ているもの）にて権利確保している事例が多くあります。
　このような箇所（宅地および宅地の見込池）を順次、地役権設定している状況ではないでしょうか。


>>地役権が設定されてないから、説明はしなくても良いとはならないと思います。

　個人的には「上空に送電線が存在する」はどのような場合にせよ説明の必要なことだと思います。
　しかし、重要事項説明の不履行として何かを要求するには不足かもしれません。
　少し厳しいことを言いますが、通常は居住目的で住宅を購入する方は、最寄りの駅や学校への距離を調べること同様に、目で見て確認できる建造物（送電線や鉄塔、ビルなど）を認知していると見なされてしまいます。

　やはり補償は地役権設定対価でしっかり貰いましょう。(^^)

この回答へのお礼

そうですよねぇ。何かを要求するには不足ですよねぇ…
私も皆さんの意見を聞き、いろいろ調べているうちに、そう思いました。chunky730さん、アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/10/24 06:28

No.15 回答者： 63ma 回答日時： 2006/10/20 15:28

　６３maです。

　はい。その通りです。
　売却すべき土地に、所有権以外の余計な権利（地役権）が既に付いていれば絶対に説明しなくてはなりません。（当然地役権設定登記をしてありますが）
　高圧線は高圧電流が流れていますし、危険性も伴います。又電気事業者も地役権設定無しでは、空中利用権が不安定となりますから、法的にも安定的に空中を利用する為に、地役権を設定し、対価を払うのです。
　つまり、上空に高圧電線が張ってあるという事は、必然的に地役権が付随してくるものと同意義です。
　ですから、単に地役権が設定されてないから、説明はしなくても良いとはならないと思います。

この回答へのお礼

63maさん、ありがとうございます。

>>上空に高圧電線が張ってあるという事は、必然的に地役権が付随してくるものと同意義です。ですから、単に地役権が設定されてないから、説明はしなくても良いとはならないと思います。

私も同じように思います。

お礼日時：2006/10/24 06:22

No.14 回答者： 63ma 回答日時： 2006/10/20 11:07

　６３maです。

　この建売が、仲介物件であれば、不動産屋です。
　重要事項説明書に、地役権の事が記載されてないとの事。
　場合によっては、宅地建物取引業法第３５条２項に抵触する恐れがありそうです。
　ただ、未契約の状態でしたら、不適法な業務を指摘して喧嘩別れ出来ますが、既に契約も済んでおられますので、大人の対応をされた方が得策かと思いますが、一言宅建業法３５条関係を触れた方が気が休まるかもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

少し調べてみましたが、地役権が設定されているのを説明していないのは違反に当たるようです。しかし、現状では地役権は設定されておりません。「高電線が存在している⇒地役権が発生する」状態で説明がなかったことになるのですが、これも同等と考えられるのでしょうか？

お礼日時：2006/10/20 12:56

No.13 回答者： chunky730 回答日時： 2006/10/20 00:29

　たびたび失礼します。

chunky730です。
　また訂正点を発見してしまいました…

　誤：１．180ｋＶ以上　全面制限地役権

　正：１．170ｋＶ以上　全面制限地役権

　ご質問内容には直接関係ないのですが、この場を借りお詫びいたします。m(__)m
　送電線下地について分かりやすいサイトがありました。（参考↓）


>>電力会社は登記料はこちらの負担になるようなことを言っていた様な気がします。

　また後日に詳細のお話をされるとのことなので確認してみてください。
　電力会社によって考え方に差があるのかもしれませんが、私も電力会社負担が妥当＆当然だと思います。

　もしご自分で負担されるよう言われても「電力会社で負担してください」と言ったら、案外融通利かせてくれるような気がします。

参考URL：http://www.sbc-co.jp/list_kentikuseigen.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。

地役権設定するのであれば、電力会社に登記料を負担いただくよう頑張ってみます。

お礼日時：2006/10/20 10:30

No.12 回答者： 63ma 回答日時： 2006/10/19 11:00

　６３maです。

建売を買われる時は気が付かなかった、との事。ある面致し方が無いと思います。
　専門家以外は、建物の全体面とか、間取や材質には神経を使いますが、上空までは神経を使いませんよね。
　ただ、仲介業のプロである不動産屋が、高圧線について（地役権設定も含めて）全く触れないと言う事は、「重要事項説明」をしなかった事になりますので、宅地建物取引業法違反になります。
　今更遅きに失しますが、生活する上でのデメリットは、大まかに二つ程あります。
　一つは、風の強い時は、風切り音（ビュー）が気になります。
　二つは、雨上がりで、電線からの水滴（雪の場合は、電線に付いた雪）が屋根に落ちる音が気になります。（特に夜中）
　この様に生活上の支障ですから、必ず重要事項説明をし、お客に事前承認を求めなくてはいけないのです。
　一度売買契約書（仲介者として、不動産屋名と、宅地建物取引主任名が記載されているはずです）をご覧になり、最終ページ辺りに「重要事項説明」の項目が有るかどうか、確認された方が良いと思います。
　多分有ると思いますが、無ければ、完全に宅建業法違反ですので、話の仕方では（場合によっては、県の建築部署に告発云々）、幾らかの返金の話し合いに応ずるかも知れません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

早速、売買契約書と重要事項説明書を見直しましたが、高圧線や地役権に関して書かれているところはありませんでした。
63maさんの言うとおり、これが建設業法違反に当たるのであれば、一度何か保障云々で話をしてみようと思います。
ところで不動産屋と建設業者どちらと連絡を取れば良いのでしょうか？

お礼日時：2006/10/19 20:37

No.11 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/10/19 08:46

＞建設制限がなければ地役権設定をしない方が良いということですか？どちらにしろ、電線は存在しているので、それ以上は建物を高くできないと思うのですが・・・これは建設制限のようなものになりませんか？

地役権設定しなくとも、送電線からの離隔距離で建物の高さの制限を受けるのであれば、地役権設定をし補償金をもらった方が得です。

また、登記簿謄本にも地役権が設定されまでので、誰が見ても明確になります。

＞将来、家を売るつもりなら、地役権設定はしない方が良いのでしょうか？

上記が答えで、しなくても制限つきであればやってもらいましょう。

この回答へのお礼

度重なる回答ありがとうございます。

もう少し考えた上で決めようと思います。

お礼日時：2006/10/19 20:47

No.10 回答者： chunky730 回答日時： 2006/10/19 00:33

　すみません。

＃８の補足および追記です。

>>（土地鑑定額×約２５％）×設置範囲面積

　単位が抜けてました。
　土地鑑定（評価）額は平方メートル（?）あたりの価格、設定範囲も「?」です。つまり、

　100000（円）/?×25％×100（?）＝2500000円

　のような計算になると思います。

　あと登記手数料については、地役権設定に係る費用は基本的に電力会社全額負担ではないかと。
　tsu-cotさんが負担するのは、登録免許税とか印鑑証明書発行費用くらいではないでしょうか。
　測量が必要になった場合も測量費用は当然電力会社負担でよいと思います。　

　

この回答へのお礼

たくさんのアドバイスありがとうございます。

電力会社は登記料はこちらの負担になるようなことを言っていた様な気がします。電力会社のほうが負担するのが妥当だと思うのですが・・・

お礼日時：2006/10/19 20:44

No.9 回答者： meitoku 回答日時： 2006/10/18 23:46

公社から土地・建物付きで購入でした。

購入区画がすでに分筆されていました。
登記手数料は購入者負担です。
ローン繰上げ返済に伴う抵当権抹消手続きの際も、たぶん2筆分の手数料を払ったと思います。
そんなに高くはないと思いました。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ローンの繰上げ返済時にも登記が必要になるのですねぇ。参考になりました。

お礼日時：2006/10/19 20:39

No.8 回答者： chunky730 回答日時： 2006/10/18 22:03

>>送電線下に居住すると何かまずい事があるのでしょうか？

　＃５です。余計な心配を生むような表記、申し訳ありません。
　結論から言いますと、まずいことはありません。前述した地役権の種類を知るため質問させていただきました。
　tsu-cotさんの場合は地役権種類は一部制限になるようですね。

　シンプルに考えるなら補償額は、

　（土地鑑定額×約２５％）×設置範囲面積　になります。

　実際は増改築で縦方向に建築することはまずありませんので、普通に住む分には何の影響もありません。

　将来ご自宅を売られる場合にデメリットがあるとすれば、地役権設定登記があることから、買主あるいは不動産側に地役権の補償金額程度を値引要求される（または金額を下げないと買い手が付かない等）場合があるかもしれません。


>>土地分筆になると何か不利益なことがあるのでしょうか

　気持ちの問題が大きいと思います。登記の際、土地筆数が増えると少しだけ費用が増加しますが、微々たるものです。
　やはり公図上で一目で「何かある」ことが分かることが敬遠のもとではないかと思います。

　また、土地筆数が増えることは隣接する所有者が増えることになりますので、関係土地所有者が何か事を起こす際、境界問題を生みやすくなる側面はあるかもしれません。（地役権の場合は土地に境界標示することはないと思いますので関係ありませんが）

　
>>建売住宅だったのですが、周りとそれほど大きく価格は違わなかったと思います。
と言うことは、建設業者に報告??すれば、少しは補償をもらえる可能性があるのでしょうか？

　補償をもらえる可能性はないと思います。
　重要事項説明の中に送電線下であることを説明する義務があったかどうかは定かではありませんが、事実として影響を与えているのは送電線（電力会社）です。
　やはりこのことを鑑みても、補償は地役権設定の対価となるのではないでしょうか。

　将来的に住宅を売る具体的な予定がなければ、地役権設定はデメリットより金銭的メリットの方が大きい場合が多いと思います。

　また、基本的には地役権設定の期間は、送電線存続期間となる場合が殆どです。
　支持する鉄塔が老朽化により撤去または、全く違う方向に移転した場合などは、地役権抹消となります。この場合、受取った補償金は返却する必要はありません。

　もし地役権設定に応じるのであれば、なるべく広範囲に設定してもらうように要望しましょう。(^^)

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

とても参考になります。22日に細かい話を電力会社とする予定になりました。

お礼日時：2006/10/19 20:13

No.7 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/10/18 21:29

＞地役権設定をしないほうが良いということでしょうか？

そのとおり。
ただし、地役権設定をしないと建築制限もないことが条件です。

また、地役権設定をしなくても、建築制限があるようなら、地役権設定して「補償金」を貰ったほうが得ですね。

建築制限ですので、売買金額に近い補償金のはずです。


過去ログをよく読んでください。

この回答へのお礼

度々の回答ありがとうございます。
過去ログは何回も読まさせていただいたのですが、良し悪しについては良く分かりませんでした。・・・すみません。

>>ただし、地役権設定をしないと建築制限もないことが条件です。
建設制限がなければ地役権設定をしない方が良いということですか？どちらにしろ、電線は存在しているので、それ以上は建物を高くできないと思うのですが・・・これは建設制限のようなものになりませんか？

お礼日時：2006/10/18 22:06