泣き寝入りしかありませんか？（土地の売買） (1/2) - 不動産賃貸 - 教えて！goo

＞ニュアンスとしては不動産屋さん自体が、そのへんの問題をよく認識していなかったようです。

新築を建てるのですから、再建築不可は買っても意味はないですね。
重要事項説明のとき、その辺の説明はあるでしょう。でも
不動産屋は売れればいいのですから、まあ遠まわしに言ってくるはずでしょう。
認識していなかったなんて、とても考えられません。宅建の勉強すれば、国家試験で出題される範囲ですから必ず勉強していますよ。不動産屋やるには「宅建業の知事または国土交通大臣の免許」と「宅地建物取引主任者（国家資格）」がなければ、不動産屋自体開くことが出来ません。
知らなかったなんて誰が信じられますか。

地主さんにとっても売れてほしい物件ですよね。使い物にならないなら。。。本当に再建築不可の土地だとしたら。。。

最終的には質問者様の判断ですが、危ない橋は色々たたいて渡りましょう。

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泣き寝入りしかありませんか？（土地の売買）

宅地建物取引業者を介さない売買でローンも申込むことは少なくありません。
この場合、二つの方法があります。
１．重要事項説明書作成
宅地建物取引業者が重要事項説明書を作成すると、宅地建物取引業者は宅地建物取引業法に基づく責任が生じます。
媒介していなくても、宅地建物取引業法に基づく責任は逃れられないので、手数料が発生します。
２．重要事項説明書に準じた書面作成
宅地建物取引業者に、重要事項説明書雛形を基に、説明者を売主とするアレンジにて作成してもらうと、重要事項の調査費用と書類作成費用で済む場合があります。
●説明者欄が宅地建物取引業者になっている部分をすべて削除する。
●主文に「下記の不動産について次のとおり説明します。この内容は重要ですから十分理解されるようお願いします。なお、この説明は宅地建物取引業法第35条に基づくものではありません」と、説明者欄に売主の住所・氏名・印の文言を入れる。


金融機関では、宅地建物取引業者を介さない売買の場合、重要事項説明書に準じた書面でも援用してくれる場合が少なくありません。
質問者さんの金融機関に照会して、もしも重要事項説明書に準じた書面でも援用してくれるなら、重要事項説明書に準じた書面を作成してくれる宅地建物取引業者を探しましょう。

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そうそう＃８のいうとおり、敷地延長の場合、土地に接しているその道の「幅」が「２ｍ以上」なければ、現行法上（建築基準法上）「建築物の再建築不可」となります。
これを「接道義務」といいます。
今の古屋は建築基準法の施行前に建てられたのかもしれません。

私道負担の割合や通行可能かどうかもそうですが、「再建築不可」の物件は、使い物にならない土地（畑とか駐車場で精一杯？）になると思いますので、法務局の登記簿や役所に足を運んでどうなのか確認したほうがよいかと思われます。

不動産屋の件は、（頑固だなあと思いつつも）ほかのところにできるよう説得するしかないですね。
「売買契約書」（重要事項説明書ではない）に「署名押印」していなければ契約はまだ成立していませんから。口頭の約束は単なる口約束程度にとどめて置いてください。全ては「書面」でのやりとりです。

アドバイスでした。。。

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ところで。。。

私道があるとのことですが、その私道の持分は、５０坪の中に含まれますか？
含まれないのであれば、他人の私道を通行する事になりますが問題ありませんか？私道の持ち主（２人？）と協定書等で確認された方がよいと思いますが。。。
それから、土地は私道の一番奥とのことで、公道には直接面していないようですが、家を新築出来る事を確認されましたか？
（通常は、公道に２ｍ以上接していないと建てられないと思いますが）

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返事ありがとうございます。

そこまで地主さんがおっしゃっているのなら問題は一つ、不動産屋ではないでしょうか。
他の不動産屋を２、３件回って、売主・買主双方の意向を反映した契約書と（ちゃんとした）重要事項説明書を作成してくれるところを探したほうが話しは進むと思います。
不動産屋といえども契約に関わっていますから。勝手に金額吊り上げるなんて。（必要か否かは銀行次第ですが）
お金については、、、もう一度関係者様と話し合うことでしょうね。

＃６の方の言うように、「不動産を買うと決めたときからドラマが始まっている。その先どうなるか予想が付かないからである。最後まで気を抜かず、念には念を入れること。それを心してほしい」と、本にも書いてありました。

契約できるといいですね。

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私は７回不動産の売買を経験しましたが、正直、契約書を交わすまでは何があってもおかしくありません。やはり大きな金額が動くことですから途中で気が変わったり、別の有利な条件の買い手・売り手が出てきたり、本当に色々あります。また、契約前に多少条件を変えたからといって、不誠実とも言えないです。嫌なら契約しなければいい、それだけのことです。

不動産屋は、相場・慣例どおりの取引でなければ「もう少し高く売れる」とか「解体は普通、買い手持ち」とか一応はアドバイスするのが普通でしょう。それに従うかどうかは地主さん次第ですが。

すみません、何が言いたかったかというと契約書も交わしていないのに約束したと強く主張すると必ず地主の反発を買うということです。とにかく下手に出て「最初の値段でないと、その工務店は使えない」とお願いするしかないと思います。

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う～ん、、、
なんか地主さんが不動産屋の口車に乗せられているような気がします（予断ですが）

「買主は必ず買いますよ」「もしこの人でなくても、他に欲しい客がいますから。こちらで手配もしますよ」って。
本音は手数料の値上げかもしれないし。契約したら、手数料請求してくるでしょうし。それが不動産屋のゆいいつの収入だし、「山」の話ですから。

売主としては、やっぱり売りたいんじゃないかなあ。２０００万円出して、使わない土地持っていても得はないでしょうし。
相場安くても古屋がある土地が、いつ売れるか実際には分からないです。それが不動産というものだと思います。

自分の思ったことを書きましたがどうでしょうか。
もういちど、地主さんとじっくり話し合うというのは。
顔が立つ立たないは、この場合はやっぱり大事なのかなと思います。
人と人の取引だから。（根拠はないですが）
やっぱり話し合いましょう。お互い全てが納得いくまで。

という、「もし自分なら」でした。。。

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大体状況はわかりました
現実には３さんの書いてある通りです

ただ 私が提案するのなら その工務店をうまく使うと言う事です
その工務店を使わないと地主の顔がたたないのですから
工務店にはっきり言ってあげましょう
その土地を買って 工務店で建てたいと切に思っているが
地主が土地の値段を吊り上げてきたため
今のままでは工務店さんで建てられない
なんとか地主さんに口を聞いてもらって価格を元に戻せないか
それでダメなら工務店さんをあきらめないといけないので
なんとかしてくれと言ってみましょう

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つまり、不動産屋が地主に「解体費用は買主負担ですよ。この値段なら建売を2棟建てて売っても損はないですよ」とそのまま相場を言ったのだと考えます。

残念ながら、まだ売買契約をしていませんので、地主の言い分が認められます。一見、地主は陰険のように見えますがそうではありません。

地主は相場や不動産取引の通常を知らなかったようです。解体費用が買主負担だとかいうことです。地主の立場になってみるとわかりますが、土地はなるべく高く売れたほうがよいわけですし、ご質問者様に200万円安く売るということは地主にとっては200万円の損ということです。「危うくだまされて解体費用を値引くところだった」というのが地主の本音かもしれませんし、そう言われても仕方がないような内容です。

地主にとってはご質問者様に相場より安く売る義理は何もありません。

手付金も払わず、売買契約もせずにどうして売値について「約束がどうの」ということが言えるのかそのほうが腑に落ちません。

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不動産屋の売買をやっていた人の本を読んだことがありますが、
普通は古屋の解体費用は買主持ちだと書いてありました。
売り出しの際に解体してさら地にするか否かは売主が決めるそうです、古屋があることで売れなかったら困るからでしょう。
今回は買主が現れたから解体しなくていいやって思ったのかもしれません。

あと、不動産屋を通すと、118万5千円の仲介手数料が発生します。
銀行がどうしても必要だというのなら通して契約交わすしかないでしょう。
計算式
「3750万円」　×　３％　＋６万円　＝１１８万５千円

まだ交渉段階です。
どうしても欲しかったら契約。（手数料もかかる）
他にあたってもよいと思われるなら、強気で臨む。
ぜひ頑張ってください。

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