公庫の借り入れがある住宅の売却について教えてください。

住宅金融公庫からの借り入れが1300万円残っているマンションを売却して、田舎に帰ろうと思います。公庫の場合、抵当権の抹消に時間がかかると聞きましたが、会社を辞めてから売却をすると抵当権の抹消のための資金調達に支障をきたしますか？今手持ちの資金は、200万円ぐらいで、売却予定価格は2400万円です。公庫の場合、買主との同時決済が出来ないようですから、つなぎ融資を受けなければならないのでしょうか？その際、退職してしまっていると融資が受けられず売却不可能となってしまうのでしょうか？田舎には、950万円のローンを組んで家を買ってしまいました。マンションの売却資金で返済しようと思っています。退職後のマンション売却が可能かどうかお教えください。

No.2 回答者： noname#25310 回答日時： 2007/01/03 02:12

#1です。

＞今、売却をしようとしているマンションは、田舎に購入した家のローンの抵当には入っていない

これは当然です。
住宅ローンというのは、融資を受ける物件を担保として抵当権を設定します。
ですから、売却するマンションと新規購入する家は抵当権という点ではまったく別の問題です。

マンションが売却できようとできまいと、新規購入の家の代金支払いに影響がないのならばいいのですが、売却代金を購入代金に充てるなどの場合は「買い替えローン」を組むのが普通で、購入するほうを先にするのはリスクがあるということです。

質問者さまの場合は、1300万の残債を処理するには、200万の自己資金を全額充当できるとすると、1100万円以上での価格で売却ができないといけないわけです。
それ以下だと抵当権が抹消できないので、要するに売買契約自体が成立しないわけです。
でも物件を査定して2400万くらいの値段がついたのならば、大丈夫そうですね。

＞doren様ご購入の際は、住宅ローン融資を受けてのご購入でしたでしょうか？売主と利用銀行が、同じであったためスムーズだったということではないのでしょうか？

それはまったく関係ありません。
売主の抵当権抹消と買主のローンを組むことはまったく別の手続きです。
私の場合も、売主とは違う銀行でした。
売主は公庫で、私はフラット35（売主とは違う窓口銀行）と民間銀行の併用でした。
ただ売主が公庫の完済をするためには、一ヶ月前に申し出なければならなかったので、こちらもローン申し込みなどの手続きは急いで決済の日を早めに決めるように勤めました。
そして決済当日は買主側の融資を受ける銀行に集合して、まず買主が融資を受けます。
その後、売主は自分の借入れ銀行に行き、完済の手続きをして、そして司法書士と抵当権抹消の手続きをしていました。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
会社を退職後でも、決済に支障はないとわかって安心しました。
ありがとうございます。

お礼日時：2007/01/04 01:40

No.1 回答者： noname#25310 回答日時： 2007/01/02 02:07

売却した経験ではないのですが、公庫融資を受けている物件を購入した経験があります。

その時のことで知っていることを書かせていただきます。

＞公庫の場合、抵当権の抹消に時間がかかると聞きましたが、

時間がかかるというより、決済の一ヶ月前に融資を受けている銀行に一括完済（抵当権抹消）の連絡をしなければならないようです。
だから買主との同時決済ができないわけではなく、一ヶ月前に連絡さえしていればつなぎ融資などは必要ありません。
なので退職していてもその点は大丈夫です。

＞今手持ちの資金は、200万円ぐらいで、売却予定価格は2400万円です。田舎には、950万円のローンを組んで家を買ってしまいました。マンションの売却資金で返済しようと思っています。

もう2400万での売却の契約は済んだのですか？
確実に売却によって抵当権抹消できる（＝ローン残債を処理できる）保証はあるのでしょうか。
もし2400万で売れなくて、自己資金を足してもローン残債に足りない場合、抵当権抹消はできませんから売却はできません。
ローン残債以上の金額で売れるまで売却はできず、よって新しく購入する家のローン返済もできなくなります。
ちなみに、売却する場合も仲介手数料がかかりますが、それは用意されてますか。

私の場合は、売主さんが退職して田舎に帰ることでの売却だったのですが、ローン残債＞売却値だったので、退職金を足して抵当権抹消をしてくれました。
ただしこれは非常にリスクが高く、万一退職金が手に入らなくて抵当権抹消ができない場合、契約不履行となって違約金が発生しますね。
買主側からみてもリスクは高いのですが。
質問者さまも違約金発生のリスクについてもよくご確認ください。

この回答への補足

さっそくご回答いただきましてありがとうございます。
今、売却をしようとしているマンションは、田舎に購入した家のローンの抵当には入っていないので、公庫ローンの残債1300万円分をマンション売却資金から充当できれば、抵当権の抹消は可能と考えていました。（2400万-1300万＝1100万と考えていました。）田舎の家は、その家に抵当をつけることで、ローンの承認がおりて引渡しも完了しました。違約金のことは、検討事項に入っていなかったのでそのリスクはもっとよく考えてみます。2400万の売却は、希望であって契約はしていませんし、まだ買い手も決まっていません。
doren様ご購入の際は、住宅ローン融資を受けてのご購入でしたでしょうか？売主と利用銀行が、同じであったためスムーズだったということではないのでしょうか？お時間があったらお教えください。

補足日時：2007/01/03 00:02