質問

先日「オーナー都合による退去勧告 」で質問させていただいたものです。

オーナーから退去勧告の書類が届きまして、その理由なのですが。

・会社のリストラにより給料が下がった(転勤辞令も出ている)
・そのため現在住んでいる住まいの(新築マンション)ローンが払えなくなった。(貯金を崩して払っている)
・そのため借金のない私に貸している部屋へ引越ししなければならなくなった。
・家庭経済の危機に陥っている。

とのことでした。

そして、契約条項の
甲又は同人の家族らが居住するために本物件を必要とするとき、その他明け渡しについて正当な事由があるとき以外は本契約を解約する事はできない。の、「甲又は同人の家族らが居住するために」のところにラインを引いて強調して貼ってありました。

この場合家主の「正当な事由」にあてはまるのでしょうか?
文面だけ読むと「とても大変だ」という感じが伝わってくるのですが、
私の方も貯金もわずかでとても今、引越し費用を出せる状況ではないのです。

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回答 (6件)

>会社のリストラにより給料が下がった(転勤辞令も出ている)

転勤については一般的に正当な理由にならないといわれています。転勤期間だけ貸したいという人には、定期借家契約という期間が来れば、原則更新ができない契約方式もあることですし。

>甲又は同人の家族らが居住するために本物件を必要とするとき、その他明け渡しについて正当な事由があるとき以外は本契約を解約する事はできない。

借地借家法の規定を明文化したものならば、後半の「正当な事由があるとき」だけで十分です。それ以外は不要です。そして、それ以外の条件をつけてもよいですが、それは借地借家法に比べて不利なものであってはいけないことになっています。

ラインを引いてあるという前半の「甲又は同人の家族らが居住するために本物件を必要とするとき、」という部分は、先の回答にある第28条の内容より不利な条件と思われますので、この部分は借地借家法や消費者契約法により無効でしょう。
(この点は消費者生活センターなどで確認してみたらどうでしょうか)

つぎに経済的な問題ですが、質問者の家賃がいくらかわかりませんが、家賃収入以下の賃貸料の住居を探せば、自分でそこに住むより収支は有利な条件になるので、経済的なものも正当な事由になりにくいでしょう。
近隣で探すのが困難なほど安い物件の場合やその広さが必要な状況(寝たきりの家族がおり一定の広さが必要など)があれば、正当な事由になるかもしれませんが。

いわゆる立ち退き料も正当な事由の一部です。他の事由だけでは正当な事由として不足していれば金銭で補うということです。

>そこで、立ち退き料を請求したいのですが、これを示せる根拠のような条約や文章はあるのでしょうか?

借地借家法

第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

第30条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

わかりやすく条文を省略、書き直すと、

建物の賃貸借の解約の申入れは、

   大家の建物の使用を必要とする事情、賃貸の経緯、建物の利用状況、建物の現況、
   大家が 建物の明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出

を考慮して正当の事由であるかどうかを判断して、それがあると認められる場合

でなければ、することができない。

ということです。

30条の規定はこの28条の規定に反して借りた人に不利や契約は無効ですよという意味です。

とりあえず、相手に文書で示したいのであれば、条文全部を書いて、条文の「財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」
にアンダーラインして、十分な立退き料を貰えば立ち退きには応じても良いですとすればよいのでは。

>また、決まったフォームなどはありますか?
とりあえず口頭でもいいし、文書であれば特に決まったものはありません。

率直な回答ではありませんが、その書類を見て質問者自身が「これは正当事由だ」と認められるのでしたら正当事由として合意解除に応じれば良いです。
逆に「この程度で正当事由としては認められない」と考えるのでしたら合意解除は拒否すれば宜しいです。

この問題はここで第三者の意見を聞いたところで結論は出ません。参考意見で宜しければ、私見では完全な正当事由としては不足を感じます。正当事由は簡単に認められない風潮が強いですから。

状況を精査した上で法的に最終結論を下せるのは裁判所だけです。
質問者が合意解除に応じずに、相手方が然るべき措置を取れば、自然とそういう流れの中で決着が付くでしょう。

・正当事由として認めて(同情して)おとなしく退去する。
・認めずに拒否して、そのまま賃料を支払い住み続ける。
・立退き料等で条件がまとまれば退去する(交渉する)

今の段階ではいずれかです。

それは意外と理由にならないんですよね。

今ご質問者から家賃Aを貰っていますね。でローン返済でBというお金がかかっています。
恐らくですが今はA<Bの関係にあるのでしょう。
この場合には、新居を売却してしまい債務をなくしてしまうととりあえず家賃Aが浮きます。

で、この家賃Aで借りられるところに居住すれば、結局賃貸をなくしてそこに本人が居住するのと同じことになります。

実際には家賃Aには経費の部分が生じるからもっと少ない金額になると思いますけど、経費で一番かかるのは次の入居人を探すときなので(入居人が決まるまで家賃が入らなくなり、また探すために仲介手数料が必要)、そんなに馬鹿みたいな経費がかかるわけではありません。

で、とりあえずですが、もしお金があるのであれば退去に応じても良いということであれば、立退き料としてそれなりの金額を出してもらうのであれば立ち退きに応じる、そうでなけば、上記で説明したように経済的に大きな差があるわけではないから正当事由として認められないと答えれば良いでしょう。

契約上は正当事由として述べているのではなく、本人居住の場合には立ち退きを求めることが出来るというだけなのですが、借地借家法の強制規定で正当事由がなければだめとなっていてこちらが優先されます。

ちなみに正当事由があっても、相応の立退き料を支払うことを前提に立ち退きを求められるという規定なので、どの道立ち退きでは立退き料を相手は支払わねばなりません。

お金がないという状態ならばそれが出来るかという話ですね。

立退き料としては、半年分の家賃+引越し費用+敷金全額返還は最低線として考えて良いです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

私もよくよく考えてみて本当に危機的状況なのかな?と少し疑問に思ってました。(私のほうが危機だと言いたいくらいです。)
そこで、立ち退き料を請求したいのですが、これを示せる根拠のような条約や文章はあるのでしょうか?
また、決まったフォームなどはありますか?
もし、ご存知でしたらお教えください。

このような事は初めてなので戸惑っています。。。

大家してます

>私の方も貯金もわずかでとても今、引越し費用を出せる状況ではないのです。

出て行って差し上げてはどうでしょうか?

立ち退き料6-10ヶ月程度でお話しして...。

貴方も引っ越せるし、大家もそこに住めて平和に解決するでしょう

それだけで正当理由というのは難しいかと思います。
ローンがきついといってもまだ競売にかかったというわけでもないようですから。
どうしても退去を求めてくるのなら敷金全額返還のほかに退去費用も求めてもいいでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローンを支払っているマンションは売却すると聞きました。

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