格安物件・・・。

何度か質問させて頂いてます。
また宜しくお願い致します。隣の家が昨年競売に掛かりました。
１１月下旬から１２月初旬が落札期間だった見たいで、不動産屋が落札をして今売りに出てます。家の前に売り出しの看板が出た時点で不動産屋に問い合わせた所（土地面積１６坪　建物面積１８坪　築４年半　駅から歩いて５分　エアコン一台付き　上下水道あり　都市ガス）１２５０万（売主に付き手数料不要、消費税込み）だそうです。
早速、内見をした所（内見はキーボックスの暗証番号を聞いて勝手に鍵を開けて見ましたので不動産屋は立ち会ってません）綺麗に使ってあって中は新築同様でしたが主人の仕事の都合で時間的に日当たりがイマイチ見れなかったので来週の月曜にもう一度見に行こうと思っていた矢先に不動産屋がチラシを配布し始めて
その内容は明日、明後日（２０日、２１日）内覧開始と言う事と、１月２２日（月曜）以降は手数料が掛かる場合があると書いてありました。
もう一度見て決めるつもりと、出来れば値切ろうかな？と思っていたのですが、値切りの方は諦めて早目に決めた方がいいと思いますか？
何故、渋るかと言うとパソコンで調べた所、落札価格が８５０万と出てたのです。綺麗に使ってあるので殆どリフォームして無いと思います。隣なので業者が来てる様子で分かります。
４００万も利益取りすぎだと思いませんか？
私の記憶だと不動産屋って物件価格の一割が利益だと思ってますが・・・。どうなんでしょうか？
私的には欲しいので、そんな価格の事は妥協して上がらないうちに早く決めた方がいいと思いますか？
この物件は競争率はあると思いますか？
性格がせっかちなので冷静な方、詳しい方の意見が聞きたいのです。

No.3 ベストアンサー 回答者： maruta00 回答日時： 2007/01/20 12:26

その物件が競売物件で、落札価格が分かるだけにそれが気になって仕方がないようですが、

冷静に本来の考え方に立ち戻って考えられることをお勧めします。

普段の買い物で、商品の原価やお店の利益なんて気にしないと思うのですが…
基本は、その商品が必要かどうかと、販売価格が妥当かどうかで判断するのでは？
そして、販売価格の妥当性を考えるときに、類似の商品（もしくは他の他店）と価格を比べてみて
総合的に一番いいものに決めるのでは？

例えば家電を買うときに、メーカーの利益を考えますか？
ソニーのプレステ３は本体に利益は無いのに、任天堂のＷｉｉは２万５千円のうち利益が○千円もあるなんて納得いかないから買わない。
なんて思いますか？
普通は、任天堂Ｗｉｉを２万５千円出して買いたいかどうかで判断するのでは？

不動産も高額な買い物ではありますが、基本は一緒です。
今売りに出ている物件が必要かどうか、自分にとって１２５０万円払って買う価値があるのかが大切です。

値引き額を気にされているようですが、それよりも相場を気にしてください。
中古物件の売り出し価格なんて、普通の商品の定価みたいな妥当性なんて無いようなものです。
びっくりするくらい高い価格で売りに出ている物件もありまよ。
たとえ、２００万円の値引きに成功して１０５０万円で買えたとしても、相場で９００万円位の家なら
それは損したということになりますから。

ちなみに、落札価格が８００万円で１２５０万円の売出し価格は普通だと思います。
あくまで、落札価格と売出し価格だけの関係の話ですが。
もちろん、最初は少し高めです。でもその価格で売れてしまうこともよくあります。
価格が低い物件では、利益が１割ってことはないです。１０００万円程度の物件を競売で落とすときは
利益は３００万円程度は見込んでいます。じゃないと、売れなかっとき対応できないでしょ？
不動産の価格を落とすときは、１００万円単位で価格を変更しますしね。
つまり、売主は１１００万円～１１８０万円位で売れるとおもっているのでしょうね。

それと、入札数は人気物件かどうかの目安になりますが、それで落札額が妥当かどうかは分かりません。
２番手以降の人が６００万円くらいでかたまっていて、落札者だけが突出して高いということもありえますしね。
落札者が、落札額や販売価格の予想に失敗したというケースですね。

月曜日以降に手数料がかかるというのは、どこかの仲介会社に販売を依頼するのでしょうね。多分…
それ以降は、その仲介会社を通さないと買えないということでしょう。
売主自身はあまり販売活動をやる気は無いのでしょう。
近隣にだけチラシを入れるというのはよくやります。近隣３００軒～５００軒くらいは投函するものです。
それで売れればラッキーって感じなのでしょうね。

とにかく一度売主の利益は忘れて、本当にその物件にそれだけのお金を出して買う価値があるかを冷静に考えられたほうが良いですよ。
ご主人さんがあまりその気でないのなら、貴方のご家族にとって、それほど必要の無い買い物かもしれませんよ。

最後に、もし、１２５０万円で購入して、それが相場だとしたらですが、
たとえ不動産会社が４００万円儲かったとしても、貴方は相場どおりの金額で購入したのだから損はしていないのです。
損をしたのは、その物件の前の持ち主とその債権者ということです。
そう思えば少し冷静になれませんか？
普通にその家が個人の方から売りに出て、１２５０万円だったとしたら買うかどうかで考えてみるのいいですね。

読み返したらめちゃめちゃ長文ですね。ごめんなさい。

この回答への補足

遅くなって申し訳ありません。
とても親切な回答ありがとうございます。

あれから不動産屋に買いたい意思で電話をしたのですが、相手から現金が条件みたいな事を言われて困惑しております。
現金で出せない事はないのですが、その後の予備費用とかイザとなった時の貯金を残したいと考えると二の足を踏んでしまいます。

不動産屋が言うのには同業者からも問い合わせの電話が入ってる（１０００万前後の物件を探してるお客さんがいるようです）
ですから、そちらに売っても構わないと思ってるのでしょうか？
あまり営業する気も無い感じです。
でも素人ながら、仲介業者を入れると手数料が発生しますから同業者にはせめてその手数料分は安く売るのでしょうね。
価格は１２５０万で売り出してしまってるのですから。

＞とにかく一度売主の利益は忘れて、本当にその物件にそれだけのお金を出して買う価値があるかを冷静に考えられたほうが良いですよ。
ご尤もかと考え直しました。
そう考えると、ベランダの狭さが妥協できないかな？と思っております。
もう一件裏の家が新築に出てますので、今日内覧に行く予定です。
隣の家は環境も分かってるし格安だから今までこだわっておりましたが、他も見て焦らずじっくりと決めたい方向性にしました。

補足日時：2007/01/25 07:39

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2007/01/25 07:51

No.4 回答者： takechan5757 回答日時： 2007/01/20 17:34

「隣地は、倍出しでも買え」

という言葉があります。
隣地が売りに出ることはほとんどなく、自分の土地とあわせると
使いやすくなるので、言われている言葉と思います。
値段だけでなく、自分の土地とあわせて何か活用できるか考えて
買うかどうか決めたほうがいいと思います。

うちの隣も空き家になっていたので、持ち主に売って欲しいといったのですが、
裏手にビルを建てた会社に売ってしまいました。
その会社からうちの土地を売ってくれといわれる始末。
売らなかったし、売るつもりもないけど。

この回答への補足

ありがとうございます。
残念ながら、うちは賃貸なので土地活用は無理なんです。

補足日時：2007/01/25 07:52

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2007/01/25 07:53

No.2 回答者： mido0113 回答日時： 2007/01/19 19:05

落札価格850万円なのに売り価格1250万円って利益あり過ぎではないですか？＞登記費用、不動産取得税、広告費、その他経費（調査費など）いろいろな経費がかかっていて、なお早く売れれば良いが売れない場合は寝かせていなければなりません。

競売物件ということで縁起をかつぐ人にとっては買いにくい物件です。それと値引きをも想定しての価格です（ようするに相手の顧客への切り札）

この回答へのお礼

ありがとうございます。
値引きを想定しての切り札が１２５０万と思っております。
下げても利益が出る価格を設定してると思いますから。
買う方もその辺を見越してますから、値切れるものなら値切りたいと思っています。

お礼日時：2007/01/25 07:59

No.1 回答者： j1asano 回答日時： 2007/01/19 17:19

不動産の価格は売り手と買い手の需給バランスで決まります。

あなたが１２５０万円で割安だと感じるなら、同じように感じて購入希望の人が複数居てもおかしくありませんね。

そうなると、その業者が幾らで落札したかは関係が無くなってきます。
取りあえず交渉順位を確保する事をお勧めします。
つまり、１番手なのだが、主人にも見せないと決められないので、待って欲しいと言うのです。

そのために申込証拠金として幾らか入金するよう要求されるかも知れませんが、その時は「手付け」ではなく「申込証拠金」であると確認して
入金しましょう。

申込証拠金なら話しが流れたとき戻ってきますが「手付け」としてしまうと返ってこない場合があります。

この回答への補足

早速ありがとうございます。
＞その業者が幾らで落札したかは関係が無くなってきます。
仰る通りだと思いました。
私は今の家に６年半住んでますが、引っ越してきた当時、隣はお婆さんが一人で住んでいてかなりの古家だったのです。
私達が引っ越してきて半年も経たないうちに引っ越して行って、その後古家のまま９８０万で売りに出ていたのですが、売れなくて更地にして７８０万だったかな？売り出して、それでも決まらなくて新築の家を建てたのです。そこへ若夫婦が半年以上くらいして越してきたのです。
ですから、お婆さんが引っ越していって売り出したり（解体期間、建築期間も含めて３年くらいは誰も住んでなかったと思います）
若夫婦も築４年半でも実質３年半くらいしか住んでなかったと思います。競売に出たのを知ったのは不動産競売調査事務所から手紙が来たのです。近所の人に配った見たいです。
私はてっきりその若夫婦が何かの事情で破産か何かしたのかな？と思っていたのですが、不動産屋の話によると、その若夫婦は賃貸（家賃９５０００円）で借りてて破産したのは大家（お婆さん？）だそうです。
その若夫婦は今の家じゃ駐車場も無いからと他に家を買って引越して行ったそうです。そんな感じなので私的にはいいかな？と思っていますが人気があるのかどうかは分からないと少し感じてます。
今日のチラシも不動産屋が刷ったチラシで（新聞の折込じゃないです）他の近所の家には配ってない見たいですし、うちにだけ入れて行った感じです。例えば電柱に張ったりして売り込んだりして無い見たいです。
何だか私が反響したから、押してきて焦らせている感じもします。
（自意識過剰？）
物件にハタが立ってるだけですから、この場所を通る人しか目に留まらないと思います。
それに不動産屋は土、日定休日なのでご自由に観覧して下さいと書いてあってリビングの窓が開けっ放しになってました。
何だか営業する気があるのか？それとも派手に営業しなくても売れる自身があるのか？良く分かりません。
でも落札件数が１２件となっていたので人気があるのかも知れませんね。

補足日時：2007/01/19 17:51

この回答へのお礼

長文の補足失礼いたしました。
回答ありがとうございました。
又何かあったら宜しくお願い致します。

お礼日時：2007/01/19 17:58