土地売買契約後の契約解除について

Question

不動産業者を通じ、土地売買契約の締結を行いました。
現在、不動産業者への仲介手数料及び売主さんへの手付
金を支払っている状況です。
（土地の残金は、支払っていません。）
ところが、先日、売主さんから一方的に契約を解除したい
との申し出がありました。
私は、購入予定の土地に新居を建設する予定であったため、
ホームメーカーとも契約を行っており、契約金の支払いを
済ましています。
売主さんの、契約解除理由ははっきりとしておらず、買主と
して到底納得できるものではありません。
ここで、みなさんにお聞きしたいのですが、私のような例
の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求める
ことはできるのでしょうか？
次に、私のようにホームメーカーと契約締結済の場合、
買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？
最後に、不動産業者に支払った仲介手数料は返還される
のでしょうか？
教えてください。よろしくお願いします。

maruta00 · Accepted Answer

まず土地の売買契約の手付け解除の期限を確認してみてください。
どのようになっていますか？
通常、相手方が契約の履行に着手するまでとなっていると思うのですが、
もしかしたら、何月何日までとなっているかもしれません。
何月何日までという条件しかない場合でしたら、
その日までであれば、売主は手付けの倍返しで解除できます。（残念ですが）

「相手方が契約の履行に着手するまで」であれば、売主は手付け解除はできません。
ＨＭと契約を締結したことは、土地の売買契約において契約の履行に着手といえます。
過去の事例で、購入した家に合う家具を購入したとか、引越し会社と契約した（簡単に解約できないような）
などが契約の履行の着手と認められています。
ですからＨＭと契約したことは「履行の着手」として問題なく認められると思います。

ですから、売主に対しては手付けの倍返しではなく、違約金の支払いを求めましょう！
裁判しても勝てると思いますよ。
たとえ売主や仲介業者が、ＨＭとの契約は「履行の着手」に当たらないと言われても、裁判をするべきです。

それはそれとして、次にＨＭとの契約ですが、
土地が手に入らなかった場合は白紙解除という条文がありませんか？
土地を買って、そこに家を建てるケースでは、白紙解除できる旨の条文が入っていると思うのですが。一度確認してください。

もし、ＨＭとの契約書にその条文が入っていなかったとしても、ＨＭとの話し合いで白紙解除にしてもらえる可能性は十分あります。
ＨＭに相談してみて下さい。
ＨＭが白紙解除に同意してくれない場合は契約金は返してもらえないかも知れませんね。
その場合でも、請負金額の１割以上の金額を支払っている場合は、１割を超える部分は返還してもらえるかも。
請負契約で、工事着手前の解約による違約金について、２割を請求したケースで、１割に減額にされた判例があります。
消費者契約法に違反していると言う理由だったと思います。（地裁の判決ではありますが…）
契約金についても、１割以上支払っているのなら、裁判してでも取り返しましょう！

そして、仲介手数料ですが、判例が２通りあります。
１）契約の履行がなされなかった場合でも、仲介手数料は支払う必要がある。
２）手付け解除になった場合、仲介手数料の全額は請求できない（半額が相当であるとの判決でした）
個々の取引の事情で、どこまでが妥当な手数料というのは変わりますので、結局裁判やって見ないとわかりません。
しかし、契約が成立している以上、最低でも半額は支払わないと駄目です。
残り半額はかえってくるかどうか微妙ですが、まだ半分しか支払っていないのなら、
残りの支払いを、上記判例を盾にとって拒否してみてもいいかもしれませんね。
（媒介契約時に、解除の時の定めがしてあればそれに従うしかありませんが…）

以上長々と書きましたが、
売主に対しては違約金の支払い、ＨＭには契約金の返還、仲介業者には手数料の半額の返還
を求めて交渉してみればいいと思います。
（ＨＭと、仲介業者は、他の土地が見つかったときに、またお世話になるのですから、　このくらいのことは、すんなり応じてくれそうですけどね。）
戻ってきたお金で、もっといい土地を探しましょう！

noname#26116 · Answer

13の方の回答、ご経験談も交えて書かれており、非常に参考になりました。（ありがとうございます）

別に話をまとめようとする意図もないのですが（笑）、つまり今回のケースにおいて買主側の履行の着手が有ったと認められるか否かは、実際に裁判でもやってみないと結論は出ないという事でしょうかね。
細かい経緯や内容を勘案してみて、認められる可能性もあるし認められない可能性もある、と。

そして認められた場合でも今回のケースで違約金の予定額が手付金と同額であれば、結果的には手付解除と変わりは無く、あまり争う価値はないということでしょうか。（違約金以上の損害が発生した場合の損害賠償請求を妨げないという約定があり、且つ実損害が有れば別ですけど）

maruta00 · Answer

こんにちは。
＞今後の参考資料とさせていただきたいので、ご回答いただけない
でしょうか？

そうですね。基本的に12の方の回答のかんじなのですが、
私が4でお答えしているように

＞過去の事例で、購入した家に合う家具を購入したとか、引越し会社と契約した（簡単に解約できないような）
などが契約の履行の着手と認められています。
ですからＨＭと契約したことは「履行の着手」として問題なく認められると思います。

ということなんですけどね。ちなみに上記の判例はネット上をさがしても見つからなかったのでご紹介できませんが。すみません。

以前、私の努めている会社（不動産の仲介会社）で、同じようなトラブルがありまして、裁判までやったことがあるのですが、
そのときの弁護士の先生が、上記の判例を示しながら、今回私がいっているような見解を述べておられたので、
それで、私は今回のケースも違約かなあと思うのです。

そのときのことをお話しますと、
土地の売買契約を締結（３千万円位の土地で、手付け金が２００万円
違約金が１割の設定でした。売買価格ははっきり覚えていないのですが）
その土地が相続がらみの土地だったのですが、相続登記の申請が終わり、まもなく決済ができるというタイミングで、売主が契約の手付け解除を申しでたのです。
ところが買主は、既に建物の請負契約を結んでいて、さらにその土地の草刈などをしていたので（買主の負担で）、既に履行に着手という主張をしたわけです。もちろん草刈は売主の許可をもらっていましたよ。

結局この裁判は、最終売主がほぼ違約金に近い額を支払って和解ということになりましたが。（裁判の展開が、買主の方に有利に進んでいたので、売主側が裁判所の和解の進めにしたがって和解になったのです。）

ちなみに、私の会社は買主側の仲介で、売側は他の会社でした。
トラブルになったときに、当社の顧問弁護士に相談したところ、上記のような判例を持ち出して、これなら違約ということになるでしょうということで、買主さんに裁判をすすめたわけです。

もちろん裁判は個々の事例で判断されますので、建物請負契約が全て履行の着手といはいえないかもしれませんが、
上記の裁判のときに、弁護士の先生から見せていただき、説明をうけた判例の趣旨は、
買主が不動産を購入したことを前提に、大きな契約をした場合などは、履行の着手とみなし、売主に手付け解除は認めたい。また信義則上も解除をみとめるべきではない。（つまり買主さんがあまりにもかわいそうでしょうということです。）
という感じでしたよ。
もちろん買主が新たに行った契約の内容にもよるのでしょうが。

今回のケースの細かい事情は分かりませんが、以上のようなことから、これは違約解除を主張できると思うわけです。

どちらにしても、違約金の額が手付け金の額と同じとのことなので、どちらでも一緒なのですけどね。

まあ、ソースがないので、今ひとつ信用力に欠けますよね？
すくなくとも今後の参考資料とはならないですね…
申し訳ないです。すみません。

semi-zzz · Answer

＞今後の参考資料とさせていただきたいので、ご回答いただけない
でしょうか？

私も興味があるので、自分の推測を書き込みます。

履行の着手とは何かということに対しては、以下のようにいわれています。
「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行の行為の一部をなし、または履行の着手の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す。」（昭和４０年１１月２４日最高裁判決）

また、私の持っている資料では、判例などにより買い主側の履行の着手とされたものとしては、
１）売買代金と引き換えに目的物の引き渡しを求めたとき
２）内金・中間金の支払い
の２つが紹介されています。
なお、ローンの契約申し込みは履行の着手（金銭支払いのための）の準備であって、履行の着手そのものではないので、履行の着手にはならないとされています。

また、この資料によると、家具や引越についての判決については特に記載されておりません。

また先の判決の内容を読むと契約に従って相手側に対して何かをすることが履行の着手となるように読み取れます。

そうなると自己のためにした行為は履行の着手とされないように思えますが、以下のサイトには先の回答にあるように家具の購入や引越の手続きも履行の着手になるような記載があり、おそらくそのような判例などがあるものと推定します。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020718A/index.htm?FM=cukj&GS=buyhouseshuto

しかし、上記サイトをよく読むと、契約は建物の売買契約の場合における例のように思えます。
建物の購入後の使用については引越の手続きや家具の購入は密接な関係があり、消費者保護の観点から先の判例による定義を拡大解釈して、なされた判決によるものではないかと思います。

建物売買契約における家具購入や引越手続きの判例を引用すれば、土地売買における建築契約も履行の着手として見なせそうですが、土地は建物と異なり経年劣化がないので、値上がり目的で保持することも多くありますし、土地の売買の場合、土地の購入後の使用は建物を建設するほか、家庭菜園にするとか、駐車場にするとかというケースも考えられ、住居購入における引越・家具購入よりも関連性が薄いような気もします。つまり先の事例が引用できない可能性もあるように思います。

また、先のサイトなどにも土地売買における建築契約が履行の着手になったということは記載されておりませんのでそのものズバリの判例は存在しないのではないかと推定します。
また私の手元にある資料には家具や引越の件が履行の着手として認められたこと自体書いていませんので、特殊な事例として判例があるだけで、広く引用されるほど影響力のあった判例ではないようにも思えます。

というわけで履行の着手になるかどうか意見が分かれているものと思います。


＞売主さんの、契約解除理由ははっきりとしておらず、買主として到底納得できるものではありません。

手付け解除の場合、理由はどうでも良いことになっています。そのため、理由を説明する義務すらないといわれています。
履行の着手になるかどうかは微妙ですが、契約上どうもどちらであっても、返金される金額には代わりはないようですので、後は感情的な問題だけとなります。
手付け解除というものは理由は無関係にできることになっているものですので、お気持ちはわかりますが、この点はあきらめてください。

yosiboh100 · Answer

ＮＯ１です。再び！！

建築請負契約に関しては、不動産取引と同じ会社が行ったものであれば、全額変換は当然（契約時に約束されている通り）だと思います。

しかし、その絵空事によって、多くの時間を費やし、夢を持ち、家族の将来など様々な事柄を考えた事実に関してはまったく評価がない状態です。
建築請負契約や、不動産取引に関しては支払う義務がないかもしれませんが、実現できなかった安易な言葉に踊らされた一家の心の傷は言えることはありません。

私は、慰謝料請求が通る可能性はあると思います。

他人の土地と知りながら契約をしたＨＭの営業に責任もあると思います。不動産業も併設している会社ならそれが良いことかどうか判断できるのではないでしょうか？

法の知識がない人が考えることなので、聞き流してください。

私が思うには、きっとどこかあなたの家族を待ってくれている終の棲家が呼んでいるのだと思います。
あせらずにのんびりと楽しみながら探してください。

noname#26116 · Answer

9の方が書かれている、
＞履行の着手について、しきりに判例と異なる見解を主張されてる方がおられますが
これは恐らく当方を指していると推測します。9の方、もしご覧になっていたら当方の勉強不足で大変申し訳ないのですが、その判例をぜひ教えてください。

「土地」の「売買契約」において、引渡時期前に建築業者と「建築請負契約を締結した」ことが、土地買主の契約履行の着手と認められた判例を教えて頂けると今後の参考になります。

maruta00 · Answer

＞この条文から判断すると、違約金の請求を求めたとしても、
＞結果的には、手付解除による金額と同額になるのでしょうか？

そうですか。それならそういうことになりますね。

先ほどから、履行の着手について、しきりに判例と異なる見解を主張されてる方がおられますが…
契約書の条文がそうなっているのでしたら、どちらが正しいかなんてどうでも良くなってしまいますね。
違約金は手付金相当額ということですので、どちららにしろ、それ以上の金額は請求できません。

契約解除の場合は、ＨＭへ支払済みの契約金は全額かえってくるのですよね。でしたらそれも問題ありませんね。

仲介手数料の件ですが、
仲介会社が１社だけということでしたら、
その会社は、売主さんの事情をよく知っていたわけですよね。
売主さんがその土地を売るかどうか決めかねているような状態であることを知っていながら、（もしくは、売却することができるかどうか未確定な事情があるのに）
そこをはっきりとさせないで売上げ欲しさに契約に及んだというのなら、仲介業者として失格ですね。（あくまでそういうケースならですが。）

そうであるなら、売主さんこそ一番の被害者かも知れませんね。
（あくまで事情が分からないのでなんともいえませんが）

そのような仲介会社の行為にたいして、報酬を全額支払う必要があるとも思えませんけどね。

そのあたりで、仲介手数料に対してだけは、交渉の余地がありそうですね。

noname#26116 · Answer

＞このような場合では、買主の契約履行とはならないのでしょうか？

残念ですが、契約の当事者というのは「質問者（買主）」と「売主」であり、契約の履行というのは土地売買であれば基本的には「買主は代金を支払う」「売主は物件を引渡す」ことです。
先にも書いたように、この基本事項以外で契約上で質問者（買主）が履行すべき事柄があったのならばこの限りではありませんが、恐らく無いでしょう・・。

それ以外で仲介業者やハウスメーカーの担当者レベルがどんな雑音を入れてきても、それは買主側の契約の履行着手とは無関係です。

又、他の欄にある文言をお借りしますが
＞不動産業界での契約とはこのようなものなのかと、強い不信感をもっています

お気持ちはお察し致します。不動産取引はそのようなものばかりではありませんが、たまにそういう事も発生します。慰めにならないでしょうが、私だって業者の立場で一般のお客さんにどれだけ裏切られた経験があるか数え切れません。一つ言える事は、契約前も契約後も、全ての事柄が完了するまでは気が抜けない取引であるなぁ、ということです。

今回の件は色々と労力を費やしたにも係らず、取引相手に恵まれず、大変お気の毒ですが、「そんな相手から土地を買ってもイイこと無いさ」と割り切って、次のチャンスに期待してください。
制裁を与えても、質問者が良い物件を買えるわけじゃありませんし、恐らく懲りない人でしょう。なるべく損が出ないように仲介業者やハウスメーカーとは粘り強く交渉してください。
売主（一般人）に理由を問いただしても、答える義務はありません。
理由によっては手付倍返しでなく手付返金だけで済ます、というならば別ですが・・。

maruta00 · Answer

なるほど。そういう事情ですか。

しかし、売主さんのキャンセルの事情はよく分かりませんので、
仲介会社にミスがあったのかどうかもなんともいえませんが、
仲介会社に何らかのミスがあったのなら、それを理由に手数料の返還を求めることは可能でしょうね。

ところで、売主さん担当の仲介会社は別にあるのですか？
仲介の場合、売主さん、買主さんそれぞれの仲介会社があるケースが多いのです。
契約書や、重要事項説明書に、仲介会社が２社ありませんか？
もしそうなら、買い側の仲介会社に責任を問うのは少しかわいそうなのですが…
（というか、責任を問うのは難しいのですが。）
まずは、仲介会社にキャンセルの経緯などをよくよく問いただして下さい。

売主に対するペナルティですが、違約金の請求くらいしかないでしょうね。
契約をした以上は、契約に従わなければなりませんが、
手付の倍返しによる解除や、違約金を支払っての解除も、契約書に定められた事項に従っているわけですし、
それ以上を請求することのほうが、かえって契約を守らないことになりますしね。
（もちろん道義的な話は別ですよ。約束したことを実行しないその売主はひどいと思います。）

ですから、きっちり違約金を請求しましょう。
違約金を請求できる根拠は先ほど書いたとおりです。
ちなみに、契約書に違約金の額が定められているのなら、
実際の損害が違約金の額を上回っていても、請求できるのは、違約金の額だけです。
（逆に、実際の損害が少なくても、違約金の額を請求できるのですけどね。）

違約金はいくらになっていますか？通常、売買金額の１割か２割です。
違約金の額が手付金の額と同じでしたら、結果的に手付けの倍返しと同じことになってしまいますが…

それと、仲介業者は、違約による解除ということになると、売主に違約金を払えっていうのがとても面倒なので
貴方に対して、手付け解除を求めてくるかもしれません。
「ＨＭとの契約は履行の着手とはいえないですよ」なんていいながら。
（本当にそう思っているのなら、困ったものですが）
たとえそのように言われたとしても、断固として履行の着手を主張して、違約金を請求して下さい。

事情をよく知らない私ができるアドバイスは、こんな感じです。
がんばってください。

noname#26116 · Answer

＞売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

手付金返還ではなくて、手付金の「倍返し」です。質問文を読む限りではそれ以上の要求に正当性は無いものと思います。問題がある地主さんなのかもしれませんが、手付金を倍返しする事がペナルティーですから、従前経過や感情論を持ち出しても仕方ありません。「売主都合による手付倍返しの契約解除」という話で、それ以外の何物でもありません。

＞ホームメーカーと契約締結済の場合、買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？

普通に考えればならないでしょう。まだ自分の土地になっていない土地上で先走って請負契約を締結したからと言って、履行の着手には当たらないと思います。「履行」というのは「土地売買契約」に於ける、買主側の履行と考えてください。今回であれば基本的には売買代金を支払う、若しくは所有権を移転する、ということです。それか、他に買主側にて履行すべき条件があればそれも含みますが何かありますか？
住宅の売買契約を結び、家具を発注したとか引越しを手配したとかとは異なりますので。

＞不動産業者に支払った仲介手数料は返還されるのでしょうか？

基本的には返還されませんが、ここにはあなたの感情論をぶつける価値があるとは思いますよ。返す義務はありませんが従前経過や双方の感情によっては取り戻せる可能性はあると思います。

土地売買契約後の契約解除について

まず土地の売買契約の手付け解除の期限を確認してみてください。

この回答への補足

13の方の回答、ご経験談も交えて書かれており、非常に参考になりました。

この回答への補足

こんにちは。

この回答への補足

＞今後の参考資料とさせていただきたいので、ご回答いただけない

この回答への補足

ＮＯ１です。

9の方が書かれている、

＞この条文から判断すると、違約金の請求を求めたとしても、

＞このような場合では、買主の契約履行とはならないのでしょうか？

なるほど。

この回答への補足

＞売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

この回答への補足

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